العناية الواجبة هي عملية إلقاء نظرة فاحصة على تفاصيل الاستثمار المحتمل ، للتحقق من الحقائق المادية وتقييم إمكانات الاستثمار في العقار. في حين أن هناك العديد من العوامل المعنية ، فإن العناية الواجبة هي الأساس الذي يقوم عليه الاستثمار العقاري التجاري الناجح والمربح.
أي شيء يستحق القيام به يستحق القيام به كما يمكن القيام به ، خاصةً عندما يتعلق الأمر بمئات الآلاف ، إن لم يكن ملايين الدولارات. قدرتك على فصل الحقيقة عن الخيال تحدد عائد الاستثمار.
لاحظ أن العناية الواجبة هي أكثر بكثير من مجرد النظر إلى الأرقام. دعنا نستخدم عقار شقة تجارية كمثال. هناك بالفعل أربعة مجالات حاسمة تحدد قيمة الاستثمار متعدد الأسر.
تحليل مالي
تحليل السوق
تحليل المستأجر
تحليل الممتلكات
من أجل هذه المقالة ، لن ندخل في تحليل لهذه المجالات الرئيسية الأربعة ، ولكننا سنركز بدلاً من ذلك على استئصال الربح الخفي الذي تم الكشف عنه عندما نقوم بالاجتهاد في المجالات الرئيسية الأربعة مع وضع الأهداف التالية في الاعتبار:
حقيقة عائد الاستثمار بناءً على علامتنا التجارية Do the Diligence.
القيمة المستقلة للممتلكات في السوق.
ميزات الممتلكات الحالية التي تدر دخلاً مقابل ميزات الربح الخفية التي نكشف عنها.
السعر النهائي الذي نرغب في دفعه بناءً على تحليل “إجراء اليقظة”. ضع هذه الأهداف في الاعتبار لتحديد العائد الفعلي على الاستثمار.
حافظ على نهج موضوعي منضبط عند فحص المعلومات المالية المقدمة من البائع. يجب أن يكشف تقييم البيانات المالية عن فوائد ملموسة في الإيرادات والتكلفة والأرباح ، وفي النهاية التدفق النقدي. في الوقت نفسه ، لا يتحقق تحليلك من الأرقام والافتراضات المبلغ عنها فحسب ، بل يجب أن يحدد القيمة الحقيقية كمنتج دخل استثماري قائم بذاته. تعكس غالبية السعر الذي تقدمه قدرة العقار على تحقيق دخل في الوقت الحاضر ، وليس كما قد يكون بمجرد إجراء تحسينات على القيمة المضافة. لا تشتري أبدًا عقارًا وفقًا لتقديرات الدخل الأولية.
تحديد القيمة الحقيقية للاستثمار هو مهارة مكتسبة تتحسن بالخبرة. سيقدم البائع الأصول الورقية للممتلكات على أنها أكثر جاذبية مما هي عليه بالفعل. هذا هو عملهم. مهمتك هي الكشف عن الحيل المحاسبية للكشف عن الأرقام الحقيقية. فيما يلي بعض الأمثلة الشائعة على الاستهتار المالي:
مدفوعات الإيجار المشوهة. يمكن أن يكون المبنى مشغولاً بالمستأجرين الذين تم السماح لهم بالدفع بشكل متأخر أو عدم الدفع على الإطلاق ، دون حالات طارئة يتم تنفيذها على الفور من قبل الإدارة الناعمة.
التوقعات المفرطة للعائدات المتوقعة. قد يعلن العقار عن قربه من السوق من منطقة ذات عائد استثمار أعلى مما تشهده حاليًا.
تمويه مراكز التكلفة التي تخفي الصورة الحقيقية. رسوم التسويق والصيانة والإدارة التي تكون في الواقع باهظة للممتلكات أو مخصصة بشكل سيئ للسوق
معاملة العناصر المتكررة على أنها تكاليف غير عادية لإخراجها من بيان الربح والخسارة. رسوم صيانة متضخمة أو متأخرة مقنعة كتكاليف لمرة واحدة.
عدم الكشف عن النفقات الرأسمالية أو التكاليف العامة والإدارية في الفترات التي سبقت البيع لتضخيم التدفق النقدي. على سبيل المثال ، قد يقرر العقار تأجيل تجديدات عقد المغسلة في الموقع حتى لا تظهر هذه الأرقام الجديدة على الفور في الدفاتر وبالتالي تضليل المستثمر بشأن إعادة التفاوض بشأن العقد وزيادة التكاليف.
يكشف الفحص الدقيق للتدفقات النقدية التاريخية والمحتملة عن القيمة الحقيقية المستقلة لعملية الاستحواذ المقترحة. انظر إلى ما هو أبعد من الأرقام المبلغ عنها – واعتمد على زيارتك لفريق الموقع عندما تبذل العناية للتحقق من التكاليف مقابل الدخل المبلغ عنه.
عادةً ما يتطلب الوصول إلى الأرقام الحقيقية تعاونًا وثيقًا من البائع. دائمًا ما يكون أي موقف عدائي من قبل البائع إشارة للتعمق أكثر.
بالطبع ، بغض النظر عن مدى عمق الحفر ، فالكثير حقائق يمكن أن تظل مختفية إذا كنت لا تعرف مكان البحث أو كيفية العثور على الربح الخفي المحتمل. سيؤدي الكشف عن العديد من التناقضات في القيمة الممثلة مقابل القيمة المستقلة إلى تحسين وضعك عند تقديم عرضك وهو أمر بالغ الأهمية لاكتسابك وعائد الاستثمار.
يتوفر نظام تحليل Do the Diligence الكامل في جامعة Investor Tours.
تعرف على المزيد من مصدر تعليمي للمستثمر مثبت:
إن جامعة Investor Tours هي مصدر مخصص لمساعدة المستثمرين على بناء الثروة وتحقيق المستوى المحدد من النجاح. نحن نقدم أحدث تعليم في مجال الاستثمار العقاري التجاري ، مصمم خصيصًا لتلبية احتياجات المستثمرين ذوي الخلفيات المتنوعة ومستويات الخبرة. تتكون هيئة التدريس لدينا من شبكة من الخبراء الوطنيين في القانون ، والضرائب ، واستراتيجيات الاستثمار ، وإدارة الممتلكات ، ومحترفي الاستحواذ والمبيعات الذين يمارسون ما يعلمونه للمستثمرين ، وهو كيفية تحقيق ثروة الأجيال باستخدام العقارات التجارية.
