النقد على العائد النقدي ، الصيغة والحساب

يوفر النقد على النقد (CoC) طريقة سهلة للمستثمرين العقاريين لمقارنة ربحية العقارات المدرة للدخل المماثلة أو قياسها مقابل فرصة استثمارية أخرى بسرعة.

ومع ذلك ، فإن مدونة قواعد السلوك ليست أداة قوية بشكل خاص لقياس ربحية العقارات ذات الدخل الإيجاري وتحظى حاليًا باهتمام أقل في تحليل الاستثمار العقاري مما كانت عليه قبل بضع سنوات.

يكمن أحد أوجه القصور في حقيقة أن النقد على العائد النقدي لا يأخذ في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود. يجب أن يقتصر العائد النقدي على النقد على مجرد قياس التدفق النقدي للسنة الأولى لممتلكات الدخل السكني وليس التدفقات النقدية للسنة المستقبلية.

ومع ذلك ، فإن النقد النقدي لا يخلو من الصلاحية ولا يزال يقدم للمستثمرين العقاريين المخضرمين والمبتدئين ميزة تُعزى دائمًا إلى شعبيتها.

يقيس عائد مدونة السلوك النسبة بين التدفق النقدي المتوقع للسنة الأولى إلى مبلغ الاستثمار النقدي الأولي الذي يقوم به المستثمر العقاري لشراء الممتلكات المؤجرة. ومن ثم ، يتم دائمًا التعبير عن مدونة قواعد السلوك كنسبة مئوية.

“التدفق النقدي للسنة الأولى” (أو التدفق النقدي السنوي) هو مقدار المال الذي يتوقع أن يدره العقار خلال السنة الأولى من التشغيل. “الاستثمار الأولي” (استثمار نقدي ؛ يسمى أحيانًا تكلفة الاستحواذ) هو المبلغ الإجمالي للنقد المستثمر بما في ذلك الدفعة الأولى ونقاط القرض ورسوم الضمان والملكية والتقييم وتكاليف الفحص.

حسنًا ، لنبدأ بمثال ثم نجري العملية الحسابية.

لنفترض أنك مهتم بشراء عقار من ست وحدات تدفع كل منها 1000 دولار إيجار شهريًا. تقدر نفقات التشغيل للسنة الأولى بمبلغ 28800 دولار. أنت تخطط للحصول على رهن عقاري جديد بدفعة أولى 126000 دولار ، ونقاط قرض تبلغ 2،940 دولارًا ، ودفعة شهرية قدرها 1956 دولارًا. أنت تقدر أن تكاليف الإغلاق (الضمان ، والملكية ، وعمليات التفتيش ، ورسوم التقييم) ستكون 2100 دولار.

المعادلة: التدفق النقدي السنوي / الاستثمار النقدي = النقد على العائد النقدي

في هذه الحالة ، ستحتاج إلى إجراء خمس عمليات حسابية (لتحديد التدفقات النقدية السنوية والاستثمار النقدي) قبل أن تتمكن من حساب النقد على النقد.

1. دخل الإيجار السنوي: (6 وحدات × 1000 دولار) × 12 = 72000 دولار

2. صافي الدخل التشغيلي (NOI ، الدخل ناقص المصروفات): $ 72،000 – 28،800 = $ 43،200

3. خدمة الدين السنوية (دفع الرهن العقاري): 1956 دولارًا × 12 = 23472 دولارًا

4. التدفق النقدي السنوي (صافي الدخل التشغيلي مطروحًا منه الدفعة): 43،200 دولار – 23،472 = 19،728 دولار

5. الاستثمار النقدي (دفعة أولى + نقاط + تكاليف الإغلاق): 126000 دولار + 2940 + 2100 = 131.040 دولار

الحساب: (التدفق النقدي السنوي / الاستثمار النقدي = النقد على العائد النقدي) 19،728 دولارًا أمريكيًا / 131،040 دولارًا أمريكيًا = 15.06٪

الآن بعد أن عرفت أن هذه الفرصة الاستثمارية المحددة تحقق عائدًا بنسبة 15.06٪ من CoC ، يمكنك مقارنتها بممتلكات مماثلة ، أو استثمارات بديلة مثل معدل T-Bill ، وتحديد ما إذا كنت تريد المضي قدمًا في الشراء أم لا.