مقدمة:
أصدر مجلس معايير المحاسبة المالية (FASB) في 17 أغسطس 2010 “مسودة العرض” التي تطلب من الشركات تسجيل جميع عقود الإيجار تقريبًا في ميزانياتها العمومية على أنها “حق في استخدام” الأصل ، و “دفع إيجار مستقبلي – التزام” . ماذا يعني هذا لعملك من الناحية العادية؟ هذا الاقتراح في جوهره يلغي الإيجارات التشغيلية ؛ ستتم رسملة جميع عقود الإيجار (ما لم تكن غير جوهرية) باستخدام القيمة الحالية للحد الأدنى من مدفوعات الإيجار. لذلك ، يجب على الشركات التي كان عليها في الماضي التزامات إيجار خارج الميزانية العمومية ، الآن تسجيل هذه الالتزامات في ميزانيتها العمومية.
تتمثل إحدى النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها فيما يتعلق بالتغييرات المقترحة في محاسبة عقود الإيجار في أنه ، في جميع الاحتمالات ، ستتطلب عقود الإيجار التشغيلي الحالية ، الموقعة قبل تنفيذ القواعد الجديدة ، إعادة التصنيف كعقود إيجار رأسمالية يجب احتسابها في الميزانية العمومية. وهذا يعني أنه يجب على المتخصصين في مجال العقارات النظر على الفور في تأثير عقود الإيجار الحالية والمخطط لها على البيانات المالية بمجرد تنفيذ القواعد المقترحة. نظرًا لأن التزامات عقود الإيجار التشغيلي يمكن أن تمثل التزامًا أكبر من جميع أصول الميزانية العمومية مجتمعة ، فإن إعادة تصنيف عقود الإيجار يمكن أن تغير بشكل كبير الميزانية العمومية للأعمال.
يمكن أن يكون لتأثير تسجيل التزامات الإيجار هذه في الميزانية العمومية تأثيرات متعددة ، مثل: حاجة الشركات إلى تنبيه مقرضيها لأنهم الآن لن يمتثلوا لتعهدات القروض الخاصة بهم ، والتفاوض على تعهدات قروض جديدة مع المقرضين بسبب التمويل المعاد صياغته. البيانات والنسب المستخدمة لتقييم الأعمال المحتملة للائتمان سوف تتأثر سلبًا وإعادة صياغة البيان المالي للمستأجر بمجرد أن يسري التغيير قد يؤدي إلى انخفاض رصيد حقوق الملكية ، وتغييرات في نسب محاسبية مختلفة
سيتغير الأساس المفاهيمي لمحاسبة الإيجار من تحديد متى تم نقل “جميع مزايا ومخاطر الملكية إلى حد كبير” ، إلى الاعتراف بـ “حق الاستخدام” كأصل وتقسيم الأصول (والالتزامات) بين المستأجر والمؤجر.
كجزء من إعلان مجلس معايير المحاسبة المالية ، ذكر المجلس أنه في نظرهم “المحاسبة الجارية في هذا المجال لا تصور بوضوح الموارد والالتزامات الناشئة عن معاملات الإيجار”. يشير هذا إلى أن النتيجة النهائية ستتطلب على الأرجح المزيد من نشاط التأجير الذي سينعكس في الميزانية العمومية أكثر مما هو عليه الحال حاليًا. بعبارة أخرى ، من المرجح أن تعتبر العديد من عقود الإيجار ، وربما جميعها تقريبًا ، قيد التشغيل ، رأس مال بموجب المعايير الجديدة. وبالتالي ، من المرجح أن ترى العديد من الشركات التي لديها محافظ تأجير تشغيلي كبيرة تغييرًا جوهريًا في بياناتها المالية للشركات.
جزء من الغرض من ذلك هو تنسيق معايير محاسبة الإيجار مع مجلس معايير المحاسبة الدولية (IASB) ، الذي يضع معايير المحاسبة لأوروبا والعديد من البلدان الأخرى. يوجد لدى IASB و FASB حاليًا اختلافات جوهرية في معالجتهما لعقود الإيجار ؛ وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أن اختبارات “الخط المضيء” لمعيار المحاسبة المالية 13 (سواء كانت مدة الإيجار 75٪ أو أكثر من العمر الاقتصادي ، وما إذا كانت القيمة الحالية للإيجارات 90٪ أو أكثر من القيمة العادلة) لم يتم استخدامها من قبل مجلس معايير المحاسبة الدولية الذي يفضل نهج “الحقائق والظروف” الذي يستلزم المزيد من استدعاءات الحكم. ومع ذلك ، فإن كلاهما لهما مفهوم رأس المال (أو التمويل) وعقود الإيجار التشغيلي ، ومع ذلك يتم رسم الخط الفاصل بين هذه الإيجارات.
