يسعى المستثمرون العقاريون ومحللو الاستثمار العقاري عمومًا إلى معرفة التدفق النقدي بعد الضريبة (CFAT) عند تقييم ربحية العقارات ذات الدخل الاستثماري لأنها تتضمن عناصر المأوى الضريبي وتظهر الأموال النقدية التي قد يتوقع المالك الحصول عليها من العقار بعد العم سام يأخذ نصيبه.
ومع ذلك ، حتى مع الشعبية بين المستثمرين العقاريين ومعظم المحللين لمعرفة التدفق النقدي بعد الضرائب (CFAT) ، هناك البعض ممن يريدون ببساطة تحديد الدخل الذي سيحققه العقار قبل الضرائب (أي CFBT). عادل بما يكفي. إذن ما الفرق؟
ما هو التدفق النقدي؟
هذا هو تدفق الأموال الذي ينتج عن الأموال الواردة وخروج الأموال. بمعنى آخر ، كل الدخل الناتج عن الاستثمار العقاري ناقصًا جميع المصروفات للاحتفاظ بالعقار يخلق التدفق النقدي. عندما تأخذ المزيد من المال ، فإنك تنفق (على سبيل المثال ، الأموال المتبقية بعد دفع جميع الفواتير) يكون التدفق النقدي إيجابيًا ، وبالتالي يكون متاحًا لك للتخلص من الجدول وتخصيصه في مكان آخر.
من ناحية أخرى ، إذا كنت تنفق أكثر مما تحصل عليه ينتج عنه تدفق نقدي سلبي يتطلب منك سحب الأموال من جيبك الخاص (أي خارج حساب الملكية) لتعويض النقص ، وبالتالي خلق فراغ يجب عليك ملؤه بدون أي أمل في النقد السكني.
ما هو CFBT؟
CFBT هو اختصار للتدفق النقدي قبل الضريبة ، ويشير بشكل أساسي إلى أن أي تدفقات نقدية ينتجها العقار المستأجر خلال فترة زمنية معينة يتم حسابها قبل أي تعديل للضرائب ، وبالتالي لا يأخذ في الاعتبار تأثير الملكية على ضريبة دخل المالك مسؤولية. على سبيل المثال ، إذا كان العقار المؤجر يولد دخلًا سنويًا (أي دخل الإيجار مطروحًا منه بدل الشغور) يبلغ 54،720 دولارًا أمريكيًا مع مصروفات تشغيل سنوية تبلغ 21،888 دولارًا أمريكيًا بالإضافة إلى دفعة الرهن العقاري السنوية البالغة 24،174 دولارًا أمريكيًا ، فإن التدفق النقدي السنوي (قبل الضرائب) سيكون 8،658 دولارًا.
ما هو CFAT؟
CFAT هو اختصار للتدفق النقدي بعد الضريبة ويشير بشكل أساسي إلى أن أي تدفقات نقدية تنتجها الممتلكات المستأجرة يتم حسابها بعد تعديل الضرائب وبالتالي فهي تحسب أي التزام ضريبي يواجهه المالك نتيجة لتشغيل العقار. الحساب واضح ومباشر: التدفق النقدي قبل الضرائب ناقصًا الالتزام بضريبة الدخل يساوي التدفق النقدي بعد الضرائب.
قبل أن ننظر إلى أحد الأمثلة ، دعونا نفكر في ماهية التزام ضريبة الدخل وكيف يتم حسابها.
الالتزام الضريبي هو ما يدين به المستثمر العقاري في الضرائب على أساس “الدخل الخاضع للضريبة” الناتج عن العقار. الدخل ناقصًا مصاريف التشغيل (أي صافي الدخل التشغيلي) مطروحًا منه الخصومات للاستهلاك وفوائد الرهن العقاري ونقاط القرض تحسب الدخل الخاضع للضريبة الذي يتم ضربه بعد ذلك في معدل ضريبة الدخل الهامشي للمستثمر (أي ، التغذية الفيدرالية والولاية) لحساب ضريبة دخل المستثمر مسؤولية.
حسنًا ، دعنا الآن نفكر في مثال.
لنفترض أن صافي الدخل التشغيلي هو 32،832 دولارًا أمريكيًا مع مصروفات الفائدة السنوية البالغة 20،048 دولارًا أمريكيًا ، ونقاط القرض المطفأة البالغة 112 دولارًا أمريكيًا ، وبدل الاستهلاك (أو استرداد التكلفة) بمبلغ 11،710 دولارًا أمريكيًا.
أولاً ، نحسب الدخل الخاضع للضريبة بطرح هذه المبالغ من صافي الدخل التشغيلي (النتيجة هي 963 دولارًا). ثانيًا ، نقوم بضرب هذا الدخل الخاضع للضريبة البالغ 963 دولارًا في معدل الضريبة الهامشي للمستثمر (لنقل 38٪) لحساب التزام ضريبة الدخل للمالك (النتيجة هي 366 دولارًا). أخيرًا ، نطرح الالتزام الضريبي البالغ 366 دولارًا أمريكيًا من التدفق النقدي قبل الضريبة البالغ 8658 دولارًا أمريكيًا الذي قمنا بحسابه مسبقًا من أجل تحديد التدفق النقدي بعد الضريبة (كانت النتيجة 8292 دولارًا أمريكيًا).
يتم حساب كل هذا تلقائيًا بواسطة برنامج الاستثمار العقاري الخاص بي ويتم نشره في بيان الدخل الأولي (الذي يتم إنشاؤه تلقائيًا أيضًا). يمكنك رؤية عينة على موقع الويب الخاص بي في بالنقر فوق 10.0 التنفيذي ثم التقارير ثم بيان الدخل الأولي.
إليكم نجاح الاستثمار العقاري.
