كانت هناك العديد من المناقشات الأخيرة حول فكرة إضافة منتجع صحي إلى فندق موجود وكيفية تحديد ما إذا كان استثمارًا مفيدًا. للأسف لا يوجد حل بسيط وكل عقار وسوق فريد من نوعه. يجب مراعاة العديد من الأشياء قبل اتخاذ قرار الجليد. من المهم أولاً تحديد أسباب رغبتك في بناء منتجع صحي. بعد ذلك ، يجب عليك تقييم السوق والمنافسين والبيانات المالية الحالية والتوقعات لتحديد ما إذا كان المنتجع الصحي مناسبًا لممتلكاتك أم لا. يعد العمل مع أحد مستشاري المنتجع الصحي و / أو الفندق خطوة مهمة تحتاج إلى اتخاذها للمساعدة في تحليل الجدوى ، والمساعدة في عملية اتخاذ القرار وتفاصيل التصميم ، ولكن هذه المقالة ستمنحك على الأقل بعض الأفكار حول الكيفية لتقييم جدوى إضافة منتجع صحي إلى فندقك. ستلقي هذه المقالة نظرة على أسباب قيام فندق بإضافة منتجع صحي والبيانات المالية لدعمه.
من المهم أولاً أن تبدأ بفهم بعض الأشياء حول صناعة السبا. في تقرير سوق السبا في الولايات المتحدة الأمريكية لعام 2010 الصادر عن Diagonal Report ، كان حجم سوق السبا في عام 2009 يبلغ 15.5 مليار دولار أمريكي. وفقًا لتقرير الصناعة لعام 2010 الصادر عن ISPA ، قام مستهلكو المنتجعات الصحية بـ 143 مليون زيارة إلى 20600 منتجع صحي في جميع أنحاء الولايات المتحدة. بينما تُظهر هذه الأرقام انخفاضًا عن العام السابق (في كلا التقريرين بأرقام متناقضة) ، يجب أن نتذكر أن عام 2009 كان مختلفًا جدًا عن اليوم. مع استقرار الاقتصاد وزيادة وعي المستهلكين بفوائد تلقي علاجات السبا ، من المتوقع أن تنمو هذه الأرقام فقط. تشير تقارير Diagonal إلى أن صناعة المنتجعات الصحية ستبدأ في رؤية انتعاش بنسبة 1.5٪ في عام 2011 وهو ما تشهده معظم المنتجعات الصحية أكثر من ذلك حيث أبلغ البعض عن 15٪ أو أكثر. شهدت صناعة السبا نموًا هائلاً منذ عام 1999 عندما كان هناك فقط 4140 شركة منتجعات صحية تخدم 4.2 مليار دولار موزعة على 4.2 مليون زيارة. إذا ربطنا سوق السبا بقطاع الترفيه ، فإنه يحتل المرتبة الرابعة بعد الجولف والنوادي الصحية والمضرب وخطوط الرحلات البحرية. السبب في أنني أشير إلى ذلك هو أن الاتجاه الناشئ في عالم المنتجعات الصحية هو خلق تآزر مع الصناعات الترفيهية الأخرى مثل تلك المذكورة أعلاه ، مما يعني أن المنتجعات الصحية تشكل أيضًا نسبة صغيرة من عائدات هذه الصناعة. هذا هو الاتجاه الذي سيستمر فقط ويلاحظ أصحاب النوادي والفنادق ذلك بطريقة كبيرة.
من المهم أيضًا إنشاء ملف تعريف لعملائك للتأكد من أن التركيبة السكانية لعميلك تتطابق مع ديموغرافيات رواد المنتجع الصحي. تختلف هذه المعلومات أيضًا حسب العمر ، على سبيل المثال ، يهتم بعض مستهلكي المنتجع الصحي بالعلاج البديل ، وبعضهم يهتمون باللياقة البدنية والتعليم ، والبعض الآخر بالاسترخاء فقط. كما ترى ، هناك الكثير مما يجب مراعاته لتحديد مفهوم المنتجع الصحي الخاص بك ومن المهم العثور على مستشار يفهم ضيفك وما يريده. يختلف المنتجع الصحي المصمم للمسافرين من رجال الأعمال تمامًا عن المنتجع المصمم للمهنيين الشباب الذين يقضون عطلاتهم ، ومواليد مواليد ، والعائلات (ونعم ، هناك سوق ناشئ للمنتجعات الصحية العائلية). ومع ذلك ، وفقًا لدراسة أولويات المستهلك لعام 2011 لشركة Coyle Hospitality ، يظل الاسترخاء وإدارة الإجهاد السبب الرئيسي الذي يدفع المستهلكين لزيارة المنتجع الصحي. وما هو السبب الرئيسي وراء إجازة الناس؟ الآن يمكنك أن ترى العلاقة بين المنتجع الصحي والفندق والتي ليست جديدة. خلاصة القول ، تظل المنتجعات الصحية في الغالب رفاهية كما هو الحال مع العطلة ، ويسير الاثنان جنبًا إلى جنب مع بعضهما البعض. الآن إلى النقطة.
