في مجال التأجير اليوم وخاصة العقارات التجارية والتجزئة ، من الشائع أن تصادف كلمة “إطفاء”. باختصار ، تشرح الكلمة مفهوم استرداد تكاليف الحوافز للمالك على مدى مدة عقد الإيجار.
في سوق العقارات هذا ، نحتاج إلى جذب المستأجرين إلى العقار وتشجيع اتخاذ قرار بشأن عقد إيجار جديد. في حالة إشغال المستأجر الجديد ، قد يختار المالك تقديم بعض الحوافز التي يمكن أن تكون بدون إيجار أو تجهيز جديد أو إيجار مخفض. هذا أمر شائع عندما يكون السوق في حالة انكماش أو ركود مع وجود فائض في المعروض من المساحات الشاغرة. هذا هو الحال في سوق اليوم وسيظل كذلك لبعض الوقت. التوفير الإبداعي للحوافز هو جزء من عملية التأجير.
احصل على المال التحفيزي!
عندما يتم توفير مثل هذا النشاط التحفيزي من قبل المالك ، فمن الممارسات الشائعة استرداد تكاليف هذا الحافز إلى المالك بالإضافة إلى الفائدة على الأموال المقدمة ، ويجب تنظيم هذا الاسترداد على مدار مدة عقد الإيجار. الاستهلاك هو العملية التي تحقق ذلك.
يشير هذا بعد ذلك إلى أن أي حافز أو خصم إيجار أو فترة بدون إيجار ليست مجانية في الواقع. هذا هو الحال بالتأكيد ، وسيدعم الوكيل العقاري أو السمسار ذو الخبرة عملية واقتصاديات صفقة الإيجار لضمان استرداد الحافز الممول من الملاك بطريقة ما.
ماذا يريد المستأجرون؟
عندما يطلب المستأجرون عقد إيجار جديد وبعض الحوافز كجزء منه ، فإنهم لا يتوقعون أن يسمعوا عن عملية الإطفاء والاقتصاديات الكامنة وراءها. إنهم لا يريدون أن يسمعوا أن الحافز الجيد الذي سيحصلون عليه في عقد الإيجار هو أن يتم سدادهم أثناء إقامتهم. دعنا نقول فقط أن المفهوم معروف بين الوكيل والمالك وأن استرداد الحافز منظم (مضاف) في ملف تعريف الإيجار وعمليات مراجعة الإيجار أثناء عقد الإيجار.
يعتقد المستأجر في سوق اليوم أن السوق بطيء ولصالحه ، وعلى هذا الأساس يجب على المالك أن يفعل شيئًا يجذبهم إلى العقار. هذا هو المكان الذي يصبح فيه الحافز جزءًا من المفاوضات. يمكن أن يكون الحافز أي شيء ذي قيمة للمستأجر ، ولكنه عادة ما يكون واحدًا مما يلي:
- فترة الإيجار المجانية
- فترة تخفيض الإيجار
- دفع نقدا للمستأجر
- التجهيزات المقدمة للمستأجر
مهما كان الحافز المستخدم ، فإن الأمر متروك للوكيل العقاري لهيكلة الإيجار وعملية التحفيز لصالح المالك كجزء من التفاوض على الصفقة. في نهاية اليوم ، يريد المستأجر فقط معرفة المبنى وإجمالي الإيجار الذي سيتم تحديده في عقد الإيجار.
إن مهمة الوكيل العقاري هي التأكد من أن الحافز منظم بحيث يحقق المالك استرداد المصروفات في الحافز. لا يرغب المستأجر دائمًا في معرفة التفاصيل الدقيقة لما تفعله في تجارة الإيجار. إنهم يريدون فقط معرفة ما يدفعونه مقابل إجمالي إشغال المبنى على أساس شهري أو أسبوعي وكيف سيزيد هذا الإيجار على مدار فترة الإيجار.
في سوق هادئ مع تشبع الأماكن الشاغرة المتاحة ، من الشائع أن تكون الحوافز نشطة للغاية وفي بعض الأحيان تصل إلى مستوى 30٪ من إجمالي الإيجار المدفوع عادة بموجب عقد الإيجار خلال مدته. في أي مشروع عقاري جديد ، سيرتفع مستوى الحوافز قليلاً إلى ما يقرب من 37 ٪ ولكن عند القيام بذلك ، سيكون المطور للمشروع قد كتب تكلفة الحوافز في المشروع. في مثل هذه الحالة ، سيدفع المستأجرون إيجارًا متضخمًا (كإيجار مقابل) للسماح للمطور باسترداد النفقات.
فكيف يتم ذلك؟
لذا فإن تجارة الإيجار والحوافز تسير على هذا النحو. إذا كان إيجار المبنى مع عدم تقديم حافز هو 200 دولار لكل متر مربع سنويًا (أعتذر لمن يحسب الإيجار بالقدم) ، والحافز الذي سيتم تقديمه لجذب المستأجر للتوقيع على عقد الإيجار يعادل مبلغ 10٪ من الإيجار المسترد من المستأجر خلال مدة عقد الإيجار ، ثم يجب أن يكون الإيجار الأولي 220 دولارًا لكل متر مربع سنويًا. وهذا ما يسمى “إيجار الوجه”. يسمى الإيجار بدون أي حافز مدفوع في عقد الإيجار (200 دولار لكل متر مربع) “الإيجار الفعال”.
