نظرًا لأن الركود العظيم يتلاشى ببطء ولكن بثبات مع ظهور آمال الانتعاش النهائي في الأفق ، بدأ المشترون والمستثمرون الأجانب في متابعة الفرص في سوق العقارات الأمريكية مرة أخرى. على الرغم من أن الانتعاش المستقر لسوق الإسكان لا يزال “قيد التنفيذ” ، فإن العديد من الأجانب يدركون أن العقارات الأمريكية “معروضة للبيع” ، بالإضافة إلى أن الدولار ضعيف تاريخيًا ، لذلك يحاول العديد من المشترين انتزاع الصفقات في العقارات السكنية والتجارية هنا. ومع ذلك ، يجب على المشتري الأجنبي الذي يستثمر في الولايات المتحدة أن يتخذ عناية إضافية للتخطيط لعمليات الاستحواذ بسبب الفروق الدقيقة في قوانين الضرائب ، وقواعد حيازة الملكية ، وقواعد تحويل الأموال والعديد من العوامل الأخرى. هناك العديد من الجوانب التي يجب مراعاتها ، وسأركز على بعض النقاط الأساسية:
(1) وثيقة كل شيء: قبل أن تقوم بتحويل دولار واحد هنا ، تأكد من أنه يمكنك التحقق من مصدر الأموال. سيتم إبلاغ السلطات الفيدرالية بأي تحويلات تزيد عن 10000 دولار إلى الولايات المتحدة ، بما في ذلك جميع مشترياتك من العقارات النقدية ، وعندما يأتي المندوبون الفيدراليون يطرحون أسئلة ، عليك التأكد من أنه يمكنك إثبات المصادر القانونية لأموالك. وفقًا لقانون باتريوت لعام 2001 وقانون مكافحة غسل الأموال لعام 1986 ، يجب على شركات الضمان وشركات الملكية والوسطاء والبنوك إبلاغ السلطات الفيدرالية بأي ودائع كبيرة وتحويلات مالية تزيد عن 10000 دولار. تأكد من أن لديك وثائق تدعم مصادر الدخل ، والضرائب المدفوعة في الخارج ، وبيانات الحساب المصرفي ، وبيانات حساب الاستثمار ، وبعبارة أخرى – المسار الورقي.
(2) تمويل أم كامل النقد؟ إذا كنت تخطط للشراء بجميع النقود ، فستمنحك العديد من المزايا حيث قد يتمتع المشترون “جميعهم نقدًا” بخصومات أكبر من البائعين المتحمسين في العديد من المجالات. يمكن لجميع المشترين النقديين إتمام الصفقات بسرعة كبيرة ، ويفضل بعض البائعين التعامل مع مشترين مثل هذا. ومع ذلك ، أوصي بأن تخطط لعمليات الاستحواذ مع مستشار الاستثمار العقاري لمعرفة ما إذا كان الشراء بنوع من التمويل سيكون أكثر فائدة من الناحية المالية لاستراتيجية الاستثمار الخاصة بك بسبب عائد الاستثمار المعزز بالرافعة المالية وتوزيع المخاطر بين العديد من العقارات.
إذا كنت تتطلع إلى تمويل عملية الاستحواذ على العقارات في الولايات المتحدة ، فاستعد لمواجهة بعض الأوقات الصعبة. يعتبر تمويل العقارات أمرًا صعبًا للغاية حتى بالنسبة للأمريكيين هذه الأيام ، ولكنه أكثر صعوبة بالنسبة للأجانب. لا يوجد سوى عدد قليل من المقرضين المؤسسيين الذين سينظرون في تقديم قروض للمواطنين الأجانب ، لكنهم سيحتاجون جميعًا إلى دفعة مقدمة كبيرة (على الأقل 30٪ أو أكثر) والتحقق من الدخل من بلدك. إذا كانت لديك تأشيرة عمل في الولايات المتحدة ، مثل H أو L ، ولديك سجل ائتماني راسخ في الولايات المتحدة ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على تمويل منتظم مع خصم أقل من 3.5٪ على الرغم من أنك لا تزال تعتبر ” أجنبي”.
إذا كنت قد أقمت علاقة مع البنك الذي تتعامل معه في بلدك أو بنك أجنبي آخر ، فيمكنك التفكير في الحصول على تمويل منهم ثم إحضار عائدات القرض إلى الولايات المتحدة على أنها شراء “نقدي بالكامل” ، فقط تأكد مرة أخرى من الحصول على وثائق حول المكان جاء المال من.
بدلاً من ذلك ، هناك العديد من المقرضين من القطاع الخاص الذين سيقرضون ما يصل إلى 65٪ من قيمة الأصول بنسبة 9-12٪ سنويًا بغض النظر عن حالة الهجرة الخاصة بك ، وإذا كنت تبحث عن عقار تجاري ، فقد تكون قادرًا على تمويله بشكل أسهل أيضًا ، لأن المقرضين التجاريين يضمنون القروض في المقام الأول على مزايا ودخل العقار نفسه ، وليس المقترض.