سيقبل مجلس معايير المحاسبة المالية التعليقات العامة على هذا التغيير المقترح حتى 15 ديسمبر 2010. إذا اتخذ مجلس معايير المحاسبة المالية قرارًا نهائيًا في عام 2011 بشأن هذا التغيير المقترح لمحاسبة الإيجار ، فإن القواعد الجديدة ستدخل حيز التنفيذ في عام 2013.
بالإضافة إلى ذلك ، أفاد موظفو لجنة الأوراق المالية والبورصات في تقرير مفوض بموجب قانون Sarbanes-Oxley ، أن مبلغ الإيجارات التشغيلية التي تم الاحتفاظ بها خارج الميزانية العمومية تقدر بنحو 1.25 تريليون دولار والتي سيتم تحويلها إلى الميزانيات العمومية للشركة إذا كانت هذه المحاسبة المقترحة تم اعتماد التغيير.
العقارات التجارية:
سيكون التأثير على سوق العقارات التجارية كبيرًا وسيكون له تأثير كبير على المستأجرين التجاريين وملاك العقارات. أضاف ديفيد نيبيكر ، الشريك الإداري في ProTenant (شركة عقارات تجارية تركز على مساعدة دنفر والشركات الإقليمية في وضع إستراتيجيات وتطوير وتنفيذ حلول شاملة طويلة الأجل للمرافق) “هذا التغيير المقترح لا يؤثر فقط على المستأجرين وأصحاب العقارات ، ولكن الوسطاء لأنه يزيد من تعقيد اتفاقيات الإيجار ويوفر زخمًا قويًا للمستأجرين لتنفيذ عقود إيجار قصيرة الأجل “.
تخلق عقود الإيجار قصيرة الأجل مشكلات تمويل لأصحاب العقارات حيث يفضل المقرضون والمستثمرون عقود الإيجار طويلة الأجل لتأمين استثماراتهم. لذلك ، يجب على الملاك تأمين التمويل للشراء أو إعادة التمويل قبل تنفيذ هذه اللائحة ، حيث سيكون التمويل أكثر صعوبة في المستقبل.
سيؤدي هذا التغيير المحاسبي إلى زيادة العبء الإداري على الشركات وسيتم بشكل فعال إلغاء قسط التأجير لمباني المستأجر الفردي. أضاف جون ماكسلان ، أحد المساعدين في ProTenant ، “سيكون لتأثير هذا التغيير المقترح تأثير كبير على سلوك التأجير. سوف يسأل المؤجرون لمباني المستأجر الفردي أنفسهم لماذا لا يمتلكون المبنى فقط ، إذا كان عليّ تسجيله في بياناتي المالية على أي حال؟ “
بموجب القواعد المقترحة ، سيتعين على المستأجرين رسملة القيمة الحالية لجميع التزامات الإيجار “المحتملة” تقريبًا في الميزانيات العمومية للشركة. ينظر مجلس معايير المحاسبة المالية إلى التأجير بشكل أساسي باعتباره شكلاً من أشكال التمويل يسمح فيه المالك للمستأجر باستخدام أصل رأسمالي ، في مقابل دفع إيجار يتضمن رأس المال والفائدة ، على غرار الرهن العقاري.
قال ديفيد نيبيكر: “لقد فات المنظمون النقطة التي تجعل معظم الشركات تستأجر ، وهذا يتعلق بالمرونة مع توسع قوتها العاملة وعقودها ، حيث يحتاج الموقع إلى التغيير ، وتفضل الشركات استثمار أموالها في تحقيق نمو في الإيرادات ، بدلاً من امتلاك العقارات. “
ستؤثر التغييرات المحاسبية المقترحة أيضًا على الملاك ، وخاصة الأعمال التجارية المتداولة علنًا أو التي لديها دين عام مع بيانات مالية مدققة. سيُطلب من مالكي المراكز التجارية والصناديق الاستئمانية إجراء تحليل لكل مستأجر يقع في مبانيهم أو مراكزهم التجارية ، وتحليل شروط الإشغال ومعدلات الإيجار الطارئ.
يحتاج الملاك والمستأجرون والوسطاء الاستباقيون إلى التعرف على المعايير المقترحة التي يمكن أن تصبح سارية المفعول في عام 2013 والبدء في التفاوض على عقود الإيجار وفقًا لذلك.
خاتمة:
والنتيجة النهائية لهذا التغيير المقترح في محاسبة عقود الإيجار هي عبء امتثال أكبر للمستأجر حيث ستشتمل جميع عقود الإيجار على عنصر ضرائب مؤجلة ، وسيتم إدراجها في الميزانية العمومية ، وستتطلب إعادة تقييم دورية وقد تتطلب إفصاحًا أكثر تفصيلاً عن البيانات المالية.
