في حين أن الاستثمار في ملاحظات العقارات غير المؤدية ، أو NPN’s باختصار ، يمكن أن يكون طريقة رائعة للحصول على عوائد أعلى من المتوسط مقارنة بسوق الأسهم الدوارة أو 1 ٪ في قرص مضغوط. على الرغم من أنه مثل كل الاستثمارات ، ليس هناك ما يضمن أنك ستجني أي أموال. في الواقع ، إذا لم تكن حريصًا ، فقد تخسر بعضًا من استثمارك أو كله.
لقد قمنا بتجميع قائمة بجميع الطرق التي يمكننا أن نعرف عنها أنه يمكنك خسارة المال في حلبة الأصول المتعثرة.
عشر طرق لخسارة الأموال في الأوراق المالية العقارية:
1. دفع الكثير
نشعر أن السبب الأول الذي يجعلك تخسر المال في NPN هو دفع الكثير من المال مقابل الملاحظة من خلال عدم البحث عن القيمة الحقيقية للممتلكات كما هي مقارنة بالأسعار القابلة للمقارنة الجاهزة للانتقال ، أو تعديل السعر وفقًا لذلك. هناك مقولة؛ لا توجد ملاحظة سيئة ، فقط دفع الكثير مقابل الملاحظة.
عادةً ما لا يكون العقار في حالة استعداد للانتقال ، لذلك سيكون له سعر أقل ، وإذا لم تأخذ ذلك في الاعتبار ، فسيتم الضغط عليك لتحقيق العديد من الأرباح عندما تذهب لبيعها. سيكون الحل هو معرفة ما إذا كان وضع إصلاحات خفيفة يتراوح بين 3 و 10 آلاف دولار أمريكي سيعطيك زيادة قدرها 10 إلى 20 ألف دولار.
الخيارات الأخرى هي تأجيرها للتدفق النقدي بينما نأمل أن تقدر. ثم في غضون سنوات قليلة يمكن بيعها بسعر أعلى. أو قم ببيعها بتمويل المالك للأشخاص الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة بسعر أعلى ، أو بيع ذلك “الإيجار المحمّل” مع المستأجر فيه إلى مستثمر كآلة تدفق نقدي.
2. موقع خاطئ
من خلال شراء NPN في منطقة ريفية ، أو منطقة موبوءة ، أو مليئة بالجرائم ، حتى لو كانت في حالة جيدة ، ستواجه صعوبة في بيعها عند الحاجة ، وقد تضطر إلى خفض السعر للتخلص منها. لا تريد أي عائلة أن تعيش في وسط لا مكان أو منطقة حرب ، أو بدون احتياجات أساسية مثل محلات البقالة أو محطات الوقود أو متاجر البضائع العامة.
3. عدم زيارة العقار
تخيل لو اشتريت ملاحظة واكتشفت أن المنزل لم يعد موجودًا! كان من الممكن أن تحترق ، أو كان يمكن للمدينة أن تدينه. سيؤدي هذا إلى خسارة معظم أموالك ، والشيء الوحيد الذي يمكنك فعله هو بيع الأرض نفسها بسعر أقل بكثير مما دفعته. على الأقل لن تكون خسارة كاملة ، فالأرض لها قيمة. يعتمد الأمر فقط على ما إذا كان المنشئ سيجد الموقع جيدًا بما يكفي للاستثمار فيه.
أو في حالة تلف العقار ، فإن معرفة حجم الضرر قبل دفع ثمنه لا يقدر بثمن لأنه يوفر لك الكثير من المال. في بعض الأحيان يكون من الأفضل الابتعاد عن صفقة كريهة الرائحة ، بدلاً من المخاطرة بالاستثمار إذا لم يكن ذلك منطقيًا.
4. عدم تأكيد حالة الرهن الخاصة بك
تم إخبارك أنك تشتري امتيازًا كبيرًا أو أولًا على منزل ، ثم تكتشف أنه حقًا امتياز ثان أو امتياز صغير. قد يكون هذا بسبب عدم كفاءة البائع أو إهماله في معرفة ما كان يبيعه ، أو قد يكون قد تم حجز امتياز صغير ، وإذا لم يتم الاعتراض عليه ، فهو الآن صاحب الامتياز الأكبر وأنت الآن مبتدئ. لا يزال لديك حق المطالبة بالديون ، على الرغم من أنك الآن لست الأول في السطر.
5. عدم التحقق من الدعاوى القضائية أو الامتيازات
من أول الأشياء التي نقوم بها بعد تضييق قائمة NPN أو REO (العقارات المملوكة أو المالكة للمالك) التي نفكر في شرائها ، وقبل أن ندفع ثمنها ، نقوم بتشغيل تقرير O&E (الإشغال والعبء) مما يوضح عدد الخصوم المرتبطة بهذا العقار.
كان من الممكن أن يكون صاحب المنزل قد رفع دعوى قضائية في الماضي ، أو يدين بضرائب فيدرالية أو ولاية أو مقاطعة ، وامتياز على الممتلكات. قد ينتج عن هذا أنك الآن مسؤول عن دفع ذلك إذا جعلتهم يوقعون على صك بدلاً من حبس الرهن. فقط حبس الرهن على الممتلكات من شأنه أن يلغي معظم أو كل الامتيازات أو الأعباء المفروضة عليه ، مع الأخذ في الاعتبار أن لدى IRS Liens فترة استرداد لمدة عام واحد حيث يمكنهم سداد الرهن العقاري إذا أرادوا ذلك ، على الرغم من أنهم لا يريدون حقًا المنزل .
