في هذه الأوقات الاقتصادية الصعبة ، يعود الأمر إلى الأساسيات عند التفكير في الاستثمار العقاري. سواء كان الاستثمار في العقارات التجارية ، التي تُعرَّف على أنها مكاتب ، أو بيع بالتجزئة ، أو فندق ، أو ملكية صناعية ، أو في عقار سكني متعدد العائلات ، فهو وقت مختلف عما كان عليه في الماضي القريب. بالنسبة للمستثمر المتمرس ، حان الوقت للعودة إلى المبادئ الأساسية وفهم ليس فقط سوق العقارات ، ولكن بنفس الأهمية ، فهم سوق رأس المال من أجل تحقيق مستوى معين من النجاح. هذا أكثر أهمية بالنسبة للمستثمر العقاري المبتدئ.
خلال فترات ذروة عام 2002 حتى النصف الأول من عام 2006 ، كان رأس المال وفيرًا لجميع أنواع العقارات. تم تمويل معظم أنواع العقارات بسهولة بشروط سهلة. بفضل الأموال الوفيرة التي تبحث عن الفرص ، فتح المقرضون الحنفية ويمكن للمستثمرين الاستفادة من مجموعة متنوعة من المصادر لتمويل عملية الاستحواذ. لقد ولت أيام الإقراض من المقرضين على أساس الدخل المستقبلي المحتمل للممتلكات والتقدير. ونتيجة لذلك ، انتهى الأمر بمعظم المشترين خلال هذه الفترة الزمنية إلى دفع علاوة على اقتنائهم تحسبًا لاستمرار قيم العقارات التي ترتفع بوتيرة مضاعفة كما كان الحال خلال معظم هذا الوقت.
نحن في بيئة مختلفة تمامًا اليوم. اليوم من المهم أكثر من أي وقت مضى العودة إلى الأساسيات. بالنسبة للمستثمرين الذين يفكرون في الاستحواذ ، هناك العديد من مستويات الملكية بالإضافة إلى مستوى التمويل والحسابات التي يحتاجها المرء للمساعدة في تقييم عملية الشراء بشكل صحيح. يمكن للمحترفين المؤهلين وذوي الخبرة أن يكونوا لا يقدرون بثمن في هذا المجال للمساعدة في ضمان النجاح.
تتمثل الخطوة الأولى الضرورية في تحديد أهداف كل عقار من حيث صلته بالملكية وعمليات وإدارة الممتلكات واستراتيجية الخروج النهائية. يلخص الملخص التالي الاعتبارات الرئيسية المهمة لبرنامج الاستثمار الناجح ، سواء في مرحلة المبتدئين أو على مستوى المستثمر العقاري الأكثر خبرة.
أنواع العقارات: تتطلب أنواع العقارات المختلفة إدارة ممتلكات مختلفة واعتبارات تشغيلية بالإضافة إلى وجود ملفات تعريف دخل ومصروفات مختلفة. مثال على ذلك هو مبنى مكاتب متكامل الخدمات حيث يدفع المالك جميع نفقات تشغيل المبنى ويستمر في ذلك دون المرور إلى المستخدم. ممنوحًا ، يعكس معدل الإيجار الذي يدفعه مستخدم المكتب نفقات التشغيل ، ومع ذلك ، قد تكون هناك توقفات في المصروفات في عقود الإيجار تمنع أي مبلغ يزيد عن مبلغ معين بالدولار لكل قدم مربع يمكن نقله إلى مستخدم المساحة. في هذه الحالة ، سيتعين على المالك استيعاب المبلغ فوق مبلغ وقف الزيادة في النفقات. على العكس من ذلك ، عادةً ما يقوم مالك مركز التسوق بالتجزئة بنقل جميع نفقات الممتلكات إلى المستخدم دون تعويضات أو توقف النفقات. لذلك ، عادةً ما تكون نفقات تشغيل مركز البيع بالتجزئة أقل من عبء المصاريف على مالك التجزئة مقارنة بمالك مبنى المكتب بسبب القدرة التعاقدية (الإيجار) على نقل جميع النفقات إلى المستأجرين. هذا مجرد اعتبار رئيسي واحد عند التفكير في الاستثمار في مبنى المكاتب مقابل مثال مركز البيع بالتجزئة المستخدم هنا. ستشهد أنواع العقارات المختلفة معدلات شغور مختلفة ، ومعدلات إيجارات ونسب نفقات وستكون مدفوعة بالسوق. كل هذه العوامل مهمة عند تقييم الشراء. يعتمد المقرضون أيضًا على مقاييس السوق التاريخية وملفات تعريف تشغيل الممتلكات عند تقييم معايير الاكتتاب الخاصة بهم كأساس لمقدار القرض ، وما هو مستوى الدخل المطلوب للوفاء بخدمة الدين السنوية على القرض ، إلى العديد من العقارات الأخرى العاملة والسوق و عوامل الإدارة. أنواع العقارات المختلفة لها اعتبارات تشغيل ونفقات مختلفة وكذلك اعتبارات تمويلية يجب التحقيق فيها بدقة لتحقيق النجاح.
