يتعلق استرداد الإهلاك على العقارات المؤجرة بفرض ضريبي على مكاسب رأس المال بسبب الاستهلاك الذي يواجهه المستثمرون العقاريون عادة ببيع ممتلكاتهم ذات الدخل الإيجاري.
في جوهرها ، استرداد الإهلاك هو الطريقة التي تستطيع بها خدمة الإيرادات الداخلية “استرداد” الضرائب على كل أو جزء من المكاسب الناتجة عن التخلص من الأصل كدخل عادي ، بدلاً من مجرد ربح رأسمالي (والذي غالبًا ما يكون بمعدل أقل ).
الحكم أبعد ما يكون عن البساطة. في الواقع ، عادةً ما يتم وصف تحديد المبلغ الخاضع للاسترداد بأنه أحد أكثر التزامات ضريبة الدخل إرباكًا التي تواجه مستثمري العقارات الذين يبيعون العقارات المؤجرة. في الغالب لأن القواعد المحددة مفصلة وخاضعة للتغيير.
لذلك تهدف المقالة التالية إلى مساعدتك على فهم المفهوم العام لاستعادة الاستهلاك فقط. يجب على المستثمرين دائمًا التشاور مع المستشارين القانونيين والضريبيين المؤهلين عند اتخاذ أي قرارات استثمار عقاري.
حسنًا ، دعنا نسير خلال العملية بدءًا من البداية.
يعتبر بدل الإهلاك (أو “استرداد التكلفة”) أحد أكبر مزايا خصم الضرائب التي يتم منحها لأصحاب العقارات المؤجرة من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية خلال فترة ملكيتهم.
وفقًا لقانون الإيرادات الداخلية الحالي ، من وقت وضع الممتلكات العقارية في الخدمة حتى وقت نقل الملكية أو وصولها إلى الحد القابل للإهلاك الذي حددته مصلحة الضرائب الأمريكية ، يمكن للمستثمرين خصم مبلغ لاسترداد التكلفة كل عام على الهياكل المادية (تسمى “التحسينات”) كخصم من ضريبة الدخل.
يتم تحديد مبلغ هذا الخصم السنوي من خلال “العمر الإنتاجي” للأصل كما هو محدد في الكود. يبلغ العمر الإنتاجي الحالي للعقارات السكنية المؤجرة (المباني التي يشغلها المستأجرون كإسكان) 27.5 سنة وللممتلكات غير السكنية المؤجرة (المباني المشغولة لأغراض تجارية) 39 سنة.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك اشتريت مجمعًا سكنيًا مقابل 800000 دولار ، يُعزى 70 بالمائة منها إلى التحسينات المادية. وفقًا لـ IRS ، سيكون لديك “أساس قابل للاستهلاك” قدره 560.000 دولار (800.000 × 70) والذي يمكنك إهلاكه وفقًا لعمره الإنتاجي. وبالتالي ، بقسمة هذا الأساس القابل للاستهلاك على العمر الإنتاجي (560،000 / 27.5) ، فإنك تثبت أنه يمكنك المطالبة بخصم لاسترداد التكلفة لموازنة دخلك الخاضع للضريبة كل عام بمبلغ 20،364 دولارًا.
يرجى ملاحظة أن كلاً من سنة الاستحواذ وسنة البيع سيحسبان مبلغًا مختلفًا قليلاً بسبب “اتفاقية منتصف الشهر” المنصوص عليها في قانون الضرائب. في العالم الحقيقي ، بالطبع ، سيتم النظر في هذه الاتفاقية ، ولكن لأغراضنا يتم تجاهل الاتفاقية لمجرد إبقائها بسيطة.
عادل بما يكفي. لذلك دعونا نستمر في توضيح سبب تدخل الفدراليين في استعادة الإهلاك وتم إنشاء القسم 1250 من قانون IRS.
نظرًا لأن دافع الضرائب حصل على ميزة من خلال تعويض الدخل العادي في امتلاك عقار إيجار قابل للاستهلاك ، فقد خلصت مصلحة الضرائب الأمريكية إلى أنه يجب على دافع الضرائب سداد هذه الميزة عند بيع العقار.
دعنا نفكر في مثال لإعطائك الفكرة. افترض أنك تبيع عقاراتك الاستثمارية في نهاية خمس سنوات مقابل 900 ألف دولار. إليك كيف تحدد خدمة الإيرادات الداخلية مكاسبك من البيع.
1. أولاً ، يتم حساب المبلغ الإجمالي للخصومات المطالب بها خلال فترة الاحتفاظ عن طريق أخذ استقطاعاتك السنوية للإهلاك حسب عدد السنوات المطالب بها (20364 × 5) ، أو 101،820 دولارًا.
2. ثانيًا ، يتم حساب “الأساس المعدل” لممتلكاتك عن طريق خفض أساسها الأصلي (سعر الشراء) بمقدار الخصومات التي طالبت بها (800000 – 101.820) ، أو 180 698 دولارًا.
3. أخيرًا ، يتم احتساب “مكاسبك” عن طريق خصم الأساس المعدل للممتلكات من سعر بيعها (900،000 – 698،180) ، أو 201،820 دولارًا أمريكيًا.
