1. استعد – الآن بعد أن قررت البدء في تقليب المنازل من أجل الربح ، حان الوقت لوضع أهدافك وتوقعاتك بشكل صحيح في عقلك. اكتشف مقدار النقد المتاح لديك لهذا الاستثمار. تأكد من أن لديك ما يكفي من المال لتغطية دفعة أولى تبلغ عشرين بالمائة ، وإعادة تصميم المنزل ، ونقدًا كافيًا في متناول اليد لتغطية مدفوعات الرهن العقاري الشهرية حتى يصبح العقار. أعلم أن هذا يبدو ساحقًا ، لكنني سأوضح لك كيفية تقليل الأموال النقدية المقدمة والأموال لإعادة التشكيل. من المنطقي دائمًا كتابة خطتك. لا يجب أن يكون أي شيء خياليًا ، بل يجب أن يكون منطقيًا بالنسبة لك. لا يمكنك أن تعرف إلى أين أنت ذاهب بدون خريطة للتنقل بها.
2. حدد خاصية جيدة لقلبها – الآن بعد أن أصبح لديك فكرة عن اتجاهك ، فقد حان الوقت للنظر في نوع الخاصية التي من شأنها أن تجعل قلبك جيدًا. اكتشف ما إذا كنت ترغب في شراء منزل عائلي واحد يحتاج إلى عمل ، أو منزل متعدد العائلات حيث يمكن أن تكون نيتك تحويل مسكن. لأغراضنا هنا ، سنناقش انعكاس منزل الأسرة الواحدة. إذا لم يكن لديك وصول إلى خدمة القوائم المتعددة (MLS) في منطقتك ، فابحث عن وكيل عقارات حسن السمعة يمكنه أن يوفر لك إمكانية الوصول إلى MLS. من الحكمة أن يكون لديك وكيل مشترين لأنه لا يكلفك أي أموال. يتم تعويض وكيل المشترين من قبل وكالة وسيط الإدراج. بمجرد أن تتمكن من الوصول إلى MLS ، يمكنك البدء في البحث عن الخصائص. أحب البحث عن طريق الرموز البريدية في المناطق التي أعرف أنها تحتوي على أحياء مرغوبة. في سوق هابطة ، مثل السوق الذي نحن فيه الآن ، هناك الكثير من المنازل المتهدمة التي تصادف وجودها في أحياء رائعة. هذه هي المنازل التي ستبيع دائمًا أولاً. يجب أن تركز على المنازل المملوكة للبنوك ، والبيع على المكشوف ، والمنازل المغلقة الموجودة في السوق. ضع في اعتبارك أنه لا يهم مقدار ما يطلبه البائع عن المنزل ، فما يهم هو ما إذا كان المشروع منطقيًا. عادةً ما أحدد السعر الذي سأدفعه للمنزل بعد أن أحدد مقدار العمل الذي يجب القيام به وكم يمكنني بيعه به. تذكر أن السوق يخبرك بما سيبيعه المنزل وليس سعره.
3. الفحص وتحليل الممتلكات – قبل أن تتمكن من تقديم عرض تعليمي ، يجب أن تعرف شيئين. أولاً ، يجب أن تعرف مقدار تكلفة إعادة المنزل إلى أفضل حالة وأفضل حالة. تحتاج إلى مناشدة نوع المشتري الذي من المرجح أن يشتري المنزل. يجب أن يكون لديك مقاول موثوق به مقابلتك في المنزل حتى يتمكن من إعطائك فكرة عن التكاليف المتضمنة. أضف الآن 20٪ فقط للسماح بتكاليف غير متوقعة. بمجرد أن تعرف تكلفتك ، يجب عليك استشارة وكيل العقارات الخاص بك لتحديد المنازل المماثلة التي تم بيعها وإلقاء نظرة على المنازل التي ستتنافس معها. الآن بعد أن أصبحت لديك فكرة جيدة عن سعر البيع المستقبلي وتكلفة البناء ، يمكنك الآن استخدام الرياضيات الأساسية لإضافة التكلفة إلى سعر الشراء ثم طرح هذه الإجابة من سعر البيع المستقبلي المقدر لتحديد ما إذا كان هناك هامش ربح كافٍ لهذا المنزل انعكاس منطقي بالنسبة لك. نصيحة: لا تنس إضافة عمولة المبيعات إلى تكلفتك إذا كنت تخطط لاستخدام وكيل عقارات.
