لقد سمعت القول المأثور: يتم تحقيق الربح عند شراء العقار.
بسيطة لكنها قوية. لسوء الحظ ، غالبًا ما ينسى المستثمرون هذا الدرس وينتهي بهم الأمر بدفع الكثير مقابل العقارات.
إذا كنت سأقوم بإعادة تأهيل عقار وألتزم بأموال لهذا المشروع ، فمن الأهمية بمكان أن أعرف السعر المناسب الذي يجب أن أدفعه (ثم أشتري أقل من هذا الرقم).
الصيغة التي أستخدمها وما زلت أستخدمها منذ اليوم الأول هي:
ARV – Rehab – BSH- الربح = MPO
ARV = قيمة ما بعد الإصلاح
BSH = تكاليف الشراء والبيع والاحتفاظ
MPO = (أقصى عرض مربح)
تحديد ARV هو فن أكثر من كونه علم. بالطبع ، أبدأ بالبحث عن المركبات المباعة والتركيز على الخصائص الأقرب إلى خاصية موضوعي والأكثر تشابهًا في تكوين السرير / الحمام ؛ قدم مربع سن؛ الموقع والتصميم العام. على الرغم من أن المثمنين قد يقطعون مسافة تصل إلى ميل واحد وتصل إلى عام في المبيعات ، إلا أنني أفضل المنازل التي تبعد أقل من ربع ميل والتي تم بيعها في الأشهر الستة الماضية.
الخطوة التالية بالنسبة لي هي البحث عن القوائم عبر الإنترنت للمركبات المباعة. ستجد غالبًا وفرة من صور تلك المنازل لتحديد شكلها من الداخل. أتطلع على وجه التحديد لمعرفة ما إذا كانت المنازل الأخرى تستخدم الجرانيت أو بعض الأسطح الصلبة الأخرى من كونترتوب مقابل صفح في المطبخ ؛ هل هناك أجهزة مطورة؟ هل استخدموا السجاد أو الأرضيات الخشبية أو الأخشاب الصلبة ؛ هل استخدموا أحواض الاستحمام / أحواض الاستحمام المصنعة أو البلاط ؛ هي أرضيات الحمام بلاط أو صفح. أتحقق أيضًا من المظهر الخارجي لمعرفة ما إذا كانت الشركات بها مرائب أو مرائب أو ممرات فقط ؛ هل هم من الطوب أم اللوح أم الفينيل.
في هذه المرحلة ، لدي الآن صورة جيدة جدًا لمستوى إعادة التأهيل المطلوب للوصول إلى نفس نقاط السعر مثل الخصائص المماثلة. ثم أقوم بمراجعة العقار الخاص بي بحثًا عن أي شيء قد يجعل منزلي أقل تفضيلًا للمشترين من الشركات. قد تكون بعض الأمثلة على ذلك المنزل قريبًا من خطوط السكك الحديدية أو طريق صاخب ؛ تقع على طريق مزدحم إنه مجاور لشيء أقل تفضيلاً من منزل مجاور (مقبرة ، موقف سيارات ، متجر بيع بالتجزئة). إذا كان أي من هؤلاء قد أضطر إلى تقليل مضادات الفيروسات القهقرية إلى حد كبير.
إن مقدار ضبط ARV هو إلى حد كبير دعوة للحكم. أحاول التفكير كمشتري محتمل يبحث عن منزلين متشابهين للغاية. أحدهم يجلس في مكان هادئ مع الجيران على كل جانب. المنزل الآخر جالس على طريق مزدحم. ما مقدار الخصم الذي سيتطلبه الأمر لتحفيز المشترين على الشراء في الطريق المزدحم؟ بالتأكيد أكثر من 5-10000 دولار خصم. قد أفكر أيضًا في ما إذا كان هناك أي وسائل راحة إضافية يمكنني تقديمها في منزلي والتي لا تتوفر في الشركات. سيساعد هذا أيضًا في قلب الموازين ، ولكنه سيكلف أيضًا دولارات إضافية لإعادة التأهيل.
أحد الاختبارات الأخيرة التي أجريها قبل أن أقوم بتثبيت مضاد الفيروسات العكسي هو مراجعة الخصائص المدرجة حاليًا. بالمناسبة ، أنا لست وكيل عقارات ولا يمكنني الوصول إلى MLS – أقوم بكل هذا البحث عبر الإنترنت باستخدام نفس الأدوات التي يمكنك الوصول إليها. تخبرني العقارات المدرجة بأمرين: (1) أن الأسعار متدنية وأن البائعين لا ينخفضون أسعارهم ؛ (2) كيف ستبدو المنازل التي سأتنافس معها بشكل مباشر.
