الآن بعد أن قدمت عرضًا للحصول على عقار تجاري وتنتظر إغلاق الضمان ، قد ترغب في البدء في البحث عن مدير عقارات لإدارة العقار بشكل احترافي. يجب أن يقدم لك مستشار الاستثمار العقاري الخاص بك 2 أو 3 شركات محلية ، لكل منها اقتراحها الخاص. مهمتك هي أن تقرر الشركة التي سوف توظفها. سيكون مدير الممتلكات هو نقطة الاتصال الرئيسية بينك بصفتك المالك والمستأجرين. وظيفتها الرئيسية هي:
- استلام وتحصيل الإيجارات والمدفوعات الأخرى من المستأجرين لديك. هذا عادة ما يكون بسيطًا حتى لا يرسل المستأجر شيك الإيجار. المدير الجيد للممتلكات سوف يجعل المستأجر بطريقة ما يدفع الإيجار بينما الشخص الرديء سيرمي قردًا على ظهرك!
- تعيين الموظفين ودفعهم والإشراف عليهم لصيانة وإصلاح وتشغيل الممتلكات ، مثل إزالة القمامة وتنظيف النوافذ وتنسيق الحدائق. خلاف ذلك ، يفقد العقار جاذبيته ، ولا يجوز للعملاء رعاية أعمال المستأجرين. ثم لا يجوز للمستأجرين تجديد عقد الإيجار. نتيجة لذلك ، قد لا تدرك التدفق النقدي المتوقع.
- تأجير أي مساحة شاغرة.
- احتفظ بسجل دقيق للإيرادات والمصروفات وقم بتزويدك بتقرير شهري.
يعد مدير العقارات الجيد أمرًا بالغ الأهمية في الحفاظ على ممتلكاتك مشغولة بالكامل بأعلى إيجار في السوق ، مما يجعل المستأجرين سعداء ويساعدك بدوره على تحقيق أهدافك الاستثمارية. قبل اختيار شركة إدارة الممتلكات ، قد ترغب في:
- قم بإجراء مقابلة مع الشركة مع التركيز على كيفية تعامل الشركة مع المشكلات وحلها ، مثل السداد المتأخر.
- تحدث إلى الشخص الذي سيدير العقار يومًا بعد يوم حيث قد يكون شخصًا مختلفًا عن الشخص الذي يوقع على عقد إدارة الممتلكات. تريد شخصًا يتمتع بمهارات شخصية قوية للتعامل بفعالية مع المستأجرين.
عادة ما تريد شركة إدارة الممتلكات عقدًا لمدة سنة واحدة على الأقل. يجب أن يوضح العقد واجبات مدير الممتلكات والتعويضات وما يتطلب موافقة المالك.
تعويض الوكيل: سيكون عليك أن تدفع لشخص ما لإدارة واستئجار العقار. قد يكون لديك شركة واحدة لإدارة الممتلكات وشركة أخرى لتأجير العقار. ومع ذلك ، من الأفضل العمل مع شركة واحدة تتولى الإدارة والتأجير لتوفير الوقت والمال.
- الرسوم الادارية: تتراوح الرسوم بين 3-6٪ من الإيجار الشهري الأساسي لمركز البيع بالتجزئة ، اعتمادًا على حجم العمل المطلوب لإدارة العقار. على سبيل المثال ، يستغرق الأمر وقتًا أقل بكثير لإدارة مركز بيع بالتجزئة بقيمة 2 مليون دولار مع مستأجر واحد فقط من قطاع التجزئة بمليوني دولار مع 12 مستأجرًا. لذلك ، بالنسبة للمركز الذي يضم 12 مستأجرًا ، قد تضطر إلى دفع نسبة مئوية أعلى لتحفيز مدير الممتلكات. يجب عليك التفاوض على الرسوم كنسبة مئوية من الإيجار الأساسي بدلاً من الإيجار الإجمالي. لا يشمل الإيجار الأساسي رسوم NNN. من الناحية المثالية ، تريد عقد إيجار يدفع فيه المستأجرون حصتهم من رسوم إدارة الممتلكات.
- رسوم مؤجلة: عندما يدفع المستأجر متأخرًا ، غالبًا ما يطلب منه عقد الإيجار دفع رسوم التأخير. يُسمح لمدير الممتلكات بالاحتفاظ بهذه الرسوم كحافز لتحصيل الإيجار.
