تقييم العقارات هو عملية تقدير سعر واحد يدفعه المرء بشكل واقعي لامتلاك عقار معين. طريقة تقييم العقارات السكنية الأكثر شيوعًا للوسطاء والوكلاء ، بالطبع ، هي تحليل السوق المقارن (أو CMA). تتضمن عملية تقييم العقارات هذه تقديرًا للقيمة بناءً على أسعار البيع لممتلكات أخرى مماثلة (أو قابلة للمقارنة) داخل منطقة السوق المحلية ، و / أو أسواق أخرى مماثلة.
عند إعداد CMA ، يتم عادةً اختيار ما لا يقل عن ثلاث عقارات قابلة للمقارنة تم بيعها مؤخرًا وثلاث عقارات قابلة للمقارنة معروضة للبيع حاليًا لاستنتاج سعر العقار المعني. يتم تقييم الفروق بين العقارات القابلة للمقارنة والعقار الخاضع لإضافة أو تقليل القيمة في التحليل ، ولتقدير القيمة السوقية العادلة للعقار الخاضع باستخدام نهج المقارنة.
يتأثر تقييم العقارات التجارية (مثل مباني المكاتب والمباني السكنية ومجتمعات الأسرة الواحدة وقطع الأرض) إلى حد كبير بمبادئ الاقتصاد المختلفة. لا يتم أخذ هذه المبادئ في الاعتبار عادةً في تقرير هيئة أسواق المال النموذجي للعقارات السكنية. الهدف من هذه المقالة هو إلقاء بعض الضوء على هذه المبادئ لأنه يمكن تطبيقها على أي جهد لتقييم الممتلكات. إنها أساس تركيزنا في هذه المناقشة حيث ننظر إلى ستة مبادئ اقتصادية مطبقة ونلخصها والتي يمكن أن تساعدك في إعطائك فكرة عن التأثير الذي يمكن أن تحدثه على قيمة الممتلكات.
1) التوقع
هذا هو توقع الفوائد المستقبلية. بمعنى آخر ، يقيس المستثمرون العقاريون قيمة الاستثمار العقاري بناءً على تدفق الدخل المستقبلي المتوقع الناتج عن العقار. هم أكثر عرضة لتقييم الممتلكات على الدخل الذي تولده بدلا من القيمة السوقية المتصورة التي يستنتجها التحليل المقارن ، أو تكاليف البناء والأرض المطلوبة لاستبدال الممتلكات. إن قدرات توليد الدخل المتوقعة أو المتوقعة للأصل هي التركيز الأساسي.
هذا النهج ليس مفاجأة لأولئك الذين لديهم بعض الفهم للاستثمار في العقارات التجارية. ومع ذلك ، فهي ليست معروفة لمالك العقار العادي أو المشتري. يمكن أن يساعد التركيز على شراء التدفقات النقدية المتوقعة في توسيع فهم القيمة في العقارات السكنية أيضًا. على سبيل المثال ، بدلاً من التفكير في “كم تبلغ قيمة العقار الآن” ، فكر أيضًا في “مقدار العائد الذي سأشتريه واستأجرته لاحقًا”. في بيئة تنافسية ، يمكن أن يحدث هذا النهج والمعرفة كل الفرق.
2) المطابقة
يتم تعريف هذا على أنه الحاجة إلى وجود تشابه وتوافق معقول في موقع معين. استخدامات الأراضي المتوافقة ، على سبيل المثال ، قد تولد قيمًا أعلى من تلك مع القيود المفروضة على الممتلكات بسبب الموقع.
على سبيل المثال ، من المرجح أن يكون للمجمع السكني الواقع في منطقة سكنية بالدرجة الأولى قيمة أكبر من مجمع يقع في منطقة صناعية عالية. يحرص مستثمرو العقارات التجارية الأذكياء على هذا المفهوم ، في حين أن العديد من مشتري المنازل السكنية قد لا يهتمون كثيرًا باستخدامات الأراضي المجاورة أو القريبة. يمكن أن يوفر إلقاء نظرة أوسع على الاستخدامات المحيطة فهماً أعمق للقيمة أو القيمة المتصورة من منظور الاستثمار.
3) العرض والطلب
يشمل هذا المبدأ كلاً من الندرة والطلب على الممتلكات الخاضعة. على الرغم من أن العقارات الاستثمارية ذات الخصائص المادية والاقتصادية المماثلة يمكن أن تبيع بأسعار مماثلة ، إلا أن تقييم العقارات يمكن أن يتأثر بشكل كبير (أعلى أو أقل) في سوق يفتقر إلى التوازن المعقول بين العرض والطلب.