يعتمد تحديد مقدار إعادة التأهيل على ما يتطلبه الأمر لتجديد خاصية الموضوع لتبدو مثل المركب. كن حذرا هنا. قد لا ينتج عن إعادة التصميم إلى مستوى أكبر بكثير من الكيانات سعرًا إضافيًا كثيرًا ، ولكنه يؤدي إلى زيادة تكاليف إعادة التأهيل بشكل كبير. على الجانب الآخر ، قد يجعل عدم الترقية الكافية المنزل أقل تفضيلًا للمشترين من المنازل المنافسة.
يمكن حساب BSH بسهولة كنسبة مئوية من ARV. لقد رأيت أنها تعمل بنسبة قليلة تتراوح من 12٪ إلى 20٪ من مضادات الفيروسات العكوسة. يأتي معظمهم في حوالي 15٪ -18٪. الدوافع الكبيرة هي ما إذا كان يتم استخدام وكيل أم لا وتكلفة المال. إنها لفكرة جيدة إجراء تحليل أكثر تفصيلاً لتكاليف BSH الفعلية الخاصة بك حتى ترى المكان الذي تنخفض فيه النسبة المئوية عادةً. فيما يلي قائمة بالمصروفات الأكثر شيوعًا التي تتكون منها هذه الفئة.
- تكلفة الإغلاق – شراء
- رسوم إصدار القرض (بالنقاط)
- فائدة القرض
- تأمين ضد المخاطر
- الضرائب العقارية
- خدمات
- تكاليف التسويق
- ضمان المنزل
- تكاليف الإغلاق – البيع (تدفع نيابة عن المشتري)
- عمولة وكيل الطاقة المتجددة
ربحي هو الحد الأدنى للمبلغ الذي أرغب في تحقيقه في هذا المشروع حتى يكون مفيدًا. لماذا لا أستخدم ربحًا أعلى؟ لأنه قد يمنعني من الصفقات المحتملة. أنا أحسب أكبر مبلغ سأكون على استعداد لدفعه قبل أن أبتعد عن الصفقة. إن وضع الكثير من الأرباح في الحساب سيؤدي إلى انخفاض هذا الرقم حتى يتم قبول العروض. بعد قولي هذا ، أنا أتفاوض بقدر أقل من MPO قدر الإمكان مع العلم أن كل دولار أقوم بتخفيضه يمثل ربحًا إضافيًا. أنا فقط بحاجة إلى معرفة الرقم الذي أحتاج إلى الذهاب إليه.
يتمثل الاختبار الحمضي السريع للربح في إضافة سعر الشراء بالإضافة إلى مصاريف إعادة التأهيل. يجب أن يساوي ربحك 15٪ على الأقل من هذا المبلغ.
مثال:
MPO 90.000 دولار
رحاب 30 ألف دولار
إجمالي 120000 دولار
X 15٪
ربح 18000 دولار
لذا في هذا المثال ، أود أن أحقق ربحًا لا يقل عن 18000 دولار (سأجمع ما يصل إلى 20000 دولار). إذا لم يكن الأمر كذلك ، فقد لا يستحق شراء هذا العقار.
بمجرد تحديد كل هذه الأرقام ، فإن الخطوة الأخيرة هي إجراء العمليات الحسابية لتحديد MPO أو الحد الأقصى للعرض المربح. بمعنى آخر – أقصى مبلغ سأدفعه مقابل العقار. إنه ليس سعري المرغوب – إنه أعلى سعر يجب دفعه. هدفي في المفاوضات هو شراء العقار إلى أدنى حد ممكن من MPO. تذكر أن كل شراء بالدولار أقل من MPO يمثل ربحًا إضافيًا في الصفقة.
النقطة التي أتمنى أن تتخلص منها هي أن هناك المزيد الذي يجب مراعاته عند تحديد السعر المناسب للدفع أكثر من مجرد تحليل بعض الأرقام. يجب أن تكون ذكيًا وأن تدرس السوق والمنافسة. إذا قمت بالعمل مقدمًا ، فستشتري بشكل صحيح ، وتبيع منتجك لإعادة التأهيل بسرعة ، وتحقق ربحًا كبيرًا.
أطلب من كل طالب من طلاب التوجيه الخاص بي إجراء هذا البحث والتحليل قبل التوقيع على أي عرض. لا أفعل ذلك لمنحهم عملًا إضافيًا أو لإثبات وجهة نظرهم. أفعل ذلك لأضمن أن كل صفقة مربحة. أريد نفس الشيء بالنسبة لك ، لذا يرجى اتباع نصائحي.