لذلك ، يحتاج المؤجرون إلى معرفة كيفية هيكلة وبيع المعاملات التي ستكون مرغوبة للمستأجرين في المستقبل. سيدرك العديد من المستأجرين أن القواعد الجديدة تلغي الفوائد خارج الميزانية العمومية التي منحها قانون المحاسبة المالية رقم 13 في الماضي ، وستحدد التأجير ليكون خيارًا أقل فائدة. قد يرون أيضًا أن المعايير الجديدة أكثر تعقيدًا وتعقيدًا في حسابها والكشف عنها. أخيرًا ، سيصبح تحديًا لكل مؤجر ووسيط عقارات تجاري لإيجاد نهج جديد لتسويق عقود إيجار العقارات التجارية التي تجعلها أكثر جاذبية من التملك.
ومع ذلك ، فإن هذا التغيير المحاسبي المقترح إلى FAS 13 قد يحفز على الأرجح نقصًا في سوق العقارات التجارية البريق في 2011 و 2012 حيث قررت الشركات شراء العقارات بدلاً من التعامل مع القضايا الإدارية للتأجير في عام 2013 وما بعده.
في الختام ، يوصى بأن يبدأ الملاك والمستأجرون الاستعداد لهذا التغيير من خلال مراجعة عقود إيجاراتهم مع وسيط العقارات التجارية ومناقشة التداعيات المالية مع المدير المالي والمحاسب الخارجي ومحاسب الضرائب لتجنب المفاجآت المالية المحتملة إذا / عندما تتغير المحاسبة تم تبنيها.
أشار كل من David Nebiker و John McAslan من ProTenant إلى أن فريق الشركة بأكمله يقوم باستمرار بتثقيف أنفسهم وتقديم المشورة لعملائهم حول هذه التغييرات المحتملة على أساس استباقي.
ملحق – تعريف رأس المال وعقود الإيجار التشغيلي:
المفهوم الأساسي لمحاسبة الإيجار هو أن بعض عقود الإيجار هي مجرد إيجارات ، في حين أن البعض الآخر عبارة عن مشتريات فعلية. على سبيل المثال ، إذا استأجرت شركة مساحة مكتبية لمدة عام ، فإن المساحة تساوي تقريبًا في نهاية العام ما كانت عليه عند بدء عقد الإيجار ؛ تستخدمه الشركة ببساطة لفترة قصيرة من الوقت ، وهذا مثال على عقد إيجار تشغيلي.
ومع ذلك ، إذا استأجرت الشركة جهاز كمبيوتر لمدة خمس سنوات ، وفي نهاية عقد الإيجار ، يكون الكمبيوتر عديم القيمة تقريبًا. يتوقع المؤجر (الشركة التي تتلقى مدفوعات الإيجار) ذلك ، ويفرض على المستأجر (الشركة التي تستخدم الأصل) دفعة إيجار تسترد جميع تكاليف الإيجار ، بما في ذلك الربح. تسمى هذه المعاملة عقد إيجار رأسمالي ، ولكنها في الأساس عملية شراء بقرض ، حيث يجب تسجيل الأصل والالتزام في البيانات المالية للمستأجر. بشكل أساسي ، تعتبر مدفوعات الإيجار الرأسمالي مدفوعات للقرض ؛ يتم تسجيل الاستهلاك ومصاريف الفائدة ، بدلاً من مصاريف الإيجار ، في بيان الدخل.
لا تؤثر عقود الإيجار التشغيلي عادة على الميزانية العمومية للشركة. ومع ذلك ، هناك استثناء واحد. إذا كان عقد الإيجار قد حدد تغييرات مجدولة في دفعة الإيجار (على سبيل المثال ، زيادة مخططة للتضخم ، أو إجازة إيجار للأشهر الستة الأولى) ، يجب الاعتراف بمصروفات الإيجار على أساس متساو على مدى فترة عقد الإيجار. يعتبر الفرق بين مصروف الإيجار المعترف به والإيجار المدفوع فعليًا التزامًا مؤجلًا (للمستأجر ، إذا كانت عقود الإيجار تتزايد) أو أصلًا (إذا تناقص).
وسواء كان رأس المال أم تشغيليًا ، يجب أيضًا الإفصاح عن الحد الأدنى من التزامات الإيجار المستقبلية كحاشية في البيانات المالية. يجب كسر التزام عقد الإيجار حسب السنة للأعوام الخمسة الأولى ، وبعد ذلك يتم الجمع بين جميع الإيجارات المتبقية.
عقد الإيجار هو رأس مال إذا تم استيفاء أي من الاختبارات الأربعة التالية:
1) ينقل عقد الإيجار الملكية إلى المستأجر في نهاية مدة الإيجار ؛
2) للمستأجر خيار شراء الأصل بسعر منافس في نهاية مدة الإيجار
3) تبلغ مدة الإيجار 75٪ أو أكثر من العمر الاقتصادي للأصل.
4) القيمة الحالية للإيجارات ، باستخدام معدل الاقتراض المتزايد للمستأجر ، هي 90٪ أو أكثر من القيمة السوقية العادلة للأصل.
تم وصف كل من هذه المعايير ومكوناتها بمزيد من التفصيل في FAS 13 (تم ترميزه كقسم L10 من نص FASB الحالي أو ASC 840 من الترميز).
