كانت أيام أوله الطيبة منعشة. يمكنك وضع علامة في الفناء الخاص بك والحصول على ردود سريعة من المشترين المحتملين المهتمين ، أو استئجار وكيل قائمة ولا تقلق بشأن عمولاتهم التي تستهلك أموالك. لقد تغير الزمن.
أصبحت العقارات تنافسية. في بعض المناطق ، يكون سوق البائعين. في حالات أخرى ، يأخذ المشتري زمام الأمور. بغض النظر عن أي شيء ، هناك عدة آلاف من الأفراد في العقارات الآن أكثر مما كان عليه في ذلك الوقت. مع تزايد انتشار الندوات الاستثمارية وعروض التقليب ، يزداد تجمع العقارات بشكل أكبر على أساس يومي.
ولكن ماذا لو كنت في عجلة من أمرك للبيع؟ هل هذا يعني أنك متحمس؟ دعنا نلقي نظرة على ما يشكل البائع الدافع ، وما إذا كانت بعض تقنيات البائع هذه ستعمل على وضعك أم لا …
الدوافع:
- أنت تواجه حبس الرهن
يمكن أن تكون الأوقات صعبة. ربما تم التخلي عن هذه الوظيفة ولا يمكنك استبدال الدخل في الوقت المناسب. أرسل البنك لك خطابًا لإعلامك بـ الدعاوى المعلقة (بداية حبس الرهن ، المعروف أيضًا باسم الإغلاق المسبق) أنت خارج الخيارات ، ولا تريد أن ينتهي الرهن بتدمير رصيدك.
- أنت متأخر في الضرائب
تمامًا كما كان من قبل ، هذا وضع فوري يمكن أن يدمر رصيدك. سيتم تحصيل الضرائب بغض النظر عن السبب ، لذلك لا يلزم إضافة الائتمان السيئ إلى هذا المزيج. لن تلتهم الضرائب المرتجعة حقوق الملكية الخاصة بك فحسب ، بل سيتم ربطها أيضًا بأجرك في المستقبل.
- لديك مستأجرين سيئين
تتلقى باستمرار شكاوى بشأن المستأجرين في أحد ممتلكاتك. أصبحت الشرطة مشهدًا طبيعيًا أمام العقار. ربما يقوم المستأجرون بتحويل استثمارك المقصود إلى عقار. أنت لا تريد التعامل مع الموقف وتفضل سحب الأموال من الاستثمار والابتعاد.
- أنت تطلقين
لنواجه الأمر. ليس الكثير من العدل في إجراءات الطلاق. من يحافظ على المنزل؟ لا احد منكم؟ لذلك ليس لديك خيار سوى البيع بسرعة حتى تتمكن من تجنب أن تكون قريبًا مثل الطاعون ، والحصول على بعض النقود لبداية جديدة.
- أنت تقاعد
سواء كنت مالكًا متقاعدًا من العمل ، أو زوجًا يمتلكان منزلًا لديك منذ سنوات ، فأنت تريد فقط بعض المال مقابل حقوق الملكية الخاصة بك حتى تتمكن من الانتقال إلى مناخات أكثر دفئًا وبنغو.
- لقد ورثت العقارات
لقد ورثت للتو منزلًا أو ممتلكات متعددة الوحدات ، لكنك تفضل الحصول على نقود بدلاً من ذلك. تريد بيعًا سريعًا ، ولا تريد أن تنزعج من الصيانة.
- أنت مالك خارج الدولة
كنت تعتقد أنه يمكنك إدارة العقارات الاستثمارية في ولاية كاليفورنيا أثناء الاسترخاء في منزلك في ولاية ماين. لسوء الحظ ، يصعب العثور على مساعدة جيدة ويتضح أن جميع مديري العقارات في حالة سكر. العشب مرتفع وأنت تحصل على الحروف. إنه يسبب صداعًا أكثر مما يستحق.
- أنت فقط تريد بعض النقود الإضافية
لا تحتاج إلى العقار المعني وتريد ببساطة إضافة حسابك المصرفي.
هذه كلها أسباب وجيهة تجعلك بائعًا متحمسًا. السؤال الوحيد الذي أطرحه عليك في هذه الحالة هو .. هل أنت جشع؟
القاتل الأول لمبيعات العقارات هو المالك الذي لديه الكثير من الفخر لقبول أن السوق لن يدعم تقييمات ممتلكاتهم الغريبة. قد تكون القيمة السوقية العادلة مرتفعة ، لكن لا أحد يعض. كيف يتم هذا البيع السريع بالنسبة لك؟ الخطوة الأولى في بيع منزلك بسرعة هي الاعتراف بأنك بحاجة إلى أن تكون متفتح الذهن. إذا كنت منفتح الذهن بشأن سعر البيع أو الشروط ، فإن البيع السريع سيكون في غاية السهولة.