موقع العقار: هذا القول المأثور القديم في العقارات: الموقع ، الموقع ، الموقع. نعم ، هذا صحيح حتى في العقارات التجارية. يعد التحليل الشامل لعوامل الموقع أمرًا حاسمًا لبرنامج استثمار ناجح. العناية الواجبة مطلوبة والخطوة الأولى هي التحليل الجغرافي الذي يتضمن عناصر مثل أنظمة النقل ومراكز التوظيف الرئيسية والبيانات الديموغرافية والاقتصادية لمجموعة من المعلومات الأخرى المفيدة لتقييم المنطقة الأوسع التي يقع فيها العقار. أداة مفيدة للغاية للمساعدة في هذا التحليل هي GIS ، أو نظام المعلومات الجغرافية. بمجرد تحليل منطقة السوق الأكبر ، يكون التركيز بشكل أضيق على موقع سوق العقارات ضروريًا للتخلص من أي عامل معين يمكن أن يضيف قيمة إلى العقار مثل صاحب العمل الرئيسي الذي يقع في منطقة السوق أو أي عامل يطرح القيمة من العقار مثل قانون تقسيم المناطق الجديد الذي يقيد الاستخدامات وارتفاعات المباني. بمجرد الانتهاء من هذه التحليلات ، من المهم أيضًا أن تبذل العناية الواجبة بشأن العقار المحدد قيد الدراسة. يتراوح هذا من أهمية إجراء فحص الهيكل إلى الدراسات البيئية / التربة إلى جميع القطع القانونية والمادية ذات الصلة وتقسيم المناطق والتقييمات التنظيمية المحلية الأخرى لضمان عدم وجود مشاكل أو مشاكل محتملة.
الاعتبارات القانونية والضريبية: هناك العديد من كيانات الملكية المختلفة التي يمكن استخدامها عند الاستثمار في العقارات بما لها من عواقب ضريبية وقانونية. من المهم أن يكون لديك فهم أساسي لكل نوع وكيف يؤثر كل نوع عليك وعلى وضعك الضريبي. من المهم وجود فريق متمرس من المتخصصين القانونيين والضريبيين للمساعدة في التعامل مع هذه المشكلات. على سبيل المثال ، قد لا يكون إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة هو الكيان الأفضل للتأثيرات الضريبية. الشركات ذات المسؤولية المحدودة هي وسيلة شائعة لملكية العقارات لأسباب تتعلق بالمسؤولية ، ولكن ليس بالضرورة لأسباب ضريبية. على سبيل المثال ، قد يتطلب تشغيل شركة استثمار عقاري ووجود موظفين كيانًا تجاريًا مختلفًا مثل شركة فرعية من الفئة S بدلاً من العمل كشركة ذات مسؤولية محدودة. هناك الكثير من المشكلات والمخاطر المحتملة للتعامل معها بمفردها. إن وجود فريق من المهنيين للتعامل مع جميع جوانب الاعتبارات القانونية والضريبية أمر بالغ الأهمية. يمكن قول هذا أيضًا لوجود متخصصين في مجال العقارات لا يفهمون سوق العقارات فحسب ، بل يفهمون أيضًا سوق رأس المال ، بالإضافة إلى المفاوضين ذوي الخبرة الذين يعملون نيابة عنك. من الحكمة دائمًا وجود فريق من المحترفين ذوي الخبرة في ركنك.