6. عدم التحقق من الضرائب
هناك عدد كبير من رسوم الضرائب والعقوبات والغرامات التي يمكن فرضها على الممتلكات في كل مستوى حتى التسلسل الهرمي للحكومة. من غرامات المدينة لعدم قطع العشب ، أو ترك القمامة حولك ، لديك أي عدد من الوكالات التي يمكن أن تعاقبك من الماء ، إلى الكهرباء ، إلى القمامة ، إلى المدارس. لديك أيضًا الضرائب والغرامات العقارية للمقاطعة التي تحصل عليها لعدم دفعها. إذا تجاهلتهم ، يمكن للمقاطعة بيع الامتياز الضريبي إلى شخص آخر ، وبعد فترة استرداد مدتها عام عادة ، قد تفقد الملكية.
يمكن للدولة أيضًا وضع امتياز لضرائب الدخل وإعالة الطفل وأي عدد من القضايا. ثم لديك الحكومة الفيدرالية التي يمكنها وضع امتياز على العقار بسبب عدم دفع ضريبة الدخل الخاصة بك. لقد اشترينا للتو ملاحظة تحتوي على إجمالي 67000 دولار من الضرائب والغرامات والامتيازات والعقوبات. نحن عازمون على حبس الرهن للقضاء عليهم ، وربما بيع المنزل مرة أخرى إلى صاحب المنزل.
7. عدم التحقق من الإفلاس
الإفلاس ليس نهاية العالم بالنسبة للمستثمر المذكرة ؛ مرات عديدة هي شيء جيد. سيؤدي الفصل السابع إلى القضاء على جميع الديون غير المضمونة مثل بطاقات الائتمان وما إلى ذلك ، مما يترك المزيد من الأموال كل شهر لسداد منزلهم الذي كان سيذهب إلى مكان آخر.
الفصل 13 عبارة عن خطة سداد وعادة ما تكون مدفوعات المنزل جزءًا من خطة السداد. يستغرق إكماله 5 سنوات ، ويفشل الكثير من الناس في إكماله ، مما يؤدي إلى استمرار ديونهم.
إذا كان لديك امتياز مبتدئ ، وليس هناك حقوق ملكية ، فيمكنك عادةً أن تخسر استثمارك بالكامل إذا تم تجريد الامتياز من الإفلاس. لا يزالون مدينين بالدين ، على الرغم من أنه غير مضمون ، ويمكنك الحصول على حكم ضدهم يكون على دائنتهم. إذا حاولوا شراء منزل أو سيارة أخرى في المستقبل ، فسيظل هذا الدين موجودًا ، وسيتعين عليهم حل شيء ما معك حتى تضع المحكمة علامة على أنه تم سداده بالكامل.
8. عقود إيجار الأراضي
عدم التحقق من عقود إيجار الأرض يعني أنك قد تخسر استثمارك بالكامل عند انتهاء عقد الإيجار ، اعتمادًا على شرط الاستسلام. إنها ليست أرضك ، وإذا أراد المالك أن يفعل شيئًا آخر بها ، فلا يوجد شيء يمكنك فعله. يمكن اعتبار Condo & Townhouses بمثابة شكل من أشكال إيجار الأرض من حيث أنك لا تملك الأرض ، بل المبنى فقط.
9. الشراء من جوكر بروكرز مع سلاسل ديزي
لقد رأينا أشخاصًا يعرضون بيع الأوراق النقدية رقم 5 أو 6 في سلسلة مما نشير إليه باسم “وسطاء الجوكر” ، وسياستنا هي عدم تجنبهم لأسباب عديدة ، رقم 1 ، فهم لا يمتلكون الملاحظة ، وعدم التعامل مع المالك هو طلب المشاكل. # 2 هو أنهم عادة ما يحصلون عليها من شخص آخر. وبعد ذلك ، على الأرجح ، يحصل هذا الشخص عليه من مكان آخر ، ومن ثم ، ويمكن أن يستمر هذا قليلاً ، مع إضافة كل رابط في “سلسلة ديزي” تكلفة إلى سعر الشراء.
10. الشراء من الناس الذين سينزعونك.
للأسف ، هناك أشخاص سوف يخدعونك في هذا العمل ، ولا يزال البعض يسمي عمل المذكرات “الغرب المتوحش”. يمكن للموظف المحتال أن يقنعك بأنه يمتلك المذكرة ، وأن يرسل أموالك إليه. من أجل تجنب ذلك ، فإن استخدام الضمان لتأمين الأموال ، جنبًا إلى جنب مع خدمة تنقية المستندات من أمين حفظ المستندات ، يضمن لهم “التوقيع” على أن ملف الضمان أو المستند يحدد أن بائع السند / الرهن العقاري يمتلكه بالفعل ، و لا يحاولون راوغك. ثم يمكن تحرير الضمان ، وهذه هي الطريقة الوحيدة لمنع هذا الاحتيال.
هذه عشر طرق مختلفة رأيناها أنه يمكنك خسارة المال في مساحة ملاحظة العقارات غير العاملة.
