هل تريد بيع منزلك؟ ربما تريد توفير المال من خلال العمولة التي سيتم دفعها للوسيط. ربما تكون أحد هؤلاء الأفراد الذين يعتقدون أن بيع منزل هو عملية بسيطة لأنها تبدو سهلة للغاية على التلفزيون. أتفهم أنه ربما ليس صعبًا مثل إجراء قناة جذر على نفسك ، ولكن إذا حاولت دون تحضير ، فقد تشعر أنك حاولت ما سبق.
أول شيء يجب مراعاته عند بيع منزلك هو تحديد شكل السوق الحالي في منطقتك المحلية. هذا لا يعني أنه يجب عليك شراء نسخة من صحيفة وول ستريت جورنال ومحاولة استقراء شكل السوق المحلي الخاص بك بناءً على الاتجاهات الوطنية أو ما هو أسوأ من ذلك ، الاتجاهات الدولية. لم تشهد بعض الأسواق ارتفاعًا أو هبوطًا كبيرًا على مدار العقد الماضي على الرغم مما كان يحدث في أماكن أخرى. إذن كيف يمكنك معرفة المعلومات ذات الصلة بالمنطقة المحلية؟ تتمثل إحدى الطرق في الاتصال بوكيل عقارات محلي والاستفسار عنه ، ولكن يمكن أن يؤدي ذلك إلى بعض الضغط غير المرغوب فيه للإدراج معهم بدلاً من ذلك ؛ وهو ما أقترحه للغالبية العظمى من مالكي المنازل. طريقة أخرى هي التحقق من الصحف المحلية التي قد تكشف عن إحصائيات معينة مثل متوسط أيام السوق ، ومقارنة أسعار المبيعات بأسعار الإدراج (نادرًا ما تكون متشابهة ، باستثناء ربما في سوق ساخن) ، وأسعار الفائدة المحلية. الآن ماذا تفعل بكل هذه المعلومات؟ احتفظ بها الآن ، حيث سنستخدمها للمساعدة في تسعير منزلك.
بمجرد أن نجمع بعض البيانات الأساسية ، فإن الخطوة التالية هي البدء في العثور على بعض الخصائص القابلة للمقارنة. تحليل السوق المقارن هو الطريقة الأكثر دقة لتسعير منزل “عادي”. قد لا تكون أفضل طريقة لتقييم قيمة منزل جديد أو منزل تاريخي أو ممتلكات دخل أو عقار تجاري. ما تريد القيام به هو جمع سعر بيع ما لا يقل عن ستة منازل مماثلة ، والتي تم بيعها في الأشهر الستة الماضية. إذا كنت تستخدم مبيعات المنازل الأقدم من ذلك ، فإنك تخاطر بأن تكون المقارنة غير دقيقة للغاية. يجب أن تكون المنازل المماثلة مشابهة لمنزلك قدر الإمكان ، لكن لا يجب أن تكون متطابقة. يجب أن تكون هذه المنازل في نفس المنطقة التعليمية ، والرمز البريدي ، وإذا أمكن نفس المجمع السكني إن أمكن. يمكن أن يكون شرح كيفية القيام بهذه العملية مطولًا للغاية ، لذلك ما سأقوله هو أنه بالنسبة لتحليل الهواة ، تأكد من أن سعر منزلك أقل من المنازل التي توفر وسائل راحة وحجمًا أكبر وأكبر من المنازل التي تقدم حجمًا أقل أو لم يتم تحديثها. . إن معرفة مدى تأثير هذه الاختلافات بالضبط على سعر منزلك من الشركات يأخذ معرفة السوق التي لا يمتلكها معظم مالكي المنازل. تذكر أن الأموال التي يتم إنفاقها على التجديدات لا ترتبط بنسبة 100٪ بزيادة في القيمة.
حسنًا ، لدينا الآن فكرة عن قائمة الأسعار. الشيء التالي الذي يتعين علينا القيام به هو العودة إلى ما يحدث في السوق المحلية. إذا كانت المنازل تبيع بسرعة ، فإنني أقترح البقاء بالقرب من السعر المقدر لبيع سريع لمنزلك. إذا كانت المنازل تبيع بمتوسط سعر يتراوح بين 3 و 6 أشهر (يختلف المتوسط مرة أخرى حسب الموقع) فسأفكر في التمسك بقائمة الأسعار التقديرية أو أقل بنسبة 10 بالمائة إذا كنت تأمل في بيع سريع. إذا لم يتم بيع المنازل في المتوسط في أقل من 120 يومًا ، فباعتبارها معروضة للبيع من قبل المالك ، ستحتاج إلى تسعير نفسك أقل بكثير من المنافسة بنسبة 10 ٪ أو أكثر. المنطق وراء ذلك هو أن المنازل التي يتم تسويقها بشكل كبير لا يتم بيعها ، حيث سيكون لمنزلك جزءًا بسيطًا من الإعلانات مقابل تلك المدرجة لدى وسيط. سوف تحتاج إلى ميزة للتغلب على المنافسة.
