لم يكن هناك مثل هذا الدافع الطموح والإبداعي لتأسيس سوق عقارات كما شوهد في دبي على مدى السنوات الثلاث الماضية. بسبب نقص احتياطيات النفط ، شرع ولي عهد دبي ، الشيخ محمد آل مكتوم ، في تحويل دبي إلى العاصمة المالية والتجارية والسياحية للشرق الأوسط ، وفي غضون ثلاث سنوات نجح أكثر من ذلك. توسع الناتج المحلي الإجمالي للبلاد بنسبة 17 في المائة خلال العام الماضي ويقدر بنك HSBC أن هناك مشاريع قيد الإنشاء تبلغ قيمتها 42.5 مليار دولار ، مقارنة بـ 20 مليار دولار لبقية الدول النفطية المجاورة مجتمعة.
وكانت النتيجة ظهور دبي كأكثر أسواق الاستثمار العقاري بريقًا في العالم. لا شيء في دبي أقل من قيمته الحقيقية. الإمارة الصغيرة ، التي لم تكن قبل خمس سنوات فقط أكثر من قرية صيد بسيطة ، أصبحت فجأة مانهاتن الشرق الأوسط. بعد شعار “الأكبر هو الأفضل” ، أعلنت دبي بفخر عن أول فندق سبع نجوم في العالم ، برج العرب ، ومن المقرر أن يبني أكبر مركز تسوق في العالم ، وأول فندق تحت الماء ، وأطول منحدر للتزلج في الداخل.
يبلغ العدد السنوي للزوار بالفعل 5 ملايين زائر ومن المقرر أن يرتفع إلى 10 ملايين بحلول عام 2007. وكان حجم التطوير غير مسبوق حيث تم بناء المجمعات السكنية من قبل العشرات وبيعها في غضون أيام لجحافل من المستثمرين المتحمسين المستعدين للوقوف في طوابير بين عشية وضحاها لحمل صفقة في دبي. تعد المشاريع التي يتم إطلاقها من أكثر المشاريع إبداعًا وطموحًا التي شهدها العالم ، حيث استفادت جزر من صنع الإنسان مثل The Palm ومؤخراً The World من عوامل الجذب للحياة على الشاطئ وإعادة تحديد جغرافية العالم في هذه العملية.
نظرًا لأن العقارات خارجة عن المألوف مثل هذا ، فليس من الصعب معرفة سبب جذب سوق العقارات في دبي لمثل هذا الاهتمام الدولي على نطاق واسع. لا يوجد شيء مثله حقًا ويبدو أن كل شخص لديه قطعة من دبي. يتم اقتناص المزيد من التطورات الحصرية في دبي بين صفوف المشاهير ونخبة العالم. يعتبر رود ستيوارت ، عازف الروك الإنجليزي المسن ، المالك الفخور لبريطانيا [The World’s miniature Britain that is!] يتم شراء الفلل والفيلات على طول النخلة من قبل نجوم الرياضة ونجوم السينما وأي شخص يزيد حجمه عن 1.5 مليون يورو لإنفاقه على ملاذ خاص على الواجهة البحرية.
إذا تم تحقيق الكثير في ثلاث سنوات ، فأين تتجه دبي من هنا؟ نخيل ، الشركة التي تقف وراء مشروع “النخلة والعالم” الاستثنائي ، تضع بالفعل عينها ، حرفياً ، على تطوير جديد. دريم سيتي ، مثل النخلة ، هي أيضًا سلسلة من الجزر التي صنعها الإنسان ولكنها خارج أحجام النخلة بشكل كبير. عند الانتهاء ، ستشكل دريم سيتي شكل العين ، مع امتداد العنصر السكني على الرموش العملاقة إلى الخليج العربي. تبدأ أسعار الفيلات في دريم سيتي من 425.000 يورو لحوالي 371 متر مربع (4000 قدم مربع) من أماكن الإقامة. تبدأ منازل التاون هاوس من 200.000 يورو ، بينما تبدأ أسعار الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم من 150.000 يورو.
بالنسبة للمستثمر العقاري الذي يبحث عن عائد مربح ، فإن السوق الجديد دائمًا ما يكون محفوفًا بالمخاطر والخوف هو أن السوق قد ينهار بعد فترة وجيزة من انطلاقه !. مع وجود الكثير من الأدلة القصصية التي تشير إلى أن أسعار العقارات في دبي ترتفع بنسبة تصل إلى 60٪ في عام واحد ، فمن المغري الاندفاع مباشرة والاستيلاء على جزء من الحدث. لكن سيتعين على المستثمرين الماهرين التفكير فيما إذا كان الأمر سريعًا جدًا.
