يعتبر الحد الأدنى البديل للضريبة اعتبارًا مهمًا جدًا لدافعي الضرائب الذين يمتلكون عقارات لأن كل قاعدة ضريبية تقريبًا تنطبق على العقارات تختلف بالنسبة لـ AMT عنها بالنسبة للضريبة العادية. ستتناول هذه المقالة حول العقارات و AMT تلك المواقف التي يحتفظ فيها الفرد بالعقار كاستثمار ، وعادةً ما يكون ذلك بمثابة عقار للإيجار. يمكن أن تكون الاختلافات في المعاملة الضريبية بين الضريبة العادية و AMT كبيرة.
مصروفات الفوائد
الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري الذي تم الحصول عليه للحصول على العقار قابلة للخصم بالكامل ، لكل من الضريبة العادية والحد الأدنى البديل للضريبة. على عكس الخصومات المفصلة التي تسمح بمزايا ضريبية لما يرقى إلى المصاريف الشخصية ، يسمح قانون الضرائب عمومًا بجميع الخصومات التي يتعين على دافع الضرائب إجراؤها في السعي وراء الدخل التجاري. وبالتالي ، فإن القيود التي نوقشت في المقالة السابقة على الفائدة على الرهن العقاري لا تنطبق.
ومع ذلك ، إذا تم استخدام حقوق الملكية في الممتلكات المؤجرة كضمان لقرض إضافي – الرهن العقاري الثاني ، على سبيل المثال – فيجب على دافع الضرائب النظر في كيفية استخدام عائدات هذا القرض لتحديد خصم الفائدة. إذا تم استخدام العائدات لقرض سيارة أو لتمويل تعليم طفل ، على سبيل المثال ، فإن الفائدة تكون مصلحة شخصية غير قابلة للخصم. إذا تم استخدام العائدات لتحسين الممتلكات المؤجرة ، فإن الفائدة قابلة للخصم.
اقتراح – من الأفضل أن يُبقي دافعو الضرائب الاقتراضات الشخصية منفصلة عن قروض الأعمال. يخلق الخلط بين الاثنين تحديات في حفظ السجلات ويمكن أن يؤدي إلى نزاعات مع مصلحة الضرائب.
الضرائب العقارية
يُسمح بضرائب الملكية المدفوعة على تأجير أو استثمار الممتلكات بالكامل لأغراض الضريبة العادية وكذلك للحد الأدنى البديل للضريبة.
فكرة التخطيط – إذا كانت لديك فرصة لدفع فاتورة ضريبة الممتلكات الخاصة بك إما هذا العام أو التالي ، فقم بدفعها في غضون عام عندما يكون لديك دخل كافٍ من العقار حتى لا تتسبب في خسارة الإيجار. يمكن أن تساعد هذه الإستراتيجية في تجنب إثارة قيود فقدان النشاط السلبي الموضحة أدناه.
مثال – يتم إرسال فواتير ضريبة الأملاك في فلوريدا بالبريد في أكتوبر ، ويتم دفعها وفقًا لجدول الخصم التالي: نوفمبر – 4٪ ، ديسمبر – 3٪ ، يناير – 2٪ ، فبراير – 1٪. إذا تعرضت لخسارة من العقار في عام 2010 ولكنك تتوقع أن تدر دخلاً في عام 2011 ، فلا تدفع فاتورتك في نوفمبر أو ديسمبر – فقد يساعدك التخلي عن هذا الخصم الصغير في تجنب قواعد الحد من الخسارة.
الاستهلاك
يسمح بالاستهلاك للعقارات المحتفظ بها للاستثمار. جزء التكلفة المخصص للأرض غير قابل للاستهلاك ، ولكن بالنسبة للمبنى نفسه والأثاث والأجهزة والسجاد وما إلى ذلك ، يمكن أخذ خصم الاستهلاك.
لا يجوز استهلاك الممتلكات العقارية (هذا هو التعريف القانوني للمنزل أو غيره من المباني) المحتفظ بها للتأجير / الاستثمار إلا لأغراض الضريبة العادية بموجب طريقة “القسط الثابت” ، على مدى عمر إنتاجي يبلغ 27.5 سنة. وبالتالي ، فإن الممتلكات التي تخصص للمبنى 275000 دولار سيتم إهلاكها بمعدل 10000 دولار في السنة.
