إذا كنت قد أجريت أي بحث فيما يتعلق بالعقارات مؤخرًا ، فمن المحتمل أنك قد صادفت المعلومات المتعلقة باتفاقيات ائتمان الأراضي. اتفاق من هذا النوع جديد نسبيًا وغالبًا ما يتم التقليل من شأنه. يعد اختيار إغلاق صفقة من خلال دمج اتفاقية ائتمان الأرض طريقة بسيطة وغير مكلفة لتسليم ملكية العقارات ، خاصة إذا كان من يحمل العنوان الفعلي للعقار يمثل مشكلة بالنسبة للمشتري.
اتفاقية ائتمان الأرض هي في الأساس ترتيب بين طرفين حيث يحتفظ الوصي بالملكية المسجلة للممتلكات العقارية بدلاً من المشتري الفعلي. يتضمن إنشاء اتفاقية ائتمان للأرض توقيع اتفاقية ائتمان قصيرة الأجل في وقت شراء العقارات التي تتم بين المستفيد / المالك والوصي / صاحب الملكية. يوجه المستفيد أي إجراءات يتم اتخاذها فيما يتعلق بالممتلكات ويلتزم الوصي. يحتفظ المستفيد ، وهو المشتري ، باستخدام وتشغيل العقار وأي دخل يدره. الوصي ، من ناحية أخرى ، والذي يمكن أن يكون محامياً ، أو شركة محاماة ، أو بنك ، أو شركة استئمانية ، أو مستثمر آخر يحمل حق الملكية ويتصرف وفقًا لتوجيهات المالك الجديد.
فيما يتعلق بمن يمكنه المشاركة في مثل هذا الاتفاق ، لا توجد في الواقع أي قيود محددة. يمكن لأي شخص مستعد وقادر على إبرام عقد مع مستثمر ، سواء كان وصيًا أو مستفيدًا ، أن يفعل ذلك. أيضًا ، لا يجب أن تكون الاتفاقية محددة بين شخصين. يمكن أن تكون الاتفاقية مع شركاء الأعمال أو النقابات أو كمشروع مشترك أو شراكة أو مع مجموعات أخرى لها مصلحة عامة في المشاركة في صفقة محتملة.
لذلك قد تتساءل ، فقط ما الذي سيحصل عليه المشتري وما الذي سيكسبه إذا لم يكن عنوان العقار باسمه / اسمها ، عند إبرام الصفقة. هذا هو المكان الذي يصبح فيه هذا النوع من الاتفاقية مبدعًا. على الرغم من أن عنوان المنزل أو العقار إذا كان رسميًا تحت اسم الوصي ، فإن المشتري باعتباره المستفيد هو المالك الفعلي للممتلكات المادية. بصفتك مالكها ، تخضع جميع الحقوق ووسائل الراحة والمسؤوليات والواجبات المرتبطة بالمطالبة بملكية العقار للمستفيد أو المالك المستفيد. على الرغم من عدم الإفصاح عن مصلحته في الممتلكات عادةً ، إلا أن تحمل جميع الالتزامات والمساءلة عن جميع الأحداث التي قد تنشأ يتم ذكرها وتأكيدها في الاتفاقية.
لذلك ، باختصار ، يمتلك المستفيد العقار ويعمل بصفته مالكًا لملكية السجل ، لكن الوصي هو الذي يحمل العنوان رسميًا. يقوم المستفيد بشراء الممتلكات الشخصية والمطالبة بملكيتها ويحافظ على إدارتها ومراقبتها بشكل كامل. يوفر كونك المستفيد أيضًا ميزة عدم الاضطرار إلى التعامل مع أي مسؤوليات وخصائص وعائدات قانونية تتعلق بالممتلكات.
تشمل مسؤوليات الوصي ، بالإضافة إلى إعارة اسمه إلى سند الملكية ، التعامل مع جميع الالتزامات القانونية ، مثل تنفيذ السندات والرهون العقارية. ولكن حتى في هذا المجال ، لا يُترك الوصي لأجهزته الخاصة. يجب أن يتصرف عادة تحت إشراف وسلطة المستفيد ، الذي يتحكم في نهاية المطاف في العقار.
مزايا أن تصبح المستفيد من قطعة من العقارات كثيرة. على سبيل المثال ، نظرًا لأنهم يتحكمون في ملكية العقار ، فإن للمستفيدين الحق في بيع أو التنازل أو التعهد بمصلحتهم في العقار وفقًا لتقديرهم. أيضًا ، إذا كان هذا هو ما قرروا القيام به ، فإن هذه العمليات تميل إلى أن تكون أسهل بكثير من الأساليب التقليدية والتقليدية ، وذلك أساسًا لأنها تتحكم رسميًا في ملكية الممتلكات. عادة لا تكون هناك حاجة إلى صكوك لنقل الفائدة في الممتلكات ويتم ذلك غالبًا عن طريق التنازل.
