ال فقط تم العثور على الحقيقة في العبارة “ستقدر الأرض دائمًا في القيمة لأنهم لم يعودوا يصنعونها” في الكلمات السبع الأخيرة! إن العرض المحدود للأرض لا يقترب حتى من ضمان زيادة قيمتها بمرور الوقت. العرض هو عامل واحد فقط يجب مراعاته عند تقدير قيمة أي قطعة عقارية ، وهو ليس بنفس أهمية القضايا الأخرى عندما يتعلق الأمر بتحديد قيمة الأرض للتطوير.
تبدأ عملية تقييم تطوير الأراضي بعدة أسئلة. تركز هذه الأسئلة على الاستخدام الأكثر ربحية للطرد ، مع مراعاة تقسيم المناطق الحالي والقيود القانونية الأخرى وأي قيود مادية للموقع. ترتبط القيمة بـ “أعلى وأفضل استخدام” لقطعة الأرض وهو الاستخدام الأكثر ربحية والذي يكون قانونيًا وممكنًا ماديًا ومجدي اقتصاديًا. ال فائدة (المنفعة) من قطعة الأرض هو المفتاح.
لنفترض أن هناك قطعة أرض واحدة شاغرة ، تتكون من 20 فدانًا ، متوفرة في منطقة. لها موقع رائع وخطوط المرافق العامة في الشارع. البائع يطلب 2 مليون دولار مقابل ذلك. كم هو حقا يستحق؟ لا يمكنك الإجابة على هذا السؤال حتى تعرف بعض الحقائق الإضافية ، مثل الاستخدامات وكثافة التطوير المسموح بها بموجب تقسيم المناطق ، وكم مساحة الأرض التي يمكن تطويرها ، وما إذا كانت تصاريح المرافق متوفرة. بمعنى آخر ، عليك أن تعرف كيف يمكن استخدام الطرد وكثافة الاستخدام الممكنة.
المستقبل الأدنى $$$
يمكن أن يعمل الوقت إما مع أو ضد قيم تطوير الأراضي. يمكن أن تحدث تغييرات تحد من كيفية استخدام الطرد أو تؤثر على جدواها الاقتصادية أو المادية للتنمية. يمكن للحكومات المحلية وحكومات المقاطعات والولايات أن تسن قوانين تحظر أو توقف التطوير لفترة محددة من الوقت للسماح بتصحيح الشرط أو إدخال التغيير حيز التنفيذ. يمكن أن يستمر هذا “الوقف” لأسابيع أو شهور أو حتى سنوات.
لنفترض أن قطعة أرض مساحتها 20 فدانًا تقع في منطقة تنفجر بالتنمية. اشترى عمال البناء جميع تصاريح الصرف الصحي المتاحة تقريبًا. تفرض الحكومة المحلية تعليقًا وتوقف إصدار المزيد من تصاريح الصرف الصحي والبناء حتى يتم توسيع محطة معالجة مياه الصرف الصحي الحالية أو تصميم محطة جديدة وبنائها وتشغيلها. يمكن تعليق التطوير لسنوات لأنه لا يمكن بناء سوى العقارات التي لديها تصاريح الصرف الصحي. سيجد البائع صعوبة في العثور على مشترين بمجرد دخول الوقف حيز التنفيذ لأن البنائين لن يكونوا مهتمين بربط الموارد بممتلكات لا يمكنهم استخدامها في المستقبل المنظور.
حقيقة أن هذا الطرد هو العقار الوحيد غير المطوّر المتبقي في المنطقة بأكملها لا يعني أنه يستحق دولارات كبيرة الآن أو حتى بعد 10 سنوات من الآن. إذا كانت مخصصة للزراعة ، على سبيل المثال ، فمن المحتمل ألا ترتفع قيمة العقار بشكل ملموس بمرور الوقت دون تغيير للسماح باستخدام تنموي مربح. بدلاً من ذلك ، قد تحتوي قطعة الأرض على مساحات كبيرة من الموارد الطبيعية التي لا يمكن إزعاجها أو زيادة التكلفة لدرجة أن أي تطوير لن يكون مجديًا اقتصاديًا. الوقت لن يجعل هذه القيود تختفي بطريقة سحرية. لن تزيد القيمة بشكل كبير مع مرور الوقت.
مستقبل أعلى $$$
العقار 20 فدان استطاع تستحق دولارات كبيرة إذا كانت في منطقة مستهدفة للنمو. قد يكون طريق سريع عبر المقاطعات قيد العمل نتيجة سنوات من التخطيط على مستوى الولاية والمقاطعة ، وسترتفع قيمة هذه الخاصية إذا كانت في ممر الطريق السريع المقترح. يمكن أن تبلغ قيمة قطعة الأرض خمس سنوات من الآن عندما قامت الحكومة المحلية بتحديث خطتها الرئيسية وقررت أن العقارات في هذه المنطقة يجب أن تكون مخصصة لتسمح بالتنمية المكثفة أكثر من الزراعة. سيعمل هذا التغيير على تعزيز خطط تطوير الإسكان والمرافق التجارية والتجزئة الكبرى (مركز تجاري إقليمي ، ومراكز تسوق ، وحدائق ترفيهية ، وحرم مكاتب) ، وسيتم توسيع المرافق العامة أو توسيعها للتعامل مع النمو المتوقع حدوثه في هذه المنطقة. سيحدث تقدير كبير ، ليس بسبب مرور الوقت ، ولكن لأن أعلى وأفضل استخدام للطرد قد تغير بشكل كبير.