قد يتم استهلاك الممتلكات الشخصية (هذا هو التعريف القانوني لأشياء مثل الأثاث والأجهزة والسجاد وما شابه) لأغراض الضريبة العادية بموجب طريقة “معجلة” على مدى عمر إنتاجي يبلغ خمس سنوات. تسمح الطريقة المتسارعة بخصم أكبر للإهلاك في السنوات الأولى ، اعترافًا بالتقادم أو عامل الانخفاض في القيمة الذي تراه في الممتلكات الجديدة (السيارات مثال جيد).
ومع ذلك ، لأغراض AMT ، لا يجوز استهلاك الممتلكات الشخصية إلا باستخدام طريقة القسط الثابت. وبالتالي ، سيتم إنشاء عنصر AMT في السنوات الأولى إذا تم استخدام الطريقة المعجلة.
فكرة التخطيط – للممتلكات الشخصية ، ضع في اعتبارك اختيار طريقة القسط الثابت لأغراض الضريبة العادية. في حين أن التخلي عن القليل من المزايا الضريبية من الاستهلاك الأكبر في السنوات الأولى ، فقد يعني ذلك تجنب دفع AMT.
قواعد الاستثمار النشط / السلبي وقواعد “المعرضة للخطر”
لا يجوز لدافع الضرائب غير “النشط” في إدارة العقارات الاستثمارية استخدام الخسائر من تأجير العقارات لتعويض الدخل الآخر مثل الرواتب والأجور ، وتوزيعات الأرباح ، والفوائد ، والمكاسب الرأسمالية ، وما إلى ذلك ، وبدلاً من ذلك ، يتم تأجيل هذه الخسائر حتى يبيع دافع الضرائب ممتلكات أو يولد دخلاً سلبياً من هذا أو من مصادر الاستثمار السلبية الأخرى.
وبالمثل ، فإن القواعد المعرضة للخطر تحرم استخدام هذه الأنواع من الخسائر إلى الحد الذي يكتسب فيه دافع الضرائب الاستثمار بأموال مقترضة ولا يتحمل مسؤولية شخصية على الدين.
فكرة التخطيط
إذا تم تطبيق قيود الخسارة هذه ، ففكر في أفكار التخطيط المذكورة أعلاه لتقليل الخسائر التي يتم إنشاؤها كل عام. إنهم لا يفيدونك بأي حال من الأحوال.
بيع العقار
يمكن أن تنشأ العديد من قضايا AMT المختلفة عند بيع العقارات المؤجرة / الاستثمارية. الأول هو أن مكاسبك أو خسارتك قد تكون مختلفة بالنسبة لـ AMT عما هي عليه لأغراض الضرائب العادية. قد يحدث هذا إذا تم استخدام طرق الاستهلاك المختلفة. على سبيل المثال ، إذا تم استهلاك الممتلكات الشخصية باستخدام طريقة معجلة لأغراض الضريبة العادية ، فإن الأساس في ذلك العقار عند حساب الربح أو الخسارة عند البيع سيكون مختلفًا لأن طريقة القسط الثابت يجب استخدامها لأغراض الحد الأدنى البديل للضريبة.
مكاسب بيع العقارات الاستثمارية بشكل عام هي مكاسب رأسمالية ، على الرغم من أنه يمكن معاملة جزء منها كدخل عادي اعتمادًا على طريقة الاستهلاك المعجل التي تم استخدامها. لا تعتبر مكاسب رأس المال بحد ذاتها عنصرًا من بنود AMT ، ولكنها مع ذلك يمكن أن تؤدي إلى دفع AMT. ويرجع ذلك إلى إلغاء مبلغ الإعفاء من AMT بشكل تدريجي لدافعي الضرائب عند مستويات دخل معينة ، لذلك يمكن أن ينتج عن هذا الدخل الإضافي تقليل الإعفاء الذي يؤدي بدوره إلى زيادة الدخل الخاضع للضريبة لأغراض الحد الأدنى البديل للضريبة.