حسنًا ، لقد أنجزنا الخطوة الأولى ؛ تسعير منزلنا. هذه في الواقع واحدة من أسهل المهام التي سيتعين علينا القيام بها. الخطوة الثانية هي تحديد ميزانيتنا لتسويق المنزل. هذا في الواقع هو السبب الرئيسي الذي أقترحه لتوظيف وسيط ، لأن الإعلان إذا تم بشكل عشوائي يمكن أن يكلف أكثر من التعاقد مع وكيل. يمكنك الآن الإعلان على المواقع التي تلبي احتياجات البيع من قبل المالكين ، ولكن بصراحة ، فإن حركة المرور التي يولدونها هي ببساطة مثيرة للشفقة مقارنة بالعديد من المواقع المعروفة. إذا كنت جادًا في هذا الأمر ، أقترح عليك إدراج اسم كبير على موقع. فيما يتعلق بالإعلان في الصحف المحلية ، فمن المؤكد أنه لا يضر ، ولكن عليك أن تدرك أن المزيد من المشترين يجدون منازلهم عبر الإنترنت أكثر من الصحف المحلية. على الرغم من ذلك ، فإن الصحيفة المحلية تروق للأجيال الأكبر سناً ويمكن أن تساعد في حملة تسويق عبر الأجيال. اعتبار آخر هو أنه وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين ، استخدم 89 ٪ من مشتري المنازل الذين شملهم الاستطلاع في عام 2011 وكيلًا للشراء. هذا يعني ، سواء كنت ترغب في ذلك أم لا ، فمن المحتمل أن تضطر إلى التعامل مع وكيل أو دفعه. بصفتك مالكًا للبيع ، يمكنك عرض الدفع للوكيل مقابل إحضار المشتري إليك. قد يساعدك هذا في توفير بعض المال مقارنة بالحصول على قائمة وكيل أيضًا. هناك رقم جيد للبدء به وهو تقديم عمولة بنسبة 2-3٪ إلى وكلاء أي مشتري. سيضمن ذلك أن 89٪ من المشترين الذين يبحثون عن منزل بمساعدة وكيل لن يتجنبوا منزلك تمامًا. أداة تسويق أخرى يمكنك استخدامها هي علامة ساحة. يمكن الحصول عليها بسعر رخيص نسبيًا من طابعة محلية أو عبر الإنترنت. إذا كنت جريئًا بما يكفي للسماح للغرباء بالتجول في منزلك ، فيمكنك أيضًا استضافة منزل مفتوح. تشير التقديرات إلى أن ما يقرب من 5٪ من مشتريات المنزل تتم بدافع ، لذلك لا يمكن أن يضر ذلك بجهود المبيعات. أود أن تفكر في أن إحضار الغرباء إلى منزلك قد يكون غير آمن ، لذا تابع بحذر.
حسنًا ، نحن نسير على قدم وساق لبيع منزلنا. لدينا سعر ، ونعرف كيف سنقوم بتسويقه ، ونحن مستعدون للإدراج بشكل صحيح؟ لا ، أنا آسف أنه لا يزال لدينا بعض العمل للقيام به. الشيء التالي الذي يتعين علينا القيام به هو إكمال نموذج الإفصاح الخاص بالبائع لتقديمه للمشترين المحتملين. يمكن الحصول على هذا النموذج من هيئة الإسكان المحلية أو عبر الإنترنت. بالإضافة إلى ذلك ، نحتاج إلى تزويد المشترين المحتملين بقانون الكشف عن الطلاء القائم على الرصاص إذا تم بناء منزلك في عام 1978 أو قبل ذلك ، وذلك بفضل قانون عام 1992. بالإضافة إلى ذلك ، هذا هو الوقت المناسب لتحييد منزلك ، وإصلاح طلاء التقشير (ثق بي ، وإصلاح طلاء التقشير) ، وإكمال أي مهام صيانة صغيرة أخرى تحتاج إلى القيام بها.