وفقًا لإصدار يوليو من إدارة الفنادق ، هناك 2951 فندقًا جديدًا و 354100 غرفة جديدة يتم بناؤها اعتبارًا من الربع الأول. على الرغم من عدم توفر بيانات يمكنني العثور عليها ، إلا أنني أعتقد أن 70٪ على الأقل من المشاريع الأربعة نجوم أو الأفضل ستشمل المنتجعات الصحية. لماذا ا؟ إنها حقًا إجابة بسيطة للغاية عندما تنظر إلى سبب قيام الفنادق ببناء منتجع صحي في المقام الأول. من المحتمل أنك تعرف بالفعل عيوب وجود فندق بدون منتجع صحي ولهذا السبب تقرأ هذا. دعونا نحدد المزايا ولماذا سيكون من المنطقي إضافة منتجع صحي. العيب الأكثر شيوعًا هو أنك من المحتمل أن تفقد حصتك في السوق لمنافسيك الذين لديهم بالفعل منتجع صحي ومن المحتمل أنك تقوم بخصم غرفك في محاولة لجذب بعض من تلك الحصة السوقية. بينما يمكنك تقديم حجة مفادها أنه ليس كل شخص يحجز فندقًا يريد علاجًا بالمنتجع الصحي ، فأنت بحاجة أيضًا إلى إدراك أن هناك عددًا كبيرًا من السكان يفعل ذلك. حتى إذا لم يكن ضيوفك مهتمين بالتدليك أو الوجه ، فلا يزال بإمكانهم الاستمتاع بالمنتجع الصحي الخاص بك من خلال استخدام المناطق غير العلاجية مثل الساونا وغرف البخار والمسبح. هذه أيضًا ميزة كبيرة تتمثل في أن المنتجعات الصحية بالفنادق تتفوق على المنتجعات الصحية القائمة بذاتها أو المنتجعات الصحية النهارية. تقليديًا ، تسمي صناعة المنتجعات الصحية هذه المناطق “مساحة غير مدرة للدخل” لأنها تعتبر جزءًا من وسائل الراحة للضيوف الذين يتلقون العلاج. وينطبق الشيء نفسه على الفنادق ، ولكن لتحسين معدل RevPOR الخاص بك ، يمكنك فرض رسوم على ضيوفك لاستخدام المناطق الرطبة فقط ، وفي بعض الحالات قد تصل إلى 75 دولارًا في اليوم.
الأسباب الأخرى التي قد يرغب فندق ما في إضافة منتجع صحي فيها إلى جانب الحصول على حصة في السوق أو منع خسارة الفنادق التي بها منتجع صحي تشمل ما يلي. أولاً ، يمكنك زيادة ADR الخاص بك بسبب “الرتوش” الإضافية التي ستعمل على تحسين إيراداتك المتاحة وإيراداتك. ميزة أخرى رائعة لإضافة منتجع صحي إلى فندقك هي أنه يمكنك البدء في جذب عميل محلي ومخلص وزيادة مبيعات باقاتك وعروضك. يتيح لك هذا أيضًا الاستمرار في جني الإيرادات في موسمك المنخفض. هذا يجعل إمكانات عائدات المنتجع الصحي لا حدود لها تقريبًا مع إستراتيجية تسويق جيدة في سوق متقبل. لذلك ، إذا كنت تواكب ذلك ، فستكسب حصة في السوق ، وتحتفظ بالضيوف ، وتزيد من معدل الإشغال ، وتزيد من معدل ADR الخاص بك في بعض الأحيان بنسبة تصل إلى 10٪ ، وتزيد من الأعمال التجارية المحلية. يبدو أنك بالفعل في المقدمة ، أليس كذلك؟ على السطح ، من المنطقي بالتأكيد ولكن هناك الكثير من الأشياء التي يجب مراعاتها وتقييمها. يجب عليك إجراء دراسة الجدوى والتحليل التنافسي والأزمة التي يحتاجها البعض ، ثم يأخذ في الاعتبار التفاصيل الدقيقة مثل الحجم الذي يجب أن يكون عليه المنتجع الصحي والموضوع والعلاجات والمنتجات وما إلى ذلك. في حين أن هذه الأشياء مهمة بنفس القدر وستحدد المنتجع الصحي النجاح أو الفشل ، الهدف من هذه المقالة هو مناقشة تقييم فائدة وتأثير إضافة منتجع صحي وكيف يمكن أن يؤثر على أرباحك النهائية.
