على الرغم من أنه يبدو أن العوامل الفنية هي التي أدت إلى التصحيح في سوق الأسهم ، إلا أن مخاوف التضخم كانت السبب الرئيسي لانخفاض أسعار البورصة. لقد حددنا سيناريو التضخم هذا وتأثيره على الاستثمارات العقارية.
وبالفعل ، فإن الفرق بين النمو الاقتصادي الحالي والاتجاه يقترب من الصفر ، ويؤدي ارتفاع الطلب على العمالة إلى زيادة الضغط على الأجور والرواتب ، لكنه لا يزال بعيدًا عن التسارع القوي في معدلات التضخم. وفي الوقت نفسه ، فإن توصية وزارة التجارة الأمريكية في تحقيقها بتقييد واردات الألمنيوم والصلب لأسباب تتعلق بالأمن القومي هي تذكير بأن خطر تصاعد التوتر التجاري له تأثير كبير على الاستثمارات العقارية.
نحن لا نقترح أن احتمالات المخاطر قد ارتفعت بشكل كبير في ضوء هذه الأحداث. ومع ذلك ، فإننا نجادل بأن التقلبات المرتفعة جنبًا إلى جنب مع عدم اليقين بشأن التوقعات المستقبلية غير المؤكدة للسياسة التجارية الأمريكية ليست بيئة يجب أن نجازف فيها بكل شيء في مسعى واحد ، ولكن بدلاً من ذلك نسعى إلى تحقيق عوائد من خلال متابعة الفرص في سوق العقارات.
سيكون من الطبيعي أن يتم تصحيح الارتفاعات غير المبررة في الأسعار بمرور الوقت. يعتقد بعض المراقبين أن ارتفاع التضخم قد يكون قد لعب دورًا بارزًا في عمليات البيع المكثفة الأخيرة في سوق الأسهم. ومع ذلك ، يشير ارتفاع التضخم إلى اقتصاد محموم وقد يؤدي ارتفاع الأجور إلى انخفاض هوامش الربح. من الواضح أن كلتا الحالتين لا تنطبق في الوقت الحالي. ومع ذلك ، تظهر الأدلة التاريخية أن الفترات التي يبدأ فيها التضخم في الارتفاع غالبًا ما تؤدي إلى تقلبات في أسواق العقارات ، وفي المتوسط ، تكون العائدات ضئيلة. أخيرًا ، لكن الأهم من ذلك ، أن أسعار الفائدة المرتفعة يمكن أن تضر بأسعار العقارات إذا كانت تعكس ارتفاع المخاطر. يجب أن تكون معدلات الفائدة المرتفعة أقل أهمية إذا كانت ناتجة عن نمو أعلى.
في الوقت الحالي ، نتوقع أن تكون آثار ارتفاع أسعار الفائدة على التوقعات العقارية محدودة. ومع ذلك ، يمكن أن يرتبط الانخفاض الكبير المستمر في أسعار العقارات بنمو أبطأ إلى حد ما ، إما لأن الاقتصاد يتوقع تباطؤًا ، أو لأن الانحدار الاقتصادي نفسه يثبط النمو.
يعتمد تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على النمو أيضًا على العوامل التي أدت إلى ارتفاع أسعار الفائدة. يمكن أن يكون ارتفاع أسعار الفائدة نتيجة لزخم نمو أقوى ، وفي هذه الحالة يكون التداعيات الاقتصادية محدودة بشكل مفهوم. ومع ذلك ، إذا كانت أسعار الفائدة المرتفعة تعكس مخاطر متزايدة ، على سبيل المثال ، فقد يعاني النمو بشكل أكبر. تظل الظروف المالية فضفاضة للغاية وأسعار الفائدة منخفضة نسبيًا. يجب أن يستمر هذا في دعم النمو الاقتصادي.
لذلك ، نحافظ على السيناريو الخاص بنا للنمو الاقتصادي المستدام: (1) ارتفاع النشاط الاقتصادي العالمي ، (2) ارتفاع تكوين رأس المال الثابت ، (3) تعديل تدريجي للغاية للسياسة النقدية في الولايات المتحدة. نحن ندرك المخاطر الناجمة عن الحمائية العالية ، حيث أن الإعلانات الأخيرة هي تذكير بأن الخلافات التجارية يمكن أن تتصاعد بشكل كبير. في هذه المرحلة ، يبقى أن نرى ما هو الإجراء الذي ستتخذه الولايات المتحدة وكيف يمكن أن تستجيب الدول الأخرى.
منذ بداية الركود العظيم في عام 2008 ، نجح معظمهم في تجنب شبح الانكماش من خلال تطبيق تدابير تقليدية – والأهم من ذلك – غير تقليدية للسياسة النقدية. بلغ متوسط التضخم في الولايات المتحدة حوالي 1.5٪ ، مع تشتت -2٪ في منتصف عام 2009 إلى حوالي 3.8٪ في أواخر عام 2011. حاليًا ، يبلغ تضخم أسعار المستهلكين في الولايات المتحدة 2.1٪.
في الولايات المتحدة ، تشرع الحكومة في مسار التحفيز المالي ، وقد يؤدي المزيد من التعريفات الجمركية والخلافات التجارية إلى دفع التضخم إلى أعلى. ومع ذلك ، هناك عدة عوامل تحافظ على الضغط التضخمي الأساسي في الوقت الحالي ، بما في ذلك سلوك المساومة على الأجور الذي لا يزال حذرًا من قبل الأسر ، وتحديد الأسعار من قبل الشركات والتغيرات التركيبية في سوق العمل. بالإضافة إلى ذلك ، من المحتمل أن تكون القراءات الأخيرة قد بالغت في تقدير اتجاهات الأسعار الحالية (الضعف المفاجئ في التضخم في عام 2017). خارج الولايات المتحدة ، لم تتغير اتجاهات الأجور والأسعار كثيرًا في الأشهر الأخيرة.
على هذه الخلفية ، لا نتوقع أي مفاجآت على مدار عام 2018. من المتوقع أن يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة تدريجيًا بحذر اعتمادًا على ضيق سوق العمل الأمريكي ، والدليل على ديناميكيات الأجور المتسارعة والتأثير المحتمل لسوق مالية أعلى تقلبات في النمو الاقتصادي.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن السياسة الضريبية التي تعزز القدرة التنافسية للشركات الأمريكية وتجذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة ، مما يساعد على رفع معدل النمو المحتمل للولايات المتحدة ، يجب أن تكون أيضًا داعمة للدولار. في الوقت نفسه ، هناك العديد من العوامل التي تشير إلى مستقبل مجيد لأسواق العقارات
وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك ، يبلغ الاحتمال الحالي لحدوث ركود للاقتصاد الأمريكي حوالي 4٪ ، حيث ينتقل إلى ما يقرب من 10٪ في نهاية عام 2018. من وجهة نظرنا ، التشديد التدريجي للسياسة النقدية ، وتوقعات التضخم المحدودة والطلب الحذر على الاستثمار ، سيبقي أسعار الفائدة الحقيقية منخفضة نسبيًا. لذلك نفضل الاستثمار العقاري في 2018.