حسنًا ، يمكننا الآن المضي قدمًا وإدراج المنزل. تم الانتهاء من الجزء السهل ، فنحن ننتقل إلى الأجزاء الصعبة والأكثر صعوبة في بيع المنزل. الآن ، إذا قمت بإدراجها بنفسك ، أقترح شراء رقم هاتف أرضي لاستخدامه في أغراض الإعلان. هناك العديد من الأماكن حيث يمكنك العثور على واحد بسعر رخيص. عندما يتصل بك المشتري المنظور لأول مرة ، رحب بهم بأدب وشارك أي معلومات يحتاجون إليها. بقدر ما قد يكون الأمر مغريًا ، قبل جعلهم يشاهدون المنزل ، تأكد من حصولهم على الموافقة المسبقة ، أو على الأقل مؤهلين مسبقًا للحصول على قرض ؛ اطلب منهم إحضار خطاب الموافقة المسبقة. الناس ليس لديهم مشكلة في تضييع وقتك. إذا رفضوا إحضار أي أوراق من هذا القبيل ، فتخطى المشاهدة لأنه من المحتمل أنهم ليسوا مهتمين بمنزلك على أي حال. في الواقع ، لا يمكنهم حتى تقديم عرض حقيقي في هذه المرحلة. أظهر للمشترين الذين استوفوا المؤهلات المسبقة ، لكن امتنع عن العزف على أي شيء مخصص داخل المنزل ، حيث من المحتمل أن يتصوروا كيف يمكنهم تغيير منزلك ليناسب احتياجاتهم. إذا كانوا مهتمين بتقديم عرض ، من فضلك لا تقبل التفاوض اللفظي على السعر. أولاً ، عرضهم غير قابل للتنفيذ قانونًا بموجب قانون الاحتيال وقد تؤدي المفاوضات ذهابًا وإيابًا إلى رد فعل عاطفي من جانبك. بدلاً من ذلك ، أصر على عرض مكتوب وعقد ملزم. من المحتمل أنهم سيعملون مع وكيل ، لذلك عادة ما تكون هذه نقطة كتم الصوت. عندما يتم تقديم العرض ، ابق بلا عاطفة سواء كان أكثر مما كنت تأمل ، أو أقل لأن معظم المشترين يتوقعون أن المدخرات التي تلقيتها من عدم دفع العمولة ستنتقل إليهم (الآن إذا استخدمت اقتراحي بعرض المشتري عمولة الوكيل التي قد تجدها تتلقى عرضًا أكثر منطقية). لديك خياران. قبول أو رفض العرض. إذا رفضت العرض ، فيمكنك دائمًا تقديم عرض مقابل. بعض الأشياء التي يمكن توقعها خلال هذا الوقت هي رغبة المشترين في شراء ضمان تأمين لأصحاب المنازل (وهو ما يجب عليك القيام به لإنقاذ نفسك من الصداع بعد 6 أشهر من الآن عندما تنفجر أنابيب المياه الخاصة بك أو يموت الفرن الخاص بك في سن 4 سنوات فقط). والثاني هو أنهم سيضعون على الأرجح عدة حالات طارئة على العرض ، وهذا أمر طبيعي تمامًا. قد تشمل هذه الحالات فحص المنزل ، ومسح الأراضي ، والتأمين على الملكية ، واختبار الصبغة ، بالإضافة إلى العديد من الأشياء الأخرى.
حسنًا ، لقد عثرت على مشترٍ وأن منزلك يخضع لعقد. ستكون الأيام الـ 30-90 القادمة هي الأشد قسوة حتى الآن ، لكن انتظر لأنك على وشك الانتهاء. خلال هذا الوقت ، سيخرج مفتش المنزل بعد فحص منزلك بقائمة من عدة مئات من المشاكل التي يعاني منها منزلك. إذا كنت قد كشفت بالفعل عن هذه العناصر في كشف البائع الخاص بك ، فلا داعي للقلق ، لأنها لن تكون عناصر يمكن للمشتري المحتمل استخدامها للتراجع عن الصفقة. الآن بالنسبة للأشياء التي لم تكن على دراية بها ، قد يحاول المشترون المساومة على السعر أقل من ذلك. أقترح على عناصر التذاكر الصغيرة ، تمسك بموقفك. من المحتمل أن تتطلب عناصر التذاكر الأكبر بعض التنازلات من جانبك. خيارك الآخر هو عدم تقديم أي تنازلات ومحاولة العملية برمتها مرة أخرى ، والكشف عن المشكلات المكتشفة حديثًا. إذا تقدمت الأشياء بعد هذه النقطة ، فاستعد لمزيد من النفقات عند الإغلاق. سوف تحتاج إلى دفع ضرائب التحويل على الممتلكات ، وكذلك ضرائب الممتلكات التناسبية إذا لم تكن قد فعلت ذلك بعد للسنة المالية. مرة أخرى ، ستكون هناك بعض النفقات الأخرى ، وبدلاً من الخوض في التفاصيل هنا ، أقترح عليك إلقاء نظرة على نموذج HUD-1 للحصول على فهم قوي للنفقات التي يتم التعامل معها عند الإغلاق. إذا لم يتم الإغلاق من قبل وكيلهم ، أقترح عليك الاستعانة بمرخص معاملات أو محام للتعامل مع المعاملات الورقية. لا تحاول إكمال هذه المرحلة بنفسك إلا إذا كنت وكيلاً أو محامياً.
حسنًا ، إذا تجاوزت فترة الإغلاق ، فقد فعلت ما لا يستطيع سوى 15 ٪ من بيعه من قبل المالكين! تهانينا ، وعندما تذهب للبحث عن منزلك التالي ، استخدم وكيلًا.