في كثير من الأحيان ، يميل أصحاب الفنادق إلى النظر إلى المنتجع الصحي كوحدة واحدة لتحديد ما إذا كان مربحًا أم لا أو استثمارًا قابلاً للتطبيق. في حين أنه يبدو من المنطقي أنه ليس من الأفضل دائمًا أن تقرر ما إذا كنت تريد إضافة منتجع صحي أم لا. يعتمد المكان الذي يتناسب فيه المنتجع الصحي مع بيان الدخل أيضًا على كيفية هيكلة إدارة المنتجع الصحي (مستأجر ، فندق مملوك ومُدار ، فندق مملوك لكن تديره شركة إدارة ، إلخ). المنتجعات الصحية كثيفة العمالة ويجب أن تعمل بجد لتطوير تدفق مستمر من العملاء. معظم المنتجعات الفندقية ، وفقًا لتقرير حديث نشرته STR Global ، تعمل بمعدل 33 ٪ لاستخدام غرفة العلاج. هناك العديد من تكاليف العمالة الثابتة ولكن في معظم نماذج التعويض للمنتجعات الصحية تخلق قدرًا لا يصدق من تكاليف العمالة المتغيرة. وهذا يجعل تكلفة البضائع المباعة مرتفعة للغاية وهوامش الربح منخفضة للغاية. الشيء الآخر الذي يجب تذكره بشأن وجود منتجع صحي هو أنه يمكن شغل غرف العلاج عدة مرات في اليوم على عكس غرفة الفندق التي لا يمكن شغلها إلا مرة واحدة في اليوم. من المهم أيضًا مراعاة ذلك عند تحديد حجم المنتجع الصحي الخاص بك. هناك أيضًا عدد لا يحصى من نماذج التعويض وهياكل التكلفة لتقييمها لتحديد أيها سيكون أكثر ربحية لعملك. هذا هو السبب في أن الإبلاغ عن ربح للمنتجع الصحي وحده يصبح أمرًا صعبًا وحساسًا للغاية. النقطة المهمة هي أن المنتجع الصحي المستقل ، في معظم الحالات ، ليس استثمارًا جذابًا بشكل خاص إلا إذا كان يخدم مكانًا فريدًا واهتمامًا مثل منتجع صحي أو متخصص. أعلن مونتي زوانج من ويلنس كابيتال مانجمنت في شبكة برو نوليدج التابعة لجمعية سبا ناشفيل أن متوسط صافي ربح المنتجع الصحي اليومي يتراوح بين 4 إلى 15٪ فقط.
بسبب هذه الموضوعات القليلة ، يجب أن تنظر إلى المنتجع الصحي في الفندق بشكل مختلف لتحديد قيمته. هذا هو أفضل توضيح في مثال. لنفترض أن أحد الفنادق قرر بناء منتجع صحي فاخر بمساحة 6000 قدم مربع بتكلفة 2،000،000 دولار. تتوقع دراسة الجدوى الخاصة بك أن المنتجع الصحي سيولد مبلغًا إضافيًا قدره 1200000 دولار كقسم. بعد تكاليف التشغيل غير الموزعة ، يبلغ دخل المنتجع حوالي 240 ألف دولار. من الواضح أن هذا يبدو أن عائد استثمارك سيكون بعيد المنال. لكن دعونا ننظر إلى هذا بطريقة مختلفة.
لنفترض في نفس المثال ، أن الفندق يحتوي على 300 مفتاح بسعر ADR يبلغ 150.00 دولارًا أمريكيًا ويعمل بمعدل إشغال 70٪ بإيرادات الغرفة الواحدة 64،695 دولارًا أمريكيًا ومعدل العائد 253 دولارًا أمريكيًا بما في ذلك إيرادات القسم الإضافية. يبلغ إجمالي إيراداتها 19،408،623 دولارًا أمريكيًا مع صافي دخل تشغيلي قدره 6،573،664 دولارًا أمريكيًا. وتتنبأ دراسة الجدوى أنه بإضافة منتجع صحي ، سيزيد الإشغال بنسبة 5.7٪ ويمكن للفندق زيادة ADR بنسبة 10٪. نظرًا لأن إشغال الفندق سيزداد ، فيمكنه أيضًا توقع زيادات مماثلة في إيرادات الأقسام الأخرى. من خلال هذه التوقعات وإضافة الإيرادات الإضافية الناتجة عن قسم السبا الجديد ، ستزيد إيرادات الغرف بنسبة 16.29٪ (1،872،450 دولارًا أمريكيًا) وسيزيد إجمالي الإيرادات بنسبة 22.47٪ (4،360،834 دولارًا أمريكيًا) قبل نفقات الأقسام وتكاليف التشغيل غير الموزعة. تحسن صافي الدخل التشغيلي بنسبة 19.11٪ (1،256،328 دولارًا أمريكيًا). من خلال تحليل إضافة منتجع صحي بهذه الطريقة ، يمكنك أن ترى أن عائد الاستثمار أكبر بكثير ويحدث بسرعة أكبر مما لو كنت ستقوم فقط بتقييم عائد الاستثمار باستخدام ربح المنتجع الصحي بنسبة 20٪ (240.000 دولار). انظر إلى أي مدى زادت قيمة الممتلكات الخاصة بك. للتبسيط ، انظر إلى الملخص أدناه.