(3) تحكم في أصولك: في الولايات المتحدة ، يمكنك الاحتفاظ بملكية العقار بعدة طرق مختلفة: كفرد أو شركة (سواء محلية أو أجنبية) أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة أو ائتمان حي أو صندوق تقاعد أو العديد من أشكال الكيانات الأخرى. لكل من هذه النماذج مزايا وعيوب ، خاصة عندما يتعلق الأمر بفرض الضرائب على دخل الإيجار المستلم من عقارك الاستثماري ، ونقل الملكية إلى أطراف ذات صلة أو غير مرتبطة ، والتخطيط العقاري والعديد من المواقف الأخرى. عليك أن تقرر قبل أن تشتري عقارًا في الولايات المتحدة كيف ستمتلك العقار ، اقضي بعض الوقت مع مستشار ضرائب دولي مطلع للتعرف على خياراتك.
الاستثمار في العقارات هو مشروع عملي للغاية. يجب أن تفكر مليًا في التفاصيل قبل شراء العقار الأول. من الصعب جدًا تشغيل شركة تأجير عندما لا ترى ما يحدث بنفسك. أنا أعمل مع العديد من المستثمرين وامتلكت العديد من العقارات المؤجرة ، ويمكنني أن أحكي العديد من قصص الرعب عن شركات إدارة الممتلكات التي تختلس الأموال من المستثمرين من خارج المدينة ، وتؤجر الوحدات مقابل النقود ولكن الإبلاغ عنها شاغرة ، وتضخم فواتير الإصلاح ، وما إلى ذلك. كيف حالك؟ هل تخطط للتحكم في استثمارك ماديًا أثناء إقامتك في الهند أو روسيا وامتلاك عقارات في الولايات المتحدة؟
(4) قبل الدخول ، خطط لخروجك. هل تخطط للبيع من أجل الربح؟ كم من الوقت قبل أن تبيع؟ هل قمت بحساب ضريبة أرباح رأس المال المستقبلية؟ هل ستخرج المال من البلاد؟ إذا كنت تخطط للبيع من أجل الربح ولكن إعادة استثمار العائدات في عقار آخر ، فأنت بحاجة إلى التعرف على 1031 بورصة مؤجلة للضرائب تسمح لك بالتداول وتوحيد العقارات لسنوات وعقود دون دفع سنت من الضرائب حتى التخلص النهائي منها . إنها أداة رائعة للمستثمرين الأذكياء يمكن أن تجعلك ثريًا للغاية ، ولكن مرة أخرى ، عليك التخطيط لهذه الإستراتيجية مسبقًا والتشاور مع شخص مطلع. بالإضافة إلى ذلك ، عندما تبيع عقارًا هنا كفرد أجنبي ، فأنت تخضع لجميع أنواع الاستقطاعات بغض النظر عما إذا كنت قد حققت أي ربح أم لا ، بما في ذلك 10٪ اقتطاع بموجب FIRPTA لمجرد أنك أجنبي ، و 3 1/3٪ مقتطعة في كاليفورنيا لأن العقار غير مشغول من قبل المالك ، وما إلى ذلك ، ولكن ، يمكنك تجنب بعض عمليات الحجز هذه إذا تعلمت القواعد وخططت لاستراتيجية حيازة الملكية مسبقًا!
(5) اعتبارات التأشيرة: هناك اعتقاد خاطئ مهم أراه بين العديد من المشترين الأجانب وأود معالجته هنا: لا تفترض أن امتلاك العقارات في الولايات المتحدة سيؤهلك تلقائيًا للحصول على تأشيرة دخول إلى الولايات المتحدة. يمكنك امتلاك 10 ملايين دولار من العقارات في الولايات المتحدة ، ولكن لا تزال محرومًا من تأشيرة الدخول. لذلك ، تأكد من مسح حالة التأشيرة الخاصة بك أولاً ثم قم بزيارة الولايات المتحدة للنظر في مجالات الاهتمام والممتلكات المحددة. لا تشتري أبدًا عقارات خفية!
(6) لماذا العقارات؟ أخيرًا ، اسأل نفسك بصراحة: لماذا تستثمر في العقارات في الولايات المتحدة؟ بسبب التأشيرة أو الدخل السلبي أو التقدير المستقبلي للسوق أو لأنك تفكر في جعله موطنك المستقبلي؟ إذا كانت إمكانية الحصول على التأشيرة والاستثمار هي عوامل قرارك الرئيسية ، ففكر في بعض البدائل التي يمكن أن توفر لك عائد استثمار مماثل (عائد الاستثمار) وفرص الحصول على تأشيرة ، مثل تأشيرات EB-5 (مليون دولار كحد أدنى) ، “المراكز الإقليمية” (500000 دولار كحد أدنى) ) ، تأشيرات المستثمر الصغير E-2 (استثمار 200000 دولار) ، إلخ. أو يمكنك الجمع بين عدة استراتيجيات ، حسب تفضيلاتك وإمكانية الوصول إلى رأس المال.
خلاصة القول: يجب أن يكون استثمارك في العقارات هنا النتيجة والخطوة النهائية لبعض مسار التخطيط الجاد. قس سبع مرات ، قص مرة واحدة ، كما نقول بالروسية. من الأسهل بكثير تجنب الأخطاء المكلفة قبل تدخل في هذا السوق بدلاً من إضاعة الوقت والمال لإلغاء الأخطاء التي ارتكبت في سياق مشروع عقاري متسرع سيئ التخطيط. استثمار سعيد!
