الاستثمار العقاري السكني
كانت العقارات السكنية في المملكة المتحدة هي أفضل فئة الأصول أداءً في الخمسين عامًا الماضية وفقًا لدراسة Barclays Capital Equity Guilt وإحصائيات الإسكان ODPM. أظهرت هذه الأرقام أنه من حيث القيمة الحقيقية (بعد التضخم) ، فإن 100 جنيه استرليني مستثمرة في محفظة من الأسهم في عام 1930 كانت ستنمو إلى ما يزيد قليلاً عن 363 جنيهًا إسترلينيًا بحلول نهاية عام 2004 مقارنة بـ 767 جنيهًا إسترلينيًا إذا تم استثمار نفس المبلغ في العقارات السكنية.
على الرغم من ذلك ، كان من الصعب للغاية الاستثمار بشكل غير مباشر في سوق العقارات السكنية.
لماذا لم تستثمر صناديق الاستثمار في العقارات السكنية إذا كانت العوائد جيدة؟
هناك عدد من الأسباب وراء ابتعاد صناديق الاستثمار المتخصصة عن الاستثمار المباشر في العقارات السكنية. أولاً ، كانت منطقة الملاك الخاصة بأكملها “بطاطا سياسية ساخنة” حقيقية حتى السنوات العشر الماضية. كان ينظر إلى الإسكان من قبل بعض أعضاء الطبقات السياسية على أنه شيء لا يمكن الاستفادة منه ، مثل NHS. كان ينظر إلى فكرة قيام مستثمري القطاع الخاص بجني الأموال من احتياج الناس للإسكان على أنها فكرة خاطئة من الناحية الأخلاقية. ونتيجة لذلك ، أدخل حزب العمل لسنوات سلسلة كاملة من قوانين الإيجار التقييدية ، والتي منعت أصحاب العقارات من تحصيل إيجار السوق وكذلك الحصول على الحيازة الشاغرة. من الواضح أن الاستثمار في أحد الأصول الذي مُنع المستثمر من بيعه بقيمته السوقية الحقيقية (مع حيازة شاغرة) لم يكن شيئًا تريد المؤسسات المشاركة فيه.
كان العامل الآخر الذي أوقفهم هو الكثافة النسبية لعملية الإدارة. يمكن أن يستثمر صندوق الاستثمار 5 ملايين جنيه إسترليني في مبنى تجاري واحد ، مع وجود مستأجر واحد يبقى لمدة 25 عامًا. يمكن أن يتضمن المبلغ المماثل المستثمر في عقار سكني الاضطرار إلى شراء وإنشاء 50 عقارًا فرديًا بسعر 100000 جنيه إسترليني لكل منها. ثم يجب إدارة كل من هذه العقارات والإيجارات ، كل هذا يستغرق وقتًا طويلاً ومكلفًا.
نتيجة لهذا التناقض مع القطاع ، تم بذل القليل من الجهد في البحث الذي يقارن أداء الاستثمار السكني بفئات الأصول الأخرى. يمكن العثور على مزيد من التفاصيل حول كيفية مقارنة الاستثمار في العقارات السكنية مع فئات الاستثمار الأخرى في الكتاب المقدس لأصحاب العقارات.
لماذا لا أستثمر كل أموالي في العقارات السكنية إذا كان أداؤها جيدًا؟
هناك عدد من الأسباب التي تجعل من الجيد دائمًا أن يكون لديك مجموعة من الاستثمارات. إذا كان لديك بالفعل محفظة كبيرة من العقارات السكنية “للشراء من أجل التأجير” دون استثمار الكثير من أصولك في مكان آخر ، فقد ترغب في التفكير في تنويع استثماراتك. العبارة الكلاسيكية هي “لا تحمل كل بيضك في سلة واحدة”. الاستثمار هو نفسه إلى حد كبير. بينما على مر السنين احتفظت دائمًا بمعظم أصولي في العقارات السكنية ؛ لدي أيضًا نسبة في البدائل مثل الأسهم وحسابات الودائع. بصفتي مستثمرًا نشطًا ، أبحث دائمًا عن طرق جديدة ومبتكرة لتنويع محفظتي. النظرية هي أنه إذا كان أحد الاستثمارات لا يعمل بشكل جيد ، كما كان الحال بالنسبة للأسهم لعدد من السنوات. ثم بعض الاستثمارات الأخرى تعمل بشكل أفضل بكثير. النتيجة التي تأملها هي أن رأس المال الخاص بك يستمر في النمو.