أين المشترين المستهدفين؟
لديك عدد غير قليل من الخيارات. سيستغرق البعض وقتًا أطول من البعض الآخر. ربما تكون الطريقة الأولى للبيع بسرعة هي البحث عن تاجر جملة. تاجر الجملة هو مستثمر عقاري يبحث عن ممتلكات مخفضة ، ويكتب عرضًا ، ثم يعين العقد إلى واحد من مشتريه النقديين العديدين. في كثير من الأحيان ، سيكون لدى تاجر الجملة المئات أو حتى الآلاف من المستثمرين في قائمة جهات الاتصال الخاصة بهم المستعدين للشراء على الفور. لقد تم تأهيل شركائهم في الاستثمار من قبل تاجر الجملة مع إثبات الأموال ، وسوف يعرضون على تاجر الجملة العديد من الصفقات التي أغلقوها في الماضي.
هناك تجار جملة يشترون عقارات في ولايات متعددة ، بينما يقتصر تجار الجملة الآخرون على دولة واحدة. حتى أن بعضهم يلتزم بمدينة معينة أو منطقة إقليمية. وهي معروفة باستخدام عبارات مثل “نشتري منازل ، أي منطقة ، أي شرط”. في حين أن العديد من بائعي الجملة يلتزمون بالعقارات المخفضة للغاية ، يعمل البعض الآخر بصفقات منخفضة الأسهم حيث يمكن تشغيل تمويل الموضوع 2 والبائع. هذه بعض الأساليب التي تتطلب منك أن تكون بائعًا منفتحًا و “متحمسًا” حقًا.
خيار آخر للبيع السريع هو Craigslist والمواقع المبوبة الأخرى. إذا كنت تسير في طريق الإعلانات المبوبة ، فيجب أن تكون مستعدًا لردود “ركلة الإطارات”. يمكن أن يكون هناك الكثير من المستثمرين المبتدئين ، والأشخاص الذين يبحثون فقط عن ذلك سيستغرقون الكثير من وقتك للتخلص قبل العثور على مشترٍ حقيقي. عند إدراج إعلان مبوب لمنزلك ، تأكد من تضمين أكبر قدر ممكن من التفاصيل في الإعلان. إن ترك غرف النوم والحمامات وموقف السيارات والميزات الأخرى يعني فقط أنه عليك قضاء بعض الوقت في مناقشة هذه الأشياء عند تلقي العديد من المكالمات التي ستتلقىها.
إذا لم تكن الإعلانات المبوبة هي الشيء الذي تفضله ، فستحتاج إلى العثور على مشترين من خلال مسار مباشر أكثر. اذهب إلى حيث يتسكع. هناك منتديات مثل EquityPaper و BiggerPockets التي تحتوي على خيارات اشتراك متميزة لقوائم العقارات وأدوات الشبكات الأخرى. هذه منتديات يلتقي فيها المستثمرون لمناقشة موضوعات عقارية يوميًا. إذا قمت بإدراج منزلك في مناطق الأعضاء المحترفين ، أو الأسواق ، فيمكنك الحصول على ردود سريعة إلى حد ما من المشترين المهتمين.
تحديد قيمة العقار للمستثمر
عند إدراج عقارك ، هناك بعض الأشياء التي سيرغب المشترون المحتملون في معرفتها بالإضافة إلى تفاصيل العقار القياسية. ARV (بعد قيمة الإصلاح) هو واحد منهم. للعثور على ARV الخاص بك ، انتقل إلى Zillow و Trulia و Redfin. في كل موقع من هذه المواقع ، ابحث عن الممتلكات الخاصة بك وقم بتدوين القيمة المقدرة لكل منها. أضف كل هذه القيم الثلاث ، ثم اقسم المجموع على 3. النتيجة ستكون ARV الخاص بك.
