يجب على أي مالك معرفة أعمال المستأجر ومعرفة سوق العقارات ، حتى يتمكنوا من تكوين فكرة عن كيفية إبرام صفقة إيجار جيدة لضمان إيجار طويل الأجل ومزيج إيجاري أكثر إنتاجية.
على الأرجح لن تكون أفضل صفقة إيجار اقتصادي هي أعلى صفقة إيجار. هناك توازن جيد بين الإيجار العادل والإيجار المفرط. في هذا السوق ، من الضروري أن يحترم المالك حقيقة أن المستأجرين والملاك هم شراكة أن العلاقة الجيدة بينهم تؤدي إلى زيارة العملاء ، واستقرار الإيجار ، وأداء الممتلكات.
لقد ولت السنوات “المليئة بالحيوية” من “المالك هو الذي يتخذ القرارات” ، عندما يتعلق الأمر بتأجير المباني الشاغرة.
التحضير والمعلومات هما المفتاح لتأجير أي أماكن شاغرة في هذا السوق. اتخذ الخطوات التالية عند تقييم المستأجر المحتمل:
• السؤال عن قدرة المستأجر على دفع الإيجار قيد التفاوض. كن على استعداد لنقل المستأجر إلى مساحة أصغر أو أقل تكلفة إذا كان ذلك في مصلحة الطرفين على المدى الطويل. على الرغم من أن الإيجار قد يكون في متناول المستأجر اليوم في سوق متدنية ، كن مطمئنًا إلى أن الإيجار سيرتفع وإذا كان المستأجر قد شغل مساحة أكبر مما يحتاج إليه بالفعل ، فقد يكون ذلك بمثابة “القشة التي تقطع ظهور الجمال” .
• اطلب بيانات الأرباح والخسائر الخاصة بالمتاجر الأخرى للمستأجر لتحليل مقارن. ابحث عن استقرار الأعمال والعمليات طويلة الأجل في قطاع السوق.
• اسأل المستأجر عن المبيعات المتوقعة في موقعك وسبب وجودهم في الممتلكات الخاصة بك. هل تبدو أرقام المبيعات مرتفعة أم منخفضة مقارنة بمبيعات الفئات الأخرى مثل هذه في مركز التسوق أو منطقة التجارة؟
• التواصل بطريقة واضحة ومهنية. قم بتأسيس علاقة ثقة مع المستأجر والمالك عندما يفكرون في الدخول في عقد الإيجار. تعامل مع العلاقات واحدًا لواحد حتى تسمع عن أي مشاكل قبل فوات الأوان لحلها. عندما يتم توقيع عقد الإيجار ، يتم “إغلاق الباب” على أي تغييرات قد تكون ضرورية.
• اسأل عن خطة إدارة المستأجر للمتجر والعمل. هل سيكون هو أو هي مالكًا غائبًا أم مشغلًا عمليًا؟ هل سيكون فريق إدارته قادرًا على تجاوز ركود اقتصادي ممتد أو منافس مباشر عبر الشارع؟
وبالمثل ، يجب على إدارة مركز التسوق تقييم المستأجرين الحاليين باستمرار. تحقق من اتجاهات مبيعاتهم – هل هم صعودًا أم هبوطًا وأين يتجهون؟ إذا كانوا يتجهون لأسفل ، فقد يكون الاجتماع من أجل معالجة أي مشاكل قائمة. إذا كان المستأجر الحالي قد أنشأ سجلاً حافلاً قويًا على مدى عدد من السنوات ، فلا تخسره من أجل حل مشكلة حالية ببساطة. التواصل وفهم مسائل تجارة المستأجرين ومزج الإيجارات بدقة.
خطط للاحتفاظ بمزيج الإيجار الخاص بك والمركز الخاص بك مشغولاً
إن أهم خطوة في إبقاء مركزك (مراكزك) مشغولاً هي إدراك التأثير الاقتصادي الكلي لضرورة إعادة تأجير المساحة. ضع في اعتبارك التأثير في حالة خروج أحد المستأجرين عن العمل وفرض وظيفة شاغرة في موقع معين:
• هل يمكنك العثور على مستأجر بديل بسهولة لهذا الموقع؟
• اذا كان الامر كذلك كم سيستغرق؟
• هل ستكون قادرًا على تحقيق أي مكان قريب من إيجار مماثل من مستأجر جديد؟
• ما هي الرسوم القانونية التي ستكلفك ، إذا اخترت أن تلاحق المستأجر القديم لأداء عقد الإيجار وإغلاق عقد الإيجار؟
• ما هي تكلفة عمولات التأجير التي سيتم دفعها في السوق اليوم لمستأجر جديد؟
• ما هي تكلفة تحسينات المستأجر ، بالإضافة إلى فترة الإيجار المجانية التي لا مفر منها؟ هل سينطوي هذا على حافز مكلف للمالك؟
ما لم يكن لديك أنت أو المالك جيوب عميقة عندما يتعلق الأمر بدخل الملكية ، لا يمكنك تحمل شغور كبير في مركزك – لذلك لا يمكنك تجاهل مخاوف المستأجرين.