مهما كان الإيجار المبدئي (ظاهريًا أو فعالًا) ، فسيتم تصعيده بعد ذلك من خلال هيكل مراجعة الإيجار يكون عمليًا وعادلاً في السوق. تعد معرفتك الجيدة بالسوق جزءًا من تقييم وقرار إيجار الإيجار. يحتاج المالك إلى معرفة ما هو صحيح ومنصف في ظروف السوق السائدة لجذب المستأجرين إلى العقار. الوظائف الشاغرة الممتدة ليست استراتيجية حقيقية هنا ويجب تجنبها ؛ حتى عقد الإيجار الذي يحتوي على بداية إيجار منخفضة أو مستوى أعلى من الحوافز ، يمكن تشكيله إلى مستوى إيجار أفضل على مدى بضع سنوات ، وبالتالي يتماشى مع إيجار السوق في وقت لاحق.
بالمناسبة ، سوف يكتشف مثمنون العقارات دائمًا نوع ومقدار الحافز الذي تم تقديمه للمستأجر لإغرائه للحصول على عقد إيجار. سيقوم المثمن بعد ذلك بإزالة الحافز من قيمة العقار كجزء من عملية التقييم المهنية.
في بعض الحالات ، سيريد المالك (أو يحاول) “إخفاء” الحوافز المدفوعة في أي عقد إيجار عن المثمن لهذا السبب بالذات ؛ تعتبر “عملية الاختباء” هذه شائعة عندما يتم تقييم الممتلكات لأغراض قروض الرهن العقاري. أنا لا أقول إن “عملية الاختباء” هذه “قانونية” ، ولكنها تحدث ، وسيعرف وكيل العقارات الجيد عنها ويفهم ماهية الإيجار الحقيقي للعقار في الواقع (مع إزالة الحافز). يعرف المموّلون آليات الحوافز وكيفية تقديمها وتوثيقها ومثمني الممتلكات على نحو مشابه. الأهم من ذلك أن مستوى ونوع حافز الإيجار في السوق معروفان من قبل جميع الأطراف ولا يتم تجاوزه دون داع.
كيف نفعل ذلك؟
عند التعامل مع إطفاء حوافز الإيجار ، يمكن القيام بذلك بطرق مختلفة. تحقق مع محامٍ محلي للتأكد من امتثالك للمعايير والتشريعات في منطقتك وبلدك. فيما يلي بعض الأمثلة على كيفية التعامل مع الحوافز.
- يختار بعض الملاك إضافة عملية السداد التحفيزية إلى الإيجار الذي كان سيتم دفعه عادةً في حالة عدم تقديم حافز. في هذه الحالة ، لا يفهم المستأجر دائمًا أن الإيجار قد تم تضخيمه لاستعادة الحافز للمالك. لا يوجد شيء “مخفي” ، كل ما في الأمر أن المستأجر يدفع إيجارًا مرتفعًا للمبنى.
- قد يختار الملاك الآخرون الحصول على إطفاء الحافز المفصل بشكل منفصل في وثيقة الإيجار كـ “رسوم” منفصلة. في هذه الحالة ، تصبح دفعة منفصلة لإيجار الحوافز كل أسبوع أو شهر والمستأجر يعرف الغرض منه. يمكن رؤية الحافز بوضوح من قبل أي شخص يقرأ عقد الإيجار ويعرف جميع الأطراف ما يجري.
- قد يختار الملاك الآخرون أن يتم توثيق إطفاء الحافز في اتفاقية منفصلة بين الطرفين بعيدًا عن عقد الإيجار الفعلي نفسه. يتم ذلك عادة عن طريق “صك” أو اتفاق قانوني منفصل. بالنظر إلى أن المستأجر يوقع على “الفعل” فإنهم يعلمون بعد ذلك أنهم يدفعون ثمنه وعن وجوده. إن الأشخاص الآخرين الذين يقرؤون عقد الإيجار قد لا يعرفون وجود الحافز. إذا كانت هذه هي الحالة ، فاحرص بشكل خاص على وقت بيع العقار حيث سيرغب المشتري المحتمل للعقار في معرفة التجارة الكاملة للإشغال.
الرسالة المهمة هنا هي فهم أن الحوافز تنشط من وقت لآخر عندما تستأجر عقارات في سوق به فائض في المساحة. الحوافز هي الطريقة التي يجذب بها المالك الاهتمام بالإشغال. بصفتك وكيلًا أو وسيطًا عقاريًا محترفًا ، فإن وظيفتك هي التأكد من تحقيق الاسترداد الكامل للحوافز. يجب أن يُظهر للمالك أنك ستسترد كل أمواله المحفزة من المستأجر على مدى مدة عقد الإيجار (وليس خيار الإيجار) ، جنبًا إلى جنب مع إيجار المبنى الذي يكون عادلاً ومعقولًا في السوق والموقع الذي أنت فيه الشغل.
حافز الإيجار الجيد هو الذي يجذب المستأجر إلى العقار ، ثم يتم سداده إلى المالك في أسرع وقت ممكن.