ميزة أخرى هي عدم الكشف عن هويته. يمكن النظر إلى اتفاقية ائتمان الأرض على أنها نوع من المركبات التي تسمح لشخص ما بامتلاك ملكية العقارات المعفاة من الوصايا. نظرًا لعدم الكشف عن الملكية رسميًا للجمهور ، فإن المالك محمي. في بعض الأحيان ، قد تخضع الملكية المنتفعة للتدقيق القانوني ، ولكن بشكل عام ، لا يتم التشكيك في معلومات تحديد الهوية الأساسية للمستفيد.
هذا النوع من الاتفاقيات جذاب للغاية لأولئك الذين يرغبون في حماية خصوصيتهم وهويتهم فيما يتعلق بالعقار المعني. نظرًا لأن الملكية الفعلية للعقار مقنعة ، فهي اتفاقية مثالية للمستثمرين العقاريين الذين قد يكونون أهدافًا للتقاضي ربما تم رفع دعوى ضدهم في الماضي ويرغبون في تجنب حدوث سيناريو مماثل في المستقبل.
خلافة الملكية ميزة أخرى. نيابة عن المستفيد ، الذي يحصل على ملكية العقار ، لا يتم المساس بالوضع المالي في حالة ظهور أي ظروف سلبية. هناك أيضًا شعور أكبر بالأمان للمتبرعين المعنيين. لا يملك الشركاء أو المساهمون أيضًا القدرة على الانسحاب من الاتفاقية ، ولكن يمكن نقل ملكية العقار. جانب إيجابي آخر هو أنه لا توجد عواقب ضريبية سلبية متضمنة إذا تم نقل ملكية العقار إلى ائتمان قابل للإلغاء لأن المالك أو المانح يتحكم في الممتلكات فيما يتعلق بالأغراض الضريبية.
كما أن المالك محمي على مستوى آخر ، خاصة إذا كان هناك أكثر من مستفيد يمكنه المطالبة بالملكية والتحكم فيها. إن سهولة الملكية المتعددة أكثر تضخيمًا ، مع الأخذ في الاعتبار أنه يجب توقيع جميع المستندات اللازمة وتوثيقها وتسجيلها من قبل الوصي وليس المستفيدين المعنيين ، بغض النظر عن وجود العديد منهم.
أيضًا ، في مثل هذه الحالات التي قد تصبح فيها الوفاة أو الطلاق أو العجز أو غيرها من الأحكام القضائية والدعاوى قضية تتعلق بأحد المالكين دون الآخر ، فإن اتفاقية ائتمان الأرض تحمي جميع المالكين بشكل فردي. على سبيل المثال ، حكم أو رهن محتمل يمكن وضعه على الحيازات المالية لمالك واحد لعقار معين ، فإن الأوضاع المالية للمالك (المالكين) الآخرين المعنيين لن تتأثر بالتالي.
بالإضافة إلى ذلك ، لأن سند الملكية لا يزال باسم الوصي ، لا يتأثر سند الملكية حتى لو كان المستفيدون يتعاملون بشكل سلبي مع المطالبات والدائنين. من ناحية أخرى ، على الرغم من أن الدعاوى المرفوعة ضد المستفيدين لا تؤثر بشكل مباشر على ملكية العقار ، إلا أن الدخل الناتج عن الممتلكات التي تخص المستفيد من المحتمل أن يتأثر بأي إجراءات قانونية قد تحدث.
هناك موقف سلبي آخر قد يحدث وهو احتمال أن يجبر الدائن المستفيد على التوقيع على مصلحته المفيدة كحل لمسألة قانونية. لأسباب مثل المذكورة سابقًا ، من المهم جدًا التأكد من أن كل من الصناديق الاستئمانية المحلية غير القابلة للإلغاء وصناديق حماية الأصول الأجنبية التي تم إعدادها تتضمن أقسامًا تضمن عدم المساس بحقوق جميع المستفيدين المعنيين وعدم تمكن الدائن من الحصول على السلطة ملكية العقار المعني.
كما هو الحال مع أي اتفاقية أخرى ، من الضروري التحقيق في القواعد واللوائح المطبقة داخل كل ولاية. على الرغم من أن اتفاقيات الثقة بالأراضي قانونية وشائعة الاستخدام في ولايات مثل إلينوي وفلوريدا ، إلا أنها غير قانونية في دول أخرى. قد تكون هناك أيضًا قوانين قد تكون مرتبطة والتي قد تتطلب إدارة اتفاقيات ائتمان الأراضي يتم تنفيذها من قبل الأمناء التجاريين ، مثل البنوك أو الشركات الاستئمانية. من المستحسن للغاية الاستعانة بمستشار قانوني لمحامي فيما يتعلق بجميع المستندات والإجراءات اللازمة.