• كن على استعداد للاستماع إلى مخاوفهم. يمكن أن تكون ملاحظات المستأجر مفيدة للغاية.
• العمل على حملة ترويجية جديدة – مع مدخلات المستأجر.
• هل المركز بحاجة إلى إصلاحات؟ الطلاء أو تنسيق الحدائق ، على سبيل المثال؟ ضع في اعتبارك تكاليف الإصلاحات مقابل تكلفة إعادة التأجير إذا قرر العديد من المستأجرين المغادرة.
• ابحث دائمًا عن طرق لتحسين مركزك. نسعى جاهدين لتحقيق مزيج المستأجر الأكثر ديناميكية. في حالة إخلاء المستأجر ، اعمل بجد لتحسين تلك المساحة مع المستأجر الترويجي الذي سيساعد بقية المركز.
• أخيرًا ، تعرف على خصائص منافسيك. إذا كان مركزك غير قادر على المنافسة مع أولئك الموجودين في المنطقة المحيطة واستجابت إدارة المركز بالرضا عن النفس ، فإن المركز محكوم عليه بالفشل.
تسوية: يمكن أن تعني الإيجارات المنخفضة التدفق النقدي
قد لا تكون فكرة خفض الإيجارات موضوعًا شائعًا بين مالكي مراكز التسوق ، لكن التدفق النقدي لا يزال يمثل تدفقًا نقديًا وسترتفع الإيجارات في نهاية المطاف في سوق أقوى. هناك قيمة كبيرة في التواصل مع المستأجرين وفهم واقعهم ، بالإضافة إلى واقعك من منظور الملاك.
المرة الوحيدة التي يصبح فيها مستوى الإيجار تحديًا حقيقيًا هي عندما يجب بيع العقار قريبًا ، وسيؤثر التأثير الرأسمالي لصافي الإيجار على السعر الذي يتعين دفعه مقابل العقار.
إذا كنت تفترض أن سوق العقارات سيتعزز بمرور الوقت ، فإن ما تحتاجه هو مستوى معتدل من إيجار البداية على عقد إيجار جديد ، مع بند مراجعة الإيجار المصمم جيدًا على مدى مدة عقد الإيجار.
تعامل مع كل إعادة تفاوض بشأن الإيجار بشأن الظروف والمزايا المحددة لعقد الإيجار في ذلك الموقع. ومع ذلك ، اعلم أيضًا أن تخفيض الإيجار ، إذا كان ضروريًا ومطلوبًا لمنحه اليوم لتجنب الشغور غير المناسب في العقار الاستثماري الخاص بك ، يمكن أيضًا استرداده بالطرق التالية:
• نسبة الزيادة في الإيجار بمرور الوقت. إذا توقفت مبيعات المستأجر أثناء الاقتصاد السيئ ، فمن المفترض أن ترتفع عندما تتحسن الأوقات. يمكن للمالك بعد ذلك الاسترداد من إيجار أساسي منخفض عن طريق زيادة الإيجار الزائد.
• دفع الإيجار المؤجل. إذا كان المستأجر يواجه مشكلة ، ففكر في خفض الإيجار ، بدفع مبلغ مقطوع مؤجل في تاريخ محدد أو على أساس متدرج لإعادة الإيجار في النهاية إلى مستوى مقبول.
• اتفاقية تمديد المدة. كمقايضة لإيجار مخفض لمستأجر جيد ، اطلب تمديد عقد الإيجار مع تصعيد تدريجي للعودة إلى إيجار جيد متعلق بالسوق. سيساعد هذا في ضمان الإشغال على المدى الطويل والربحية.
• الإعلان عن أعمال المستأجرين. اشتراط موافقة المستأجر على إنفاق نسبة كبيرة من أي تخفيض إيجار على الإعلان والترويج ، في محاولة لزيادة المبيعات.
الملاك والمستأجرون هم شركاء في أداء العقارات. يريد أصحاب مراكز التسوق ويحتاجون إلى نجاح المستأجرين ، ويريد المستأجرون من المالك أن ينجح في صيانة المركز وإبقائه مؤجرًا مع مستأجرين جيدين. من مفاوضات الإيجار الأولى إلى قضايا الإيجار الجارية ، يجب على الملاك والمستأجرين العمل معًا لضبط شروط ومعايير الإشغال لكل منهم لتحقيق النجاح.
يجب على كل من الملاك والمستأجرين البحث عن طرق مبتكرة لاحتلال المباني ، من خلال التواصل الصادق المتبادل ، والذي يسمح لكل منهما بالبقاء والازدهار. لم يعد الموقع كافيًا لضمان بقاء المركز على المدى الطويل كاستثمار. سيضمن العمل الجاد والالتزام الراسخ بنجاح كل مستأجر بقائك في مركز التسوق. ضع هذا كإستراتيجية أساسية لخطة أعمال الممتلكات الخاصة بك ودع العقار يؤدي.