قد لا تزال حريصًا على استثمار المزيد من الأموال في العقارات السكنية ولكنك تشعر أنه ليس لديك الوقت أو المهارة للقيام بذلك بنفسك. ماذا بعد؟
بديل للاستثمار العقاري المباشر
هناك عدد من العيوب في الاستثمار العقاري المباشر التي يدركها جميع العاملين بالفعل في هذا القطاع. هذا لا يعني أنه لا يتم تعويض هذه الفوائد الضخمة للاستثمار السكني الناجح. ومع ذلك ، من الجيد دائمًا أن تكون على دراية بها حتى تتمكن على الأقل من اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن ما يجب فعله برأسمالك.
عيوب الاستثمار في امتلاك العقارات السكنية مباشرة هي:
* يمكن أن تكون تكاليف الاستحواذ مرتفعة ، عادةً ما تزيد عن 2000 جنيه إسترليني
* الحد الأدنى لرأس المال المطلوب كبير ، مع حد أدنى للإيداع ورسوم الاستحواذ وتكاليف الإعداد التي ربما تزيد عن 20000 جنيه إسترليني
* الجداول الزمنية لشراء وبيع العقارات طويلة والتوقيت غير مؤكد ، أي يستغرق عدة أسابيع وتعتمد على العثور على مشترٍ راغب أو عقار تريده بالسعر المناسب
* وقت الإدارة أكبر بكثير من الاستثمار غير المباشر
* النطاقات الزمنية طويلة بشكل عام. الملكية السكنية هي استثمار طويل الأجل حيث يتم تقييد رأس المال الخاص بك ولا يمكن الوصول إليه إلا إذا قمت بإعادة الرهن العقاري
لذلك بالإضافة إلى النظر في الاستثمار المباشر هل هناك بدائل وما هي مزاياها؟
هناك عدة طرق يمكن من خلالها الاستثمار بشكل غير مباشر في سوق العقارات السكنية ولكن أولاً ، ما هي مزايا الاستثمار غير المباشر؟
1. يمكن أن يكون حجم الاستثمار أصغر بكثير من الاستثمارات العقارية المباشرة ، بدلاً من الآلاف يمكن أن يصل إلى مئات الجنيهات
2. الاستثمارات أكثر سيولة بكثير ، لذا من الأسهل وضع الأموال فيها وأسهل سحب الأموال
3. هناك مشاركة قليلة أو معدومة من الإدارة في الاستثمارات
4. تكاليف الدخول والخروج من الاستثمار هي أيضا أصغر بكثير
الفرص الحالية
أدى الأداء القوي في العقارات السكنية إلى عدد من المخططات المبتكرة التي تبحث عن طرق يمكن للمستثمرين من خلالها الاستثمار في العقارات السكنية دون الاضطرار إلى القيام بذلك بشكل مباشر.
سوق الأوراق المالية
الطريقة الأكثر وضوحًا للاستثمار بشكل غير مباشر في العقارات السكنية هي من خلال سوق الأوراق المالية. هناك مجموعة متنوعة من الشركات التي يعتمد أداؤها بدرجة أكبر أو أقل على سوق العقارات السكنية. على سبيل المثال ، هناك العديد من شركات بناء المنازل المقتبسة والتي بالإضافة إلى قيامها بالتطوير ، تمتلك أيضًا بنوكًا كبيرة للأراضي. غالبًا ما تختلف قيمة أصول هذه الشركات بما يتماشى مع القيمة الأساسية للممتلكات السكنية حيث ترتفع تكاليف الأراضي بشكل عام وتنخفض بالتوافق مع أسعار المنازل. شركة أخرى يجب مراعاتها هي Grainger Trust http://www.graingertrust.co.uk . هذه الشركة هي أكبر مالك عقار سكني مقتبس في المملكة المتحدة ، مع أكثر من 12000 منزل. بالإضافة إلى امتلاك العقارات ، فهم ينشطون أيضًا في مجالات أخرى ذات صلة مثل تحرير الأسهم وإدارة الأصول وبناء المنزل. يعد فتح حساب تداول الأسهم أسهل بكثير مما قد تتخيله.
