تحذير! إذا كنت جادًا بشأن شراء منزل في عام 2010 ، فقد لا يتبقى لك الكثير من الوقت! مع تلاشي ركود 2007-2009 في التاريخ ، يعود المشترون إلى سوق العقارات بأعداد كبيرة. ومع ذلك ، فإن ما لا يدركه معظم المشترين هو أن هناك العديد من القوى التي تعمل ضدهم والتي قد تجعل من الصعب العثور على صفقات حقيقية في الربيع والصيف. فيما يلي خمس قوى رئيسية شكلت السوق في وقت مبكر من هذا العام ، ومن الأفضل أن تنتبه إليها:
1. بموجب أحكام حزمة التحفيز الهائلة المصممة لدعم سوق الإسكان ، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بشراء سندات الرهن العقاري لأكثر من عام من أجل الحفاظ على السيولة في سوق الإسكان ، والتي دعمت الأسعار بشكل مصطنع عند مستوى أقل من 5٪ . ومع ذلك ، فإن هذا الجزء من التحفيز ER يختفي بحلول شهر مارس ، وهو يقود بالفعل المعدلات إلى أعلى تحسباً للنهاية الكبرى للبرنامج. ماذا يعني ذلك لسوق الرهن العقاري؟ هذا يعني أنه في مارس أو أبريل ، لن تجد أسعارًا منخفضة أو متوسطة 5٪ بعد الآن. إجماع معظم الاقتصاديين والصحفيين الماليين هو أنه سيكون لدينا 6٪ قروض عقارية بحلول فصل الصيف. ماذا يعني ذلك بالنسبة لك؟ احصل على الموافقة على قرضك وأغلق السعر في موعد أقصاه منتصف فبراير!
2. مع استمرار انخفاض الطلب في “السوق العادية” على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، سيشدد المقرضون إرشادات الاكتتاب الخاصة بهم بشكل أكبر. تم عرض معاينة هذا في ديسمبر من عام 2009 ، عندما قام جميع المقرضين باتباع FNMA و Freddy بزيادة متطلبات درجة الائتمان للرهون العقارية الرئيسية بمقدار 20 إلى 40 نقطة ، وتبعهم قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع زيادة الحد الأدنى للدرجات من 595 إلى 620 ، وقدم بعض المقرضين 640 كحد أدنى لدرجة قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو أي قروض أخرى مدعومة من الحكومة. مع حلول الصيف ، من المرجح أن يتم تشديد نظام الائتمان بدرجة أكبر ، حيث سيكون لدى البنوك سوق أصغر بكثير لبيع قروضها ، مما سيجبرها على اختيار قشدة من المقترضين المحصولين للمراهنة عليهم. إذا لم تكن واحدًا منهم ، فقد تحتاج إلى خفض 25٪ إلى 30٪ على الأقل ، ونسب أقل من 30٪ و 750 درجة من أجل الحصول على أي فرصة للحصول على قرض لشراء منزل.
3. دون أن يلاحظها أحد للمشترين ، أصدرت الحكومة عددًا من القوانين الجديدة في العامين الماضيين ، وبالطبع تم تنفيذها جميعًا تحت شعارات دعاية كبيرة لمساعدة جو المستهلك. في الواقع ، قضت هذه القوانين الجديدة عمليًا على وسيط الرهن العقاري كلاعب قابل للتطبيق في السوق. ألقت الحكومة باللوم على الوسطاء في دفع منتجات الرهن العقاري “الإبداعية” إلى المستهلكين غير المتعلمين الذين لا يستطيعون دفع ثمنها ، ولكن الحقيقة هي أن الوسطاء كانوا يبيعون المنتجات التي دفعتها البنوك للجمهور فقط! الحقيقة هي أن الوسطاء لا يقدمون منتجاتهم الخاصة ، ولا يشارك السماسرة في اجتماعات مجالس إدارة البنوك الذين يقررون المنتجات المالية التي يجب تقديمها للجمهور ، ولا يبيع الوسطاء إلا ما تقدمه البنوك إذا طلب الجمهور ذلك هو – هي. في عام 2006 ، كان السماسرة مسؤولين عن 60٪ من جميع القروض التي نشأت في هذا البلد ، بحلول الربع الأول من عام 2010 – أقل من 5٪! لماذا يجب أن تشعر بالقلق حيال ذلك؟ بسيط للغاية: بينما تتمتع عمليا بوصول غير محدود إلى مليارات وتريليونات من دولارات دافعي الضرائب ، نجحت البنوك في القضاء على القوة السوقية الجادة الوحيدة التي أبقت معدلات الرهن العقاري لديها تنافسية في العقد الماضي. مع اختفاء الوسطاء ، تذهب جميع عمليات إنشاء القروض الآن إلى بنوك التجزئة مع موظفيها “الودودين والمطلعين” الذين لا يمنحون جرذًا إذا اشتريت رهنهم العقاري اليوم بنسبة 7 ٪ أو لا ، لأنهم يتقاضون رواتبهم من ودائع التوفير الخاصة بك ورسوم بنكية غير عادلة ، ولأن بديلك الوحيد هو الذهاب إلى فرع التجزئة لبنك آخر ، حيث ستواجه نفس القدر من الكفاءة والرغبة في خفض الأسعار كما هو الحال في الفرع الأول. ضع في اعتبارك هذا: تمكنت البنوك بهدوء من احتكار سوق بقيمة 10-15 تريليون دولار ، وأرباحها (الموزعة بين معدل الرهن العقاري الخاص بك ومعدل الاحتياطي الفيدرالي الحالي ، وهو 0٪) لكل قرض هي أعلى ما كانت عليه في التاريخ ! الآن ، هل تلقيت بطاقة شكر بريدية من الرئيس التنفيذي لمصرفك العام الماضي لمساعدة البنوك في الخروج ببعض الأموال المجانية؟
4. ينتهي برنامج الائتمان الضريبي لمشتري المنزل في أبريل أيضًا. يجب أن تكون في حساب الضمان بحلول 30 أبريل وإغلاق الضمان في موعد أقصاه يونيو ، مما يعني أنه في مارس / أبريل سنرى حشودًا من المتسوقين الوافدين المتأخرين في اللحظة الأخيرة الذين يحاولون الاستفادة من البرنامج وجرد المنازل ، خاصةً في النطاق السعري 200-400 ألف ، سيتعرض لضغوط شديدة من المشترين ، تمامًا كما رأينا في أكتوبر ونوفمبر 2009 ، قبل أن يصبح معروفًا أنه سيتم تمديد برنامج الائتمان الضريبي. الأمر مختلف هذه المرة – لن يكون هناك المزيد من الامتدادات. كان هذا هو التمديد النهائي ، وأولئك الذين فوتوا فرصة الاستفادة من هذا البرنامج بسبب عدم وجود مخزون في السوق ، سيحاولون شراء شيء ما هذه المرة.
5. يعتبر شهر مارس تقليديًا أول شهر في موسم الشراء الرسمي في سان دييغو. في جدول البيانات الخاص بي لمدة 10 سنوات ، تمثل مبيعات شهر مارس في المتوسط زيادة بنسبة 30-50٪ في عدد المبيعات المغلقة عن شهر فبراير من نفس العام! صدقني أن هذا العام لن يكون مختلفًا. ومع ذلك ، فإن أولئك الذين يستيقظون في وقت متأخر ويبدأون في التسوق لشراء منزل في شهر مارس سيواجهون منافسة أكثر صرامة وسيضطرون إلى تقديم عطاءات على عقارات تتجاوز ما سيقدرونه بشكل معقول ، مما سيجبر المشترين على زيادة الدفعة المقدمة أو الشعور بالإحباط. وينتهي الأمر على الهامش مرة أخرى.
لقد تعرض سوق الإسكان لضربة كافية لدرجة أن حتى المتشائمين المريرون بدأوا يتحدثون عن حدوث تحول. لا يزال البعض يتحدث عن بعض “مخزون الظل” الهائل من المنازل التي يُفترض أن البنوك تحجزها لتجنب انهيار السوق ، وعندما يأتي ذلك أخيرًا ، فإن السوق ستنهار ، ومع ذلك ، فقد استمر هذا الحديث منذ أواخر عام 2008 ولا أحد يعرف متى وإذا كان هذا المخزون سيدخل السوق في أي وقت. يمكن للبنوك اليوم التخلص من مخزون يزيد بمقدار أربعة أو خمسة أضعاف في السوق ، حيث يجذب المنزل ما بين 10 إلى 30 عرضًا في الأسبوع الأول ، وسيقوم المشترون بابتلاعها والمضي قدمًا.
إذن ، ما الذي يجب عليك فعله الآن للاستفادة من الموقف فيما تبقى من موسم صيد الصفقات الحقيقية؟
1. احصل على قرضك المؤهل مسبقًا الآن ، ولا تنتظر حتى يصل استرداد الضريبة إلى حسابك المصرفي. إذا كنت بحاجة إلى اقتراض أموال من الأقارب من أجل الدفعة المقدمة ، فافعل ذلك ، يمكنك سدادها بأموال الائتمان الضريبي ، أو استرداد الضرائب ، أو القيام بغسيل ملابسهم لمدة 30 عامًا ، ولكن احصل على الموافقة الكاملة لقرضك في أعلى مبلغ ممكن وإتاحته عند تقديم العروض. لا أحد ينظر بجدية إلى عروضك اليوم ما لم تتمكن من إرفاق موافقة قوية على القرض مع إثبات الأموال الخاصة بالدفع المقدم.