إن إيقاع سوق العقارات في دبي هو حلم المضاربين. ليس من المستغرب أن يتم نقل العقارات حتى عشرات المرات حتى قبل اكتمال المبنى. يحجز العديد من المستثمرين الانتهازيين من 10 إلى 20 فيلا في مشاريع جديدة ، ويبيعونها بأرباح كبيرة قبل اكتمالها.
للاستفادة من هذا وربما في محاولة لتبريد السوق ، يتقاضى البناة رسومًا تصل إلى 7٪ في كل مرة يتم فيها نقل ملكية وتحاول مؤسسات الإقراض الحفاظ على بعض السيطرة على السوق من خلال الموافقة على تمويل البيع الأصلي فقط سعر. في السوق الثانوية ، يمكن أن تتجاوز الأسعار السعر الأصلي بنسبة 10-70٪ ، اعتمادًا على شعبية المشروع.
تشير جميع المؤشرات إلى أن الضجة الأولية بدأت بالتراجع وأن الأسعار تستقر. قبل عام ونصف تم بيع 900 منزل في مشروع واحد خلال 7 ساعات. يعتقد الكثيرون أن الطلب سيستمر وأن الأسعار ستستمر في الارتفاع ، وإن لم يكن بالمعدلات الهائلة التي كانت ترتفع خلال العامين الماضيين.
بالمقارنة مع الأسواق الجديدة والناشئة الأخرى ، مثل تلك الموجودة في وسط وشرق أوروبا ، يبدو أن دبي استثمار أكثر جاذبية. الأسعار في السوق المتوسطة مماثلة لتلك الموجودة في مدن أوروبا الشرقية مثل تالين وكراكوف. على عكس هذه البلدان ، تتمتع دبي بعامل سطوع الشمس وحافة ساحرة ، مما يساهم بالتأكيد في ارتفاع الهجرة من أوروبا ومنطقة الخليج وشبه القارة الهندية. من المتوقع أن يصل أكثر من 100،000 شخص إضافي إلى دبي كل عام. من المؤكد أن مثل هذه الهجرة الواسعة النطاق ستدعم أسواق تأجير العقارات.
تشهد أسواق العقارات الأخرى انخفاضًا في عائدات الإيجار. الكثير من المستثمرين يشترون العقارات ولا يوجد عدد كافٍ من المستأجرين لتأجيرها! تشهد أيرلندا وبريطانيا والعديد من عواصم أوروبا الجديدة انخفاضًا في العائدات إلى أقل من 3٪. في دبي ، انخفضت عائدات الإيجارات من 8-9٪ صحية للغاية لكنها الآن ثابتة عند 6-7٪. حقيقة أن الإيجارات في دبي تُدفع مقدمًا ، وأحيانًا تصل إلى عام واحد مقدمًا ، هي بالتأكيد عامل محفز لأولئك الذين يفكرون في شراء عقار للتأجير في دبي. على الجانب السلبي ، يمكن أن تكون رسوم الخدمة على التطوير الجديد مرتفعة ، في أي مكان تصل إلى 4000 جنيه إسترليني سنويًا وقد يطلبها المطور مقدمًا!
على الرغم من الازدهار الحالي والهجرة الضخمة إلى دبي ، يثير المستثمرون الحذرون أسئلة مفهومة حول أمن الملكية في الإمارات العربية المتحدة. حتى الآن ، لم يتم تمرير أي قانون لتأكيد حق الأجانب في التملك في أي من المشاريع التي تم إطلاقها حتى الآن. ومع ذلك ، تسمح دولة الإمارات العربية المتحدة للإمارات الفردية بإصدار تشريعاتها الخاصة لتنظيم ملكية العقارات. بينما تلتزم دبي بتشجيع الاستثمار الخارجي ، فإنها تحكم بمرسوم ويمكن تغيير القرارات بين عشية وضحاها حسب نزوة الحاكم الحالي. ووعدت الحكومة بمنح التملك الحر في المستقبل القريب. عندما يحدث هذا فمن المرجح أن يعزز ثقة المستثمرين في سوق العقارات في دبي.
إذا كان سوق العقارات في دبي يتطور مع أي درجة من الاستقرار ، فإن جذب اهتمام أصحاب المنازل الثانية والمغتربين الذين يسعون إلى الانتقال يعد أمرًا ضروريًا. إذا استمر السوق في أن يكون مدفوعًا بالمضاربين ، فمن غير المرجح حدوث فقاعة مضاربة. يجب أن تشجع مراجعة قوانين ملكية العقارات للمستثمرين الأجانب مناخ استثمار عقاري أكثر استقرارًا ، مما يساعد على تجنب أي انهيار قد ينجم عن قاعدة المستثمرين المنهكة سريعًا من المضاربين الانتهازيين.