- رسوم الإيجار: تعوض هذه الرسوم مدير الممتلكات عن تأجير أي مساحة شاغرة. في عقد الإيجار النموذجي ، تريد شركة التأجير 4-7٪ من إجمالي الإيجار على مدى فترة عقد الإيجار. كما تريد دفع رسوم التأجير عند انتقال المستأجر الجديد. بالإضافة إلى ذلك ، تريد شركة التأجير حوالي 2٪ من إجمالي الإيجار عند تجديد عقد الإيجار. قد يطلب المستأجر أيضًا ائتمان تحسين المستأجر (TI) ، عادةً ما بين 10-20 دولارًا للقدم المربع لدفع مصاريف البناء. لذلك إذا انتهى عقد مستأجر جديد بعقد إيجار لمدة 10 سنوات بعد عام واحد ، فقد تخسر المال. بصفتك المالك ، يجب عليك:
- الموافقة على عقد إيجار طويل الأجل (10 سنوات أو أكثر) فقط عندما تكون القوة المالية للمستأجر قوية. خلاف ذلك ، قد يكون من الأفضل تقليل عقد الإيجار إلى 3-5 سنوات.
- تأكد من أن عقد الإيجار الجديد يحتوي على مخصص لنوع من تصعيد الإيجار ، ويفضل أن يكون على أساس مؤشر أسعار المستهلك (CPI) ، أي أن معدل التضخم هو 3-4٪ في السنة بدلاً من الزيادة السنوية الثابتة المنخفضة بنسبة 1-2٪.
- ضع في اعتبارك طلب TI من المستأجر كأحد العوامل للموافقة على عقد الإيجار. يعتمد رصيد TI على ما إذا كنت بحاجة إلى المستأجر أكثر أو أن المستأجر يحتاجك أكثر.
- تفاوض للحصول على رسوم تجديد بسعر موحد ، على سبيل المثال 500 دولار بدلاً من دفع نسبة من الإيجار طوال مدة عقد الإيجار. التفاوض أسهل مع شركة واحدة تتعامل مع كل من التأجير والإدارة.
- تفاوض لدفع نسبة أقل لوكيل التأجير ، على سبيل المثال 4٪ في حالة عدم وجود وسيط تأجير خارجي.
يمكنك أن ترى أنه من المهم للغاية تقليل معدل دوران المستأجرين حيث أن له تأثيرًا مباشرًا على التدفق النقدي للعقار التجاري الخاص بك. سيساعدك مدير الممتلكات الجيد على تحقيق هذا الهدف.
التقرير الشهري: يجب على مدير الممتلكات أن يرسل لك كل شهر تقريرًا عن الدخل المستلم والمصروفات المتكبدة وحالة الملكية. يجب عليك مراجعة التقرير لمعرفة ما إذا كانت الأرقام منطقية. يجب:
- اطلب تقريرًا يوضح استلام رسوم الإيجار و CAM.
- اطلب حسابًا مصرفيًا منفصلاً لممتلكاتك وأرسل لك كشف حساب مصرفي شهريًا. بدون ذلك ، ستقوم مديرة العقارات بإيداع وخلط جميع الإيجارات من جميع العقارات التي تديرها في الحساب المصرفي لشركتها.
إذا طلبت من مدير الممتلكات أن يرسل لك التدفق النقدي الزائد ، فستحصل أيضًا على شيك.
موافقة المالك: يجب أن يحدد عقد الإدارة الحد الأقصى بالدولار لمصاريف الصيانة الاستثنائية أعلاه والتي تتطلب موافقتك. هذا المبلغ يختلف من مالك إلى آخر وكذلك نوع العقار. ومع ذلك ، عادة ما يكون في مكان ما بين 500 دولار إلى 2000 دولار.
التواصل مع مدير الممتلكات: في الأشهر القليلة الأولى ، يجب أن تتواصل أنت ومدير العقار الجديد كثيرًا للتأكد من أن الأمور تسير بسلاسة. يجب أن تقدم تعليمات كتابية ، مثل البريد الإلكتروني ، إلى مدير الممتلكات الخاصة بك وتحتفظ بسجلات لجميع مراسلاتك. إذا لم يفعل مدير الممتلكات ما أوعز به إليك ، يمكنك الرجوع إلى سجلاتك وتقليل النزاعات.
إذا كنت ترغب في العمل بجد من أجل أموالك ، فقد ترغب في إدارة الممتلكات الخاصة بك. ومع ذلك ، إذا كنت ترغب في العمل بذكاء ، فيجب أن يكون شريكك مدير عقارات جيدًا.