إجمالي الإيرادات: بدون سبا – 19.408.628 دولار ؛ مع سبا – 23.769.456 دولارًا ؛ الزيادة – 4،360،834 دولار (22.47٪)
NOI: بدون منتجع صحي – 6573.664 دولارًا ؛ مع سبا – 7،829،992 دولارًا ؛ الزيادة – 1،256،328 دولارًا (19.11)
صافي الربح: بدون سبا – 4،351،377 دولار ؛ مع سبا – 5،153،389 دولارًا ؛ الزيادة – 802،012 دولار (18.43٪)
عائد الغرفة المتاحة: بدون سبا – 64695 دولارًا ؛ مع سبا – 79232 دولارًا ؛ الزيادة – $ 14،537 (22.47٪)
RevPOR: بدون سبا – 253 دولارًا ؛ مع سبا – 293 دولارًا ؛ الزيادة – 40 دولارًا (15.81٪)
الإشغال: بدون سبا – 70٪ ؛ مع سبا – 74٪
متوسط السعر اليومي: بدون سبا – 150 دولارًا ؛ مع سبا – 165 دولارًا
قد يعتقد البعض منكم أن هذا أفضل من أن يكون صحيحًا وقد تكون على صواب. تستند هذه التوقعات إلى دراسة جدوى تم إجراؤها في سوق كان من المنطقي إضافة منتجع صحي. لا يمكن لجميع المنتجعات الصحية أن تحقق إيرادات تبلغ 1200000 دولار ، ولا يمكن لجميع الفنادق أن تفلت من زيادة ADR وتختلف نفقات كل فندق. عليك أن تربط هذا المثال بموقفك الخاص. بعد قولي هذا ، دعونا نلقي نظرة على مثال آخر. إذا لم يقم نفس العقار بزيادة ADR الخاص بهم ولكنهم قاموا بتحسين إشغالهم ، فسوف يحققون زيادة في صافي الدخل التشغيلي قدره 561.397 دولارًا أمريكيًا وتحسين صافي الربح بنسبة 7.9 ٪ ، مما يجعل الاستثمار جذابًا. على الجانب الآخر ، إذا لم يربح المنتجع الصحي أي أموال ($ 0 في الإيرادات) ولم تقم بزيادة ADR الخاص بك ، فإن NOI الخاص بك ينخفض بنسبة 3.1٪ وينخفض صافي ربحك بنسبة 7.4٪ ، والذي بعد إنفاق $ 2،000،000 والذي لن يكون أفضل موقف معطى تكلفة الفرصة البديلة للاستثمار. شيء آخر يجب النظر إليه هو إذا كان المنتجع الصحي لا يجني أي أموال (0 دولار في الإيرادات) ويمكنك على الأقل زيادة متوسط المعدل اليومي والإشغال ، NOI يحسن 7 ٪ وصافي الربح 3 ٪ الذي لا يزال مرتفعًا ، ولكن فكر في الاستثمار. سيستغرق الأمر 15 عامًا لرؤية أي عودة. التحدي هو ، وهذا لا يتطلب أي خبرة لإدراكه ، إذا كنت لا تجني المال في المنتجع الصحي ، فأنت لا تزال تنفقه. ثم في هذه المرحلة ، يمكنك التحقيق إما في تأجير المساحة ، أو القيام بمشروع مشترك أو العمل مع شركة إدارة تشارك الإيرادات ولكنها تستوعب تكاليف التشغيل.
أتمنى ألا يكون هذا قد أربكك وتذكر أن هذه الفكرة تنطبق فقط على وضعك ونفقاتك وخاصة السوق والمستهلكين. إنها لا تعمل مع الجميع ، والقيام بالجدوى المناسبة ، والهيكلة ، والميزنة ، والتوقعات أمر بالغ الأهمية. لم تتم مراجعة هذا من قبل أي خبير مالي أو محاسب ، فهذه ببساطة هي الطريقة التي أنظر بها إلى الاستثمار في فندق لتقديم توصياتي.