بعد حصولك على ARV الخاص بك ، فأنت تريد تحديد ما يجب على المشتري الجديد وضعه في العقار عند الإصلاح. إذا كان منزلك في حالة جيدة ، فأنت تحتاج فقط إلى حساب الأشياء البسيطة مثل الطلاء والأجهزة والأشياء الأخرى المتعلقة بأذواق المشتري. يمكنك مضاعفة قدمك المربعة في 10 دولارات للحصول على الرصيد الإجمالي الذي يريده المشتري. إذا كان العقار بحاجة إلى بعض التحديثات مثل الأرضيات ، ومرحاض جديد ، وما إلى ذلك ، فستضاعف SF بمقدار 15 دولارًا. ستكون النوافذ والأبواب المكسورة وما إلى ذلك 20 دولارًا. إذا كان المنزل عبارة عن كارثة وإعادة تأهيل كاملة ، فإن المضاعف هو 30 دولارًا. الآن اطرح هذا الرقم من ARV.
سواء كان المشتري تاجر جملة أو زعنفة ، فإنه يحتاج إلى إجراء شيء ما من الصفقة. يمكن أن يتراوح هذا من 2000 دولار إلى 50000 دولار أو أكثر اعتمادًا على الموقع والقيمة وعوامل أخرى لممتلكاتك. سوف يلتزم العديد من بائعي الجملة الجيدين بنقطة سعر 10000 دولار أو بالقرب منها. لذا خذ ARV الجديد الخاص بك واطرح ربح المشتري لتوقع مقدار المال الذي ستعرضه على العقار.
تمويل مبتكر لبيع سريع
بافتراض أن الرقم النهائي من الحسابات المذكورة أعلاه لم يكن قريبًا من الاهتمام بما تدين به على العقار ، فأنت بحاجة إلى أن تتعلم كيف تكون مبدعًا. سيظل بعض تجار الجملة والزعانف يستحوذون على ممتلكات قليلة أو معدومة.
الموضوع 2 التمويل
الموضوع 2 هو أسلوب يسمح للمشترين الجدد بتولي مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ، والسيطرة على الممتلكات. يبحث مستثمرو Sub2 عن الرافعة المالية حتى لا يربطوا ائتمانهم ، ولكن يمكنهم الحصول على عقار مؤجر في نفس الوقت.
قد يكون لدى البائع قلق عند التعامل مع صفقة sub2. على سبيل المثال ، ماذا لو لم يدفع المشتري الرهن العقاري وانتهى به الأمر كبند ائتماني سيئ للبائع؟ حسنًا ، هناك إجراءات حماية مطبقة للبائعين خلال صفقات تمويل حالية موضوع 2.
- يمكن أن يكون الدفع المتأخر لمرة واحدة بمثابة كسر للصفقة. يمكن إجراؤه بحيث يكون المشتري في هذه الحالة متخلفًا عن السداد ويفقد الملكية إلى البائع. هذا الاحتمال الوحيد هو السبب الأول لكونه سيناريو نادر. معظم المستثمرين موضوع 2 متمرسون. لقد كانوا يفعلون ذلك منذ سنوات ، وحققوا الملايين من خلال الإيجارات من خلال مثل هذه الصفقات.
- إن شروط التقييد مثل تلك التي تطلب من المشتري إعادة تمويل العقار باسمه في غضون فترة زمنية محددة يقلل من المخاطر بشكل أكبر. لنفترض أنه في غضون عامين ، يتعين على المشتري إعادة الاتصال. بحلول ذلك الوقت ، سيكونون قد جمعوا ما يكفي من الأسهم عن طريق سداد قرضك ليكون هذا احتمالًا من خلال طرق الإقراض التقليدية. حتى في الحالة الأسوأ ، يمكنهم تأمين أموال صعبة بعد ذلك الوقت للاستفادة من وقت إضافي لقلب العقار أو الحصول على تمويل آخر.
عقد الفعل أو خيار الإيجار
إذا لم تكن في عجلة من أمرك للحصول على مجموعة من النقود ، فيمكنك البيع بموجب عقد مقابل سند أو عقد إيجار. سيضمن ذلك أن يكون المشتري مسؤولاً عن الصيانة والتأمين والضرائب وكل شيء آخر ، بينما يمنحك دخلاً شهريًا مع القليل من المخاطر. مع أي من الأسلوبين ، فإنك تحصل على بيع سريع. أفضل جزء هو أنك تحتفظ بسند الملكية إلى المنزل حتى يتم الوفاء بالتزامات المشتري. في حالة التخلف عن السداد ، يمكنك ببساطة طردهم والبدء من جديد مع مشتر جديد. أفضل جزء هو أنك تربح فائدة من حقوق الملكية الخاصة بك بالسعر الذي وافقت عليه في البيع.
FSBO (للبيع من قبل المالك) لا يجب أن يكون صعبًا. يمكن أن يكون مربحًا جدًا وسريعًا بشكل مثير للدهشة عندما تتعلم أن تكون منفتحًا ومبدعًا.