على سبيل المثال ، تتطلب الأراضي الواقعة في منطقة حضرية تندر فيها الأراضي غير المستغلة قيمة أكبر من الأرض الموجودة في منطقة ريفية بها قطع كبيرة من الأراضي الخالية. وبالمثل ، فإن بيع المجمع السكني في وقت يكون فيه العرض أكثر من كافٍ لتلبية الطلب على الإيجار ، سيكون له قيمة أقل بالنسبة للمستثمر العقاري من نفس المجمع خلال وقت يكون فيه المعروض من الشقق في المنطقة أقل. لا يلبي الطلب بشكل مناسب.
4) أعلى وأفضل استخدام
هذا مفهوم مهم يتعلق بأعلى استخدام ممكن ، وأفضل استخدام ممكن للممتلكات ، على عكس الاستخدام الحالي لها. بعبارة أخرى ، عندما يكون من الممكن قانونًا ، ومتوافقًا بشكل مناسب ، وممكنًا ماديًا وقابل للاستمرار من الناحية المالية تعديل استخدام الممتلكات ، يمكن زيادة قيمة نفس الممتلكات بشكل كبير.
على سبيل المثال ، يمكن توسيع مبنى المكاتب لإضافة المزيد من المساحات المكتبية القابلة للتأجير أو البيع بالتجزئة في الطابق الأول ؛ أو يمكن للمجمع السكني إضافة المزيد من الوحدات أو إضافة ميزات متعددة الاستخدامات إلى المجتمع لتعزيز قيمته.
يستخدم المستثمرون والمطورون العقاريون التجاريون هذا المبدأ لخلق القيمة وتعزيز التدفق النقدي. يمكن أيضًا استخدام هذا المبدأ في العقارات السكنية عندما يقوم المشتري أو مالك العقار السكني بتقييم الاستخدام الأعلى والأفضل للأرض وفقًا لقواعد تقسيم المناطق البلدية والبناء ، وينظر في إضافة أو توسيع ميزات وخصائص العقار لتعزيز قيمته .
5) المساهمة
ويعني هذا ، بشكل أساسي ، أن قيمة خاصية الدخل يمكن أن تتأثر عندما يكون من المجدي فعليًا ، وقانونًا ، واقتصاديًا المساهمة بمساحة أكبر للممتلكات بتكلفة مساوية أو أقل من الإيرادات الحدية التي تولدها. بمعنى آخر ، عندما تعوض القيمة المضافة تكلفة المساهمة أو الاستثمار. على عكس مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل ، يقارن هذا المبدأ الإيرادات أو القيمة بالفوائد التي قد ينتجها الاستثمار أو المساهمة. السؤال الذي يجب طرحه بعد تحديد أعلى وأفضل استخدام لممتلكاتك هو ، هل الاستثمار أو المساهمة المطلوبة لتحقيق أعلى وأفضل استخدام للممتلكات منطقية من الناحية المالية ، أم أنها مبررة. يمكنك إضافة ميزات إلى منزل مثل حمام السباحة والسطح ، ويمكنك إضافة وحدات إلى مبنى متعدد العائلات ؛ سؤال المساهمة هو ، “هل ستكون قادرًا على بيع المنزل بالقيمة المضافة التي تعتقد أنك تقوم بإنشائها ، أم أن الوحدات السكنية الجديدة ستستأجر؟”
6) الاستبدال
هذا هو مفهوم تكلفة الفرصة. بعبارة أخرى ، لن يدفع المستثمر العقاري العقلاني المزيد مقابل عقار استثماري أكثر مما يدفعه البديل الأفضل التالي بمستويات مماثلة من المخاطر في المنفعة المالية. بالنسبة للمشتري السكني أو المالك أو المستثمر ، هذا يعني فحص جميع الخيارات الأخرى جيدًا. في كثير من الأحيان ، يقع مشترو المنازل السكنية في حب المنزل الأول أو الثاني الذي يرونه ، ويمكنهم بسهولة التخلي عن فرص أفضل نتيجة لذلك. يقترح هذا المبدأ تقييم ومقارنة العديد من الفرص في السوق قبل اتخاذ القرار.
تهدف المبادئ الستة المذكورة في هذه المقالة إلى أن تكون نظرة عامة ، لإعطائك فكرة عن كيفية تأثير العوامل الاقتصادية الأخرى على تقييم العقارات. بينما يتم إثبات هذه المبادئ في تقييم العقارات التجارية ، فإنها تؤثر أيضًا على العقارات السكنية ويجب مراعاتها عند تحليل قيمة أي عقار.