4. إذا كانت الأرقام تعمل ، احصل على التمويل! – بمجرد أن تعرف أن هناك ربحًا كافيًا بعد تكلفة الاستحواذ ، قم بإعادة تشكيل التقدير وتكلفة المبيعات. أنت تعرف الآن أكثر ما يجب عليك دفعه مقابل المنزل. قبل أن تقدم عرضًا ، يجب أن تحصل على التمويل الخاص بك. هذا هو مجال خبرتي منذ أن كنت سمسار رهن عقاري لعدة سنوات. كانت هناك العديد من التغييرات في صناعة الرهن العقاري منذ منتصف عام 2006. المال أصعب قليلاً ، لكنه لا يزال متاحًا بدفعة أولى وتاريخ ائتماني لائق. تتغير الإرشادات دائمًا ، ولكن في الوقت الحالي في نهاية عام 2008 ، يلزم دفع 20٪ كحد أدنى لشراء عقار استثماري ويجب على المقترض إظهار الدخل والأصول للتأهل. إذا لم يكن لديك الكثير من المال المتبقي بعد تخفيض 20٪ ، وأعد تشكيل الأموال والنقد لتغطية الدفعات الشهرية ، فيجب عليك التفكير في شريك للصفقة. قد لا تكون من محبي الشراكات طويلة الأمد ، ولكن عندما تقوم بتقليب الممتلكات ، فإنك ستبحث عن شراكة لمدة 4-6 أشهر ، وليس مدى الحياة. إذا نجح ذلك ، يمكنك دائمًا شراء المزيد من العقارات لتقلبها في المستقبل. كما أنه يساعد في تقسيم المخاطر والمهام. فقط تأكد من تعيين توقعاتك بشكل صحيح. إذا كنت تسير في طريق الشريك ، أقترح فتح بنك مشترك وتمويله بدفعات الرهن العقاري لمدة 6 أشهر بما في ذلك الضرائب والتأمين. إذا كان لديك المزيد من الأسئلة حول التمويل ، فسيسعدني الإجابة عليها. سأقدم معلومات الاتصال بمكتبي في نهاية هذه المقالة.
5. مرحلة إعادة البناء / إعادة التأهيل – حان الوقت لإصلاح هذا المنزل وإعادته إلى السوق بأسرع ما يمكن. يجب أن يكون لديك الآن المقاولون الذين تتعامل معهم لبدء مرحلة البناء. ضع في اعتبارك أن العمالة الرخيصة ستكون دائمًا أكثر تكلفة. تأكد من أن المقاولين يسحبون التصاريح المناسبة. آخر شيء تريده هو التوقف عن العمل القسري لعدم سحب التصريح المطلوب. علاوة على ذلك ، إذا كان هؤلاء العمال لا يعرفون أو يبنون الكود ، فعادة ما يكلفك تصحيح مشكلة التعليمات البرمجية ضعفًا. الآن يجب أن يكون لديك قائمة مفصلة بكل ما عليك القيام به. قم بتقسيمه بواسطة أنظمة رئيسية مثل التدفئة والتبريد والسباكة والكهرباء وأي نظام آخر يحتاج إلى إصلاح أو خدمة. ثم اذهب غرفة بعد غرفة وقم بعمل قائمة بما يجب القيام به في كل غرفة. مركب مشترك وطبقة طلاء جديدة تقطع شوطًا طويلاً. فقط تأكد من استخدام ألوان حديثة ومحايدة لن تكون مسيئة لأي شخص. تأكد من فحص الجزء الخارجي من المنزل للإصلاحات واللمسات. يجب أن تكون الساحة نظيفة ومناظر طبيعية بشكل صحيح. تأكد من التحقق من المقاولين يوميًا للتأكد من أن الأمور تسير على المسار الصحيح ، ولا تفترض أن كل شيء في الموعد المحدد. أخيرًا ، استفد من استخدام ائتمان Lowes و Home Depot لتجنب المدفوعات والفوائد لمدة ستة إلى اثني عشر شهرًا. يجب أن تكون قادرًا على شراء معظم المواد بهذا الرصيد. فقط تأكد من دفع الرصيد بالكامل عند انتهاء فترة الإعفاء من الفائدة أو ستضرب بكل الفوائد المتراكمة.