تجدر الإشارة إلى كيفية استفادة مصلحة الضرائب من هذه الطريقة. على سبيل المثال ، إذا تم حساب مكاسبك من البيع ببساطة على أنها سعر بيع مطروحًا منه أساسك الأصلي (900000 – 800000) ، فإن مكاسبك ستكون 100000 دولار. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، تزيد مكاسبك إلى 201،820 دولارًا أمريكيًا ، مما يعني أن مصلحة الضرائب يمكنها تحصيل ضرائب منك على مبلغ إضافي قدره 101.820 دولارًا أمريكيًا.
حسنًا ، دعنا الآن نفكر في كيفية جباية الضرائب.
نظرًا لأن الضريبة على دخل مكاسب رأس المال غالبًا ما تكون أقل من الضرائب على الدخل العادي ، بدلاً من مجرد فرض ضرائب على كامل مبلغ المستثمر بمعدل مكاسب رأس المال ، فإن مصلحة الضرائب تطبق بدلاً من ذلك استرداد الاستهلاك. وهذا يمكّنهم من أخذ إجمالي الخصومات للاستهلاك الذي يطالب به المستثمر مرة أخرى في الدخل وفرض ضرائب عليه كدخل عادي.
وإليك كيف يعمل.
يتم فرض ضريبة على استقطاعات الإهلاك التي تبلغ 101،820 دولارًا والتي يأخذها المستثمر العقاري وفقًا لمعدل ضريبة استرداد التكلفة ، ويتم فرض ضريبة على المبلغ المتبقي البالغ 100000 دولار أمريكي (201،820 – 101،820) بمعدل مكاسب رأس المال.
على سبيل المثال ، إذا كان معدل ضريبة الاسترداد 25٪ (الحد الأقصى المسموح به) ومعدل ضريبة أرباح رأس المال (على سبيل المثال) 20٪ ، فبسبب البيع ، سيكون دافع الضرائب مدينًا للفدراليين بمبلغ 25455 دولارًا (101.820 × 25) بالإضافة إلى 20000 دولار (100000 × 20) ، أو 45455 دولارًا.
بالطبع يمكن أن تتسبب هذه الطريقة الضريبية لاسترداد الاستهلاك في إحداث تأثير ضريبي كبير على المستثمرين العقاريين الذين يبيعون العقارات المؤجرة. ضع في اعتبارك هذا جنبًا إلى جنب مع الرسوم التوضيحية أعلاه لمعرفة ما أعنيه.
بدون أي اعتبار لخصومات الإهلاك على الإطلاق ، فإن الالتزام الضريبي للمستثمر في وقت البيع سيحسب فقط سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء (900000 – 800000) ، أو 100000 دولار خاضع للضريبة بمعدل مكاسب رأس المال (100000 × 20) ، أو 20000 دولار .
في حين أنه مع هذا الاعتبار ، فإن التزام المستثمر تجاه مصلحة الضرائب يستند إلى زيادة في المكاسب الناتجة عن استقطاعات الإهلاك ومن ثم يتم فرض ضرائب عليها جزئيًا كدخل عادي ومكاسب رأسمالية ، والتي ، كما أوضحنا ، تؤدي إلى التزام ضريبي قدره 45455 دولارًا. وبعبارة أخرى ، فإن التزام المستثمر العقاري بالإيرادات الداخلية بهذه الطريقة يزداد بمقدار 25،455 دولارًا أمريكيًا.
حسنًا ، ولكن حتى لو افترضنا ارتفاع المكاسب المعدلة البالغة 201،820 دولارًا أمريكيًا ، فلا يزال بإمكاننا رؤية كيف تؤثر استعادة الإهلاك على المستثمر. بدون ذلك ، سيستند التزام المستثمر تجاه مصلحة الضرائب على هذا المبلغ بالكامل الخاضع للضريبة بمعدل مكاسب رأس المال فقط (201،820 × 20) ، مما يؤدي إلى التزام ضريبي قدره 40،364 دولارًا. ومع ذلك ، يتم فرض ضرائب عليها جزئيًا على أنها استرداد والباقي كمكاسب رأسمالية ، ومع ذلك ، يصبح الالتزام 45455 دولارًا أمريكيًا (بزيادة قدرها 5.091 دولارًا أمريكيًا).
مجرد فكرة واحدة وانتهينا.
يجب استيفاء العديد من الشروط في وقت بيع العقارات المؤجرة لفرض ضريبة استرداد الاستهلاك. يقع الحدث الضريبي فقط في وقت التخلص من الأصل. ثانيًا ، يجب بيع العقارات القابلة للاستهلاك بعد عام واحد من الملكية وإلا فإنها تعتبر مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل ولا تنطبق عملية الاسترداد. ثالثًا ، يجب على المستثمر إظهار مكسب معترف به نتيجة البيع (لا يوجد استرداد عندما يتكبد دافع الضرائب خسارة). رابعًا ، لا يمكن أن يتجاوز المبلغ الخاضع للاسترداد المكاسب المحققة ولا يمكن أن يتجاوز معدل الضريبة بنسبة 25 في المائة.
إليكم نجاح الاستثمار العقاري الخاص بك.