2. تأكد من أن لديك فكرة واضحة عما تبحث عنه وتأكد من أنه واقعي. لا تطلب من وكيلك أن يرسل لك كل شيء من Bonsal إلى San Ysidro في نطاق 100 ألف إلى 800 ألف وتوقع العمل مع هذا الوكيل. اجلس مع وكيلك ، وحدد المناطق ، وأنواع العقارات التي ستستهدفها ، والحد الأقصى للمدفوعات الشهرية بما في ذلك HOA ، و Mello Roos ، وضرائب الممتلكات ، والتأمين على المنزل ، وفواتير الخدمات ، وأي شيء آخر سيصبح مسؤوليتك الشهرية. معرفة ما تريده يساعدك على تحقيق ذلك أربع مرات أسرع!
3. استخدم التكنولوجيا لصالحك. هناك العديد من مواقع الويب العقارية التي تسمح لك بإعداد صفحة بحث آلية واستلام القوائم التي تطابق المعايير الخاصة بك في اللحظة التي تصل فيها القوائم إلى السوق ، أو مع أي انتظام آخر من اختيارك. تسمح لك هذه الأدوات الآلية بالحصول على “ميزة غير عادلة” على غالبية المشترين وأصحاب العقارات الآخرين غير المتمرسين تقنيًا: إذا كنت أول من يعرف عن القوائم ، فلديك ميزة تقديم عروضك قبل أي شخص آخر.
4. تقديم عروض والمزيد من العروض وبعض العروض الأخرى! في النطاق السعري الذي يقل عن 300000 دولار في معظم مناطق سان دييغو ، يستغرق الأمر الآن 20-30 عرضًا قبل أن تحصل على أحد العروض المقبولة ، لذا كن صبورًا ، ولكن أيضًا ذكيًا بشأنه. قدم عروض على قوائم واقعية ، حيث يكون لديك فرصة أفضل لقبول عرضك. إذا كان لديك قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فلا تلاحق قوائم “قلب المستثمر” ، فلن تسمح قروض إدارة الإسكان الفدرالية بذلك لمدة 90 يومًا بعد تاريخ الشراء الأصلي. لا تقدم عروض على قوائم البيع القصيرة ، حيث يرسل وكيل الإدراج جميع العروض إلى المُقرض وينتظر لمدة ستة أشهر حتى يقبل المُقرض عرضًا واحدًا ، مما يحول العملية إلى مزاد مطول. لا تخضع نفسك لبعض قوائم REO إذا أصر وسيط قائمة REO على رؤية الطفل الأول للمشترين واختبارات الحمض النووي والموافقة المسبقة من قبل المقرض لاختيار الوسيط قبل أن ينظروا حتى في عرضك. (بالمناسبة ، عندما يطلب وكيل REO الحصول على موافقة مسبقة من المُقرض ، افهم أنه يتم فقط لتسهيل عرض مبيعات من قبل هذا المُقرض ، لذا قم بتقديم شكوى بشأن ذلك إلى إدارة العقارات في كاليفورنيا ، وأخبرهم بذلك في الرأي أنه مخالف لروح كاليفورنيا AB957 “قانون اختيار المشتري” لعام 2009 ، خاصة إذا كان لديك بالفعل موافقة مسبقة من مقرض آخر! إذا انتهى بك الأمر إلى وضع 20 عرضًا على قوائم REO ، فهل هذا يعني أنه يجب عليك احصل على موافقة مسبقة من قبل 20 مقرضًا قبل أن تعرف حتى ما إذا كان سيتم قبول عرضك؟ يبدو سخيفًا ، أليس كذلك؟)
5. كن مبدعا! إذا لم تتمكن من الحصول على ما تريده مباشرة ، فابحث عن طرق أخرى لتحقيق نفس النتائج. ضع في اعتبارك شراء قطعة علوية للتثبيت واستخدام قرض إعادة التأهيل للقيام بالإصلاحات ، وفكر في شراء منزل أصغر وإضافة لقطات مربعة إلى الحجم الذي تريده من المنزل ، أو التفكير في إنشاءات جديدة ، أو خيارات الإيجار ، أو عمليات إرجاع البائع أو غيرها من الطرق المبتكرة للحصول على في المنزل. كن على دراية بهذه الاستراتيجيات الإبداعية ، فقد تكون تذكرتك لامتلاك المنزل اليوم.
هذا ليس الوقت المناسب للمماطلة والانتظار لاسترداد ضريبة أبريل قبل أن تبدأ في التسوق لشراء منزل. اعمل الآن ، واستفد من الأشهر القليلة الماضية من أفضل وقت لشراء منزل في العقود العديدة الماضية!