6. بيع منزلك بسرعة – الآن بعد أن أصبح منزلك جاهزًا وجاهزًا للطرح في السوق. يجب أن يكون لديك بالفعل فكرة عن المقدار الذي ستدرجه لهذه الخاصية ، ولكن يجب عليك التحقق مرة أخرى من القيمة. أفضل طريقة للقيام بذلك هي أن يقوم المثمن أو وكيل العقارات بإجراء تحليل سوق مقارن. إذا كنت لا تعرف مثمنًا ، فاتصل بسمسار الرهن العقاري الخاص بك واطلب منه أو منها استخدام المثمن الخاص بهم للمساعدة في معرفة النطاق المناسب لك. أقوم بذلك لعملاء الرهن العقاري كخدمة مجانية ذات قيمة مضافة ، إنها مجرد ممارسة تجارية جيدة. قد ترغب في بيع منزلك بنفسك وهذا أمر جيد ، ولكن يجب أن يكون لديك الوقت لإظهاره وأن تكون قادرًا أيضًا على إدراج العقار في خدمة القوائم المتعددة المحلية الخاصة بك. إذا كنت تحاول تجنب دفع عمولة عقارية كاملة ، فعادة ما يقوم وكيل عقارات محلي بإدراج “دخول فقط” مقابل رسوم رمزية. إذا لم يكن لديك الوقت أو لا ترغب في التعامل مع متاعب إدراج المنزل بنفسك ، فقم بتعيين وكيل عقارات لإدراج منزلك. يجب أن تكون قد أضفت بالفعل رسوم عمولة المبيعات إلى أرقامك مسبقًا. عند تحديد القيمة ، تأكد من أنك لا تنظر فقط إلى المنازل المماثلة التي تم بيعها ، بل يجب أن تنظر أيضًا إلى منافسيك. يجب أن يكون منزلك كبيرًا عندما ينظر إليه المشتري العادي مقابل الآخرين في نفس النطاق السعري. أخيرًا ، إذا لم تحصل على عروض كافية بعد أسبوع أو ربما يكون سعر المنزل مرتفعًا ، فلا تخف من خفض السعر. أحيانًا يكون الربح القليل أفضل من عدم وجود ربح. هذا هو السبب في أنه يجب عليك شراء العقار الذي تريد قلبه إلى أدنى مستوى ممكن وتقدير إعادة تشكيله بأكبر قدر ممكن من الدقة.
7. ضع خططًا للربح الخاص بك – إذا قمت بتسعير منزلك المعاد تشكيله حديثًا بشكل صحيح ، فسيتم الاتفاق عليه وستغلق قريبًا. إذا كنت قد خططت بشكل صحيح ، فيجب أن تحصل على بعض الأرباح. سيكون من الحكمة أن يكون لديك خطة قوية فيما يتعلق بأرباحك. فيما يلي بعض الخيارات ؛ يمكنك ببساطة جني الأرباح وكذلك استثمارك الأولي ووضعه في البنك الذي تتعامل معه. في هذه الحالة ، تكون قد أنشأت للتو حدثًا خاضعًا للضريبة أو بعبارة أخرى ، ربح رأس مال طويل أو قصير الأجل اعتمادًا على المدة التي احتفظت فيها بالعقار. يكون هذا الخيار أفضل إذا كان ربح الربح ضئيلًا. إذا حققت ربحًا كبيرًا وكنت تخطط لتقليب خاصية أخرى ، فيمكنك تأجيل ضرائبك من خلال تبادل 1031. في الأساس ، يعد التبادل 1031 رمزًا ضريبيًا يسمح لك بتأجيل ضريبة مكاسب رأس المال إلى تاريخ لاحق لشراء إعادة استثمار أرباحك في عقار استثماري آخر خلال فترة زمنية معينة. هناك قواعد يجب اتباعها من أجل جعل التبادل صالحًا ولكن بالنظر إلى الفائدة ، فقد يكون الأمر يستحق ذلك. تشمل مزايا إجراء بورصة 1031 وجود المزيد من الأموال المتاحة الآن والمزيد من القوة الشرائية. هذا يعني عدم فرض ضرائب أثناء قيامك ببناء أعمال الاستثمار العقاري الخاصة بك. يمكنك قلب أرباحك ، تمامًا كما تقلب منزلًا. إليك فكرة ، لماذا لا تقلب المنازل حتى يكون لديك ما يكفي من أموال الدفعة الأولى لاستبدالها بمبنى سكني مكون من 30 وحدة. ثم يمكنك تحويل أموالك إلى تدفق نقدي. يمكنك تأجيل دفع أي ضرائب إلى ما بعد بيع آخر عقار وأخذ المال بالفعل. من الحكمة دائمًا التحدث مع محاسب عند اتخاذ القرارات الضريبية ، لذلك عليك دائمًا استشارة محاسب قانوني محترف عند التعامل مع قوانين الضرائب ، وهذا هو المال الذي يتم إنفاقه جيدًا.
سأتركك مع فكرة أخيرة ؛ استخدم المحترفين من البداية إلى النهاية. قد يبدو أن المحترفين المرخصين يكلفون أكثر ، لكنهم سيوفرون لك المال عن طريق إنجاز المهمة في الوقت المحدد وبشكل صحيح.