التمويل: اليوم ، أكثر من أي وقت مضى ، أصبح سوق الائتمان صعبًا. المقرضون ليسوا في مزاج الإقراض. مع التغيرات في بيئات الائتمان والإقراض ، من الصعب للغاية اليوم الحصول على تمويل لأي صفقة. لقد ولت الأيام التي كان المقرضون يتخذون فيها قراراتهم على أساس التقديرات المبدئية للتدفق النقدي وتقدير الممتلكات. إن فهم الوضع الحالي ليس مهمًا فحسب ، بل هو أكثر أهمية اليوم من الأهمية بمكان أن يحصل أي شخص على فرصة لبرنامج استثمار ناجح. كانت الرافعة المالية هي اسم اللعبة في الماضي القريب. لا يزال من المهم ، مع ذلك ، أن أي عملية استحواذ ستتطلب مركزًا أعلى لرأس المال مما كان عليه في الماضي ، مما سينتج عنه عوائد أقل من مركز الرافعة المالية المرتفع في الصفقة. ومن ثم فإن بعض الأسئلة هي: كيف سيؤثر ذلك على العوائد المتوقعة على الاستثمار؟ كيف سيؤثر هذا على الأموال اللازمة لتجديد الممتلكات والاحتياطيات الرأسمالية الأخرى للإصلاحات الرئيسية المتوقعة أو غير المتوقعة؟ هل الاستخدام المطلوب لمزيد من الأموال يدخل في الصفقة (حقوق الملكية) والعائد الناتج على تلك الأموال لجعلها مربحة بشكل أفضل يتم استثمارها في مكان آخر؟ هناك مجموعة من الأسئلة والحسابات الأخرى اللازمة لإجراء تقييم كامل لجدوى تمويل الصفقة خاصة في ظل البيئة التي نعيش فيها اليوم. على سبيل المثال ، هل هناك سوق إيجار قوي لدعم طلب أسعار الإيجار وزيادة الأسعار في المستقبل والتي من شأنها أن تغطي متطلبات خدمة الدين الأعلى من المقرضين؟ مرة أخرى ، يعد وجود فريق من المحترفين يعمل من أجلك للمساعدة في التقييم وتقديم المشورة بشأن مثل هذه المشكلات جزءًا مهمًا من العملية والتحليل الشامل.
استراتيجية الخروج: كم من الوقت تتوقع أن تحتفظ بالعقار؟ ماذا سيكون السوق عندما يحين وقت البيع؟ ما هي اللوائح الحكومية (مثل تقسيم المناطق واستخدام الأراضي) التي تغيرت منذ الاستحواذ؟ كيف تبدو أسواق الائتمان / الإقراض؟ كيف ستبدو التركيبة السكانية وتوقعات التوظيف؟ هذه الأسئلة تتطلب كرة بلورية للإجابة. بالطبع ، لا أحد يعرف على وجه اليقين. استراتيجية الخروج ، التي يفضل وضعها قبل الاستحواذ ، لا تقل أهمية عن قرار الشراء. يجب أن تكون استراتيجية الخروج هي الأساس لأي قرار بالاستثمار أو عدمه. ستساعد الأسئلة المذكورة أعلاه جنبًا إلى جنب مع مجموعة من الاعتبارات العقارية والقانونية والضريبية والتمويلية الأخرى في صياغة برنامج الاستثمار واحتمالية نجاحه ؛ النجاح هنا يعني تحقيق الربح. وإلا فلماذا يشارك المستثمر في مسعى دون إمكانية تحقيق ربح؟ يبدأ برنامج الاستثمار المدروس جيدًا دائمًا بخطة الخروج. هذا صحيح بشكل خاص في الاستثمار العقاري. غالبًا ما يقال أنك تكسب أموالك عند إجراء عملية الشراء. من الصحيح أيضًا أنك ستحقق ربحًا أو خسارة من خلال استراتيجية الخروج الخاصة بك ، أو عدم وجود واحدة.
سواء كنت مستثمرًا متمرسًا ولديك العديد من العقارات أو كنت مبتدئًا تفكر في أول صفقة لك ، فإن فهم وإجراء العناية الواجبة مع الاهتمام بتفاصيل عمليات الاستثمار العقاري الأكثر أهمية والمشاركة في التحليل اللازم سوف يسير على طول الطريق نحو أي برنامج استثماري ناجح. بالنظر إلى البيئة الاقتصادية الحالية على وجه الخصوص ، من الأهمية بمكان أن يقوم المستثمرون بفحص دقيق لجميع القضايا التي قد تمثلها الممتلكات إلى جانب فهم اعتبارات التمويل والاعتبارات القانونية والضريبية لامتلاك العقارات الاستثمارية.