التبادل التجاري السكني OPROMARK
هناك مبادرة جديدة قد تقدم بديلاً عن الملكية المباشرة للعقار وهي شركة تدعى Opromark. توصف هذه الشركة بأنها أول بورصة في العالم لتداول العقارات المؤمنة بالكامل. الطريقة التي يعمل بها التبادل هي أن العقار السكني مملوك لشركة العقارات الفردية (SPC). ثم تعود ملكية هذا لأعضاء Opromark. تتم إدارة كل SPC من قبل متخصص في العقارات يعمل كمدير عام مسؤول عن إدارة الوكلاء الذين يتركون الممتلكات نيابة عن المساهمين. يتم السماح بالممتلكات ثم يتم توزيع الإيجار على المساهمين في شكل أرباح شهرية.
المساهمون الأفراد أحرار في شراء وبيع الأسهم في كل SPC في أي وقت.
يبدو هذا المخطط كما لو أنه يمكن أن يكون بديلاً مثيرًا للاهتمام للملكية المباشرة للعقار. قد تكون سيولة الأسهم إحدى المشكلات الواضحة ، مما يعني أنه لا يمكن التعامل معها إلا على أساس صفقة متكافئة. هذا يعني بشكل فعال أنه لا يمكنك الشراء والبيع إلا إذا كان بإمكانك العثور على مساهمين آخرين إما لشراء أو بيع الأسهم. إنها الأيام الأولى وربما يستحق الأمر معرفة كيفية تقدم المشروع قبل تخصيص الكثير من الموارد له.
أموال
يوفر الصندوق المتنوع الذي أطلقته شركة Cordea Savills ، الذراع الاستثماري لشركة Savills Plc العقارية ، فرصة للاستثمار في قاعات الطلاب للمقيمين ، والمنازل السكنية للأطباء والممرضات وممتلكات جمعية الإسكان بعقود إيجار طويلة. وهي إحدى شركات جيرسي المقتبسة من Oeic (شركة استثمار مفتوحة). يمكنها اقتراض ما يصل إلى 70٪ من قيمة أصولها وتبلغ قيمتها الحالية 10 ملايين جنيه إسترليني. الحد الأدنى للاستثمار هو 10000 جنيه إسترليني. يهدف الصندوق إلى الاستفادة من الشعبية المتزايدة لسكن الطلاب كأصل استثماري. يبلغ عائد الصندوق 5٪ ويزيد نمو رأس المال المتوقع في الصندوق عن 10٪ سنويًا بين عامي 2006 و 2010.
Sipp (معاش شخصي مستثمر ذاتيًا)
وعدت الحكومة بأشياء عظيمة لأصحاب المعاشات الشخصية نتيجة “A-Day” في بداية السنة الضريبية 2006. كان المقصود من هذا التعبير الجذاب أن يبشر بمجموعة من الطرق الجديدة للاستثمار من أجل تقاعدك من خلال SIPP ، بما في ذلك القدرة على الاحتفاظ بممتلكات سكنية فيها. ليست المرة الأولى التي فشلت فيها الحكومة في الإنجاز. في دورة دراماتيكية في الدقيقة الأخيرة على شكل حرف U ؛ أزال العقارات السكنية من قائمة الاستثمارات المؤهلة. هذا بدد آمال العديد من المستثمرين السكنيين الحاليين والمحتملين. ومع ذلك ، في أحدث تطور لهذه الملحمة ، تم “تعديل” اللوائح حسب الميزانية للسماح بالتملك المباشر للممتلكات السكنية في SIPP ولكن فقط من خلال نقابة. معايير التأهيل مقيدة تمامًا حيث يجب أن تتكون النقابة من 10 أشخاص أو أكثر وأنه لا يمكن استخدام الممتلكات من قبل أعضاء النقابة. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تبلغ قيمة SIPP مليون جنيه إسترليني أو أكثر وأن تحتوي على 3 عقارات أو أكثر. يجب ألا تزيد قيمة أي عقار عن 40٪ من قيمة أي ملكية فردية.
صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري)
كانت الصناديق العقارية متاحة في الولايات المتحدة واليابان لعدد من السنوات وتحظى بشعبية كبيرة لدى المستثمرين لأنها توفر طريقة شفافة للاستثمار في العقارات ولكن دون صعوبات الملكية المباشرة. تتمثل عوامل الجذب في صناديق الاستثمار العقارية للمستثمر وشركة العقارات في أنها لا تدفع ضريبة شركة على دخلها من الإيجارات. اعتبارًا من الأول من يناير 07 ، أصبح لشركات العقارات في المملكة المتحدة حرية التحويل إلى REIT. في المقابل ، يتعين على الشركات بموجب اللوائح توزيع 90٪ من دخلها على المستثمرين. هذا يعني أنه من المحتمل أن تكون عائدات الأسهم مرتفعة مقارنة باستثمارات الأسهم الأخرى المدرجة في سوق الأسهم. عامل الجذب الآخر لصناديق الاستثمار العقارية ، والتي يمكن أن تستثمر في نهاية المطاف في العقارات السكنية وكذلك العقارات التجارية ؛ هي أنها ستكون قادرة على أن يتم احتواؤها في PEP أو ISA. يسمح هذا بأي دخل ومكاسب رأسمالية نهائية إذا تم بيع الأسهم ليتم استلامها معفاة من الضرائب.
بشكل عام ، من المحتمل أن يزداد عدد وتنوع المخططات المتاحة للاستثمار السكني غير المباشر مع استمرار المؤسسات والشركات في استكشاف طرق للسماح للمستثمرين بالوصول إلى فئة الأصول الشهيرة وذات الأداء القوي. إذا كانت تجربة الولايات المتحدة هي أي شيء يجب أن تمر به ، فقد يكون أحد التطورات هو ظهور صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة التي تستثمر فقط في العقارات السكنية مما يمنح المستثمرين الصغار فرصة حقيقية للاستثمار بشكل غير مباشر في العقارات السكنية في المملكة المتحدة دون عيوب الملكية المباشرة. شاهد هذه المساحة للتعرف على التطورات ومواكبة آخر الأخبار من خلال خدمة أخبار Property Hawk.
صناديق العقارات التجارية
كما علقت بالفعل على حقيقة أن صناديق الاستثمار المؤسسي تتجنب تقليديًا الاستثمار السكني ولكنها في الوقت نفسه كانت منذ فترة طويلة مستثمرين كبار في العقارات التجارية. العقارات التجارية هي طريقة أخرى لتنويع استثماراتك. لقد أظهرت بعض العوائد القوية في السنوات الأخيرة. تأتي صناديق الاستثمار في مجموعة متنوعة من الأشكال بما في ذلك صناديق الاستثمار وصناديق الائتمان و OEIC. إنها توفر آلية للمستثمرين الأفراد للحصول على حصة في زيادة رأس المال والدخل الناتج عن الاستثمار في مجموعة من العقارات التجارية.
نصيحة مالية
إذا وجدت كل الحديث عن عوائد الاستثمار ورأس المال مملًا ومربكًا. بعد ذلك ، ربما حان الوقت لطلب المشورة المهنية. للحصول على مصدر IFA (مستشار مالي مستقل) حاول http://www.unbiased.co.uk وهو الموقع الإلكتروني لـ IFA (المستشارون الماليون المستقلون).
IFAs هم المستشارون الوحيدون القادرون على تقديم المشورة والاختيار من بين مجموعة كاملة من المنتجات الاستثمارية في السوق. إنهم ملزمون بقواعد الخدمات المالية ، والتي تضمن أن أي منتج يوصون به يجب أن يتناسب مع ظروفك الشخصية.
