بشكل عام ، تنقسم استراتيجيات الاستثمار العقاري التقليدية إلى مجالين:
استراتيجية النقد واستراتيجية التدفق النقدي وحقوق الملكية
إذا كنت مستثمرًا متمرسًا ، فلا شك أنك تعرف هذه المعلومات مثل ظهر يدك. ومع ذلك ، أردت تقديم وصف موجز لكل “استراتيجية تقليدية” أدناه لتلك التي قد تكون جديدة في الصناعة.
الإستراتيجية النقدية
مع هذه الإستراتيجية ، الهدف هو توليد النقد على الفور. يمكن للمستثمر بعد ذلك استخدام هذه الأموال كدخل مكتسب أو استثمارها مرة أخرى في المزيد من العقارات. هناك أربعة خيارات لتوظيفها في اتباع استراتيجية نقدية:
البحث والإحالة
إذا كان هدف المستثمر هو النقد وليس الاستثمار ، فيمكنه أن يصبح “كلب طائر”. كلاب الطيور تجد عقارات استثمارية جيدة للمستثمرين. عند القيام بذلك ، يكسبون “رسوم مكتشف”. إنها أسرع طريقة لكسب النقود.
التحكم والتعيين
بهذه الطريقة ، يربح المستثمر خيارًا أو عقدًا قابلاً للتنازل على عقار استثماري ثم يجد شخصًا آخر ليحصل عليه. يمنح المستثمر قوة تفاوضية كبيرة وهامشًا جيدًا. الحجم منخفض ، مع ذلك.
شراء بيع
هذه هي طريقة الحصول على عقار ، وعدم إجراء تحسينات ، ثم إعادة طرحه في السوق بسعر أعلى. هامش الربح أفضل من استراتيجية التحكم والتعيين. لكن المستثمر سيحتاج إلى قضاء المزيد من الوقت في رؤية هذه الصفقات من خلال. أخيرًا ، الحجم أقل من الطريقة التالية.
الشراء والتحسين والبيع
هذه هي طريقة “إعادة التأهيل”. يقوم المستثمر بشراء العقار وإصلاحه ثم بيعه لتحقيق ربح. إنه يوفر للمستثمرين هوامش ربح أفضل من استراتيجية البيع والشراء. بطبيعة الحال ، تتطلب إعادة التأهيل الكثير من الوقت والمال ، ومن الممكن أن يكون هناك عدد أقل من الصفقات التي يجب القيام بها.
استراتيجية التدفق النقدي وحقوق الملكية
هذه الإستراتيجية طويلة الأمد. أي أن المستثمر يتطلع إلى إنشاء تدفق نقدي وبناء حقوق ملكية للمستقبل. هناك ثلاثة خيارات أساسية:
خيار التأجير
تتمتع هذه الطريقة بميزة كبيرة تتمثل في أنها تتطلب القليل من المال أو لا تتطلب أي أموال. ضمن هذه الطريقة ، لدى المستثمر عدة بدائل للتدفق النقدي: خيار التأجير الداخلي أو خيار التأجير أو كليهما.
يحدث خيار الإيجار عندما يتفاوض المستثمر لاستئجار عقار (عادة من 2 إلى 5 سنوات) ويتضمن خيارًا للشراء في نهاية الفترة بسعر متفاوض عليه مسبقًا. بمجرد أن يكون للمستثمر الحق في تأجير العقار ، يقوم بعد ذلك بتأجيره بمقابل أعلى لمشتري إيجار بغرض التملك. الفرق بين دفع الإيجار وإيجار الشاغل يخلق التدفق النقدي. ملاحظة: يجب أن يتأكد المستثمرون من اصطفاف المستأجر قبل الموافقة على خيار تأجير أي عقار. هذا يضمن أن التدفق النقدي سيأتي!
يحدث Lease Option Out عندما يقوم المستثمرون بتأجير عقار يمتلكونه لمستأجر مع خيار الشراء في نهاية فترة الإيجار. بهذه الطريقة ، يكتسبون تدفقات نقدية متزايدة خلال فترة الإيجار وحقوق الملكية أيضًا (اعتمادًا على السعر المتفاوض عليه مسبقًا).
شراء وعقد
بهذه الطريقة ، يشتري المستثمرون عقارًا ويؤجرونه. هذه إستراتيجية أقل تعقيدًا من “خيار التأجير في” المذكور أعلاه. ومع ذلك ، فإن المستثمر هو المالك الفعلي الآن ، ومع الملكية ، تأتي المكافأة والمخاطرة. يوفر Buy & Hold للمستثمرين مرونة أكبر من الطرق المذكورة أعلاه. لديهم خيار البيع في أي وقت يرغبون فيه ، أو يمكنهم الاحتفاظ بالممتلكات من أجل التدفق النقدي وتراكم الأسهم طالما أنهم مهتمون بالقيام بذلك.
الشراء والتحسين والاحتفاظ
بشكل عام ، ربما تكون هذه هي أفضل طريقة لبناء التدفق النقدي والإنصاف. على الرغم من السوق الحالية ، تميل العقارات إلى الارتفاع بمرور الوقت. أيضًا ، عندما يقوم المستثمرون بإجراء تحسينات ، فإن لديهم إمكانية لزيادة الإيجارات (المزيد من التدفق النقدي!) وزيادة تراكم الأسهم.
بالإضافة إلى ذلك ، قد تتاح لهم أيضًا الفرصة لتحسين إمكانات العقار من خلال إعادة تقسيمه إلى استخدام أكثر ربحية. أخيرًا ، عند إجراء التحسينات ، يتم تصنيف بعضها على أنها تحسينات رأسمالية من قبل دائرة الإيرادات الداخلية ، لذلك هناك احتمال لخفض الضرائب المدفوعة على التدفق النقدي المكتسب من الممتلكات.
بالطبع ، هناك ما هو أكثر من هذه الاستراتيجيات مما يمكن وصفه بشكل مناسب في هذه المقالة. وقد استغرق الأمر مني عقودًا لإتقان مقاربتي لكل موقف.
ما تفتقر إليه استراتيجيات الاستثمار التقليدية هو المرونة في تحويل الربح بسرعة ، ومرة أخرى ، تتطلب العديد من هذه الأساليب مبلغًا كبيرًا من النقود لشراء العقار.
المزيد من استراتيجيات العقارات الإبداعية مثل البيع على المكشوف ، وتقليب الممتلكات ، وإعادة التأهيل والبيع ، وحبس الرهن المسبق وغيرها من الأساليب “غير التقليدية” معرضة لخطر التقييد مع إدخال تعليمات الإغلاق الموحدة الجديدة.
ستحصر هذه اللوائح الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ المستثمرين العقاريين على استخدام الأساليب التقليدية ، وبالتالي تغلق فرصة الاستثمار في استراتيجيات أكثر إبداعًا.
