أساسيات تمويل عقار استثماري
لديك أحلام كبيرة في امتلاك العقارات والتقاعد من الشباب. أنت ببساطة لا تملك الأموال اللازمة للخروج وشراء العقارات نقدًا (معظمنا لا يملك أيضًا). هذا يقودك إلى طريق التمويل مع البنك المحلي الخاص بك. ربما كنت تمتلك منزلك بالفعل وقد مررت بعملية الحصول على الموافقة والتوقيع على الرهن العقاري. هذا يجب أن يكون سهلا إذن؟ خطأ ، قروض الاستثمار العقاري ليست مثل قرض المنزل التقليدي الخاص بك.
المقرضون أكثر صرامة في الاكتتاب في العقارات الاستثمارية من تلك الخاصة برهن المنزل الشخصي. قد تتساءل ، لكن لماذا؟ الأمر بسيط عندما تمتلك عقارًا استثماريًا ومسكنًا شخصيًا ، ثم تفقد وظيفتك أو تبدأ الأمور في الاتجاه جنوبًا ماليًا ، فأنت ستدفع رهنك العقاري الشخصي قبل أي شيء آخر في أسوأ السيناريوهات. لن ترغب في التخلف عن سداد قرضك العقاري ، لأن هذا هو المكان الذي تعيش فيه!
سعر الفائدة
سيكون معدل الفائدة أعلى من سعر الرهن العقاري الخاص بك ، إنه مجرد شيء. أضف 1-3 نقاط مئوية أكثر من سعر القرض المشغول للمالك. هذا يعني أنه إذا كان المُقرض يفرض فائدة بنسبة 4.00٪ على قروض أصحاب المنازل ، فمن المحتمل أن تدفع فائدة بنسبة 5-7٪ على قروض الاستثمار. هذا فقط كيف يعمل الناس. القروض أكثر خطورة ، لذلك تريد البنوك المزيد لها.
مستوى الرصيد
كما هو الحال مع أي نوع من القروض يهم الائتمان الخاص بك. يُظهر للبنك تاريخًا في تجاربك الائتمانية السابقة ويوضح أساسًا سبب وجوب الحصول على قرض أو سبب عدم حصولك على قرض. العمل على التأكد من أن رصيدك من الدرجة الأولى هو شيء تحتاج إلى القيام به قبل الدخول في لعبة العقارات.
مع الاستثمار العقاري ، ليس لدرجة الائتمان الخاصة بك تأثير كبير كما هو الحال مع الرهون العقارية. ستظل لديك خيارات إذا لم يكن رصيدك مثاليًا. إذا كانت النتيجة أقل من 740 ، فيجب أن تتوقع دفع المزيد في سعر الفائدة ورسوم المقرض وانخفاض LTV. هذا لا يعني أنه لا يجب عليك الاستثمار بدرجة ائتمان أقل من 740 ، إنه يوضح فقط ما تحتاج إلى توقعه.
انخفاض LTV
20٪ تعلمها ، أحبها ، عشها. هذا هو الرقم الذي سيطلبه البنك منك كدفعة أولى لشراء عقار استثماري. هناك بالطبع استثناءات لنسبة 20٪ المنخفضة ، ولكن هذا ما تطلبه معظم البنوك.
20٪ الكثير من المال ، أليس كذلك؟ نعم أعلم ، لكن الخبر السار هو أنك لن تضطر إلى دفع تأمين الرهن العقاري! لا أحد يحب التأمين على الرهن العقاري. النبأ السيئ هو أن هذه هي الأخبار الجيدة الوحيدة. كما أن الانخفاض بنسبة 20 ٪ هو أفضل حالة ، إذا كان لديك ائتمان ضعيف ، فتوقع من البنك أن يتوقع المزيد أو لا ينظر إلى صفقتك على الإطلاق. كملاحظة أخيرة ، خطط للحاجة إلى مدفوعات ثلاثة أشهر على الأقل كاحتياطي نقدي سائل. الاحتياطي النقدي مهم ، نعم ربما تكون قد وفرت في النهاية 20٪ ، ولكن إذا لم يكن لديك أكثر من 20٪ في رأس المال العامل عندما يخرج الفرن في الشهر الأول ، فسيقوم البنك مرة أخرى بالتشكيك في منحك قرضًا .
بدء قرصنة المنزل
الفكرة وراء القرصنة على المنازل هي ببساطة تقليل أو تقليل النفقات الخاصة بك واستخدام السبريد (المال الذي تدخره) للاستثمار في الحصول على عقارات لتأجيرها. العيش في منزل جميل مع مسبح داخلي وغرفة أفلام أمر رائع وكل شيء ، لكن هذا المنزل لا يوفر لك تدفقًا نقديًا شهريًا ، بل يكلفك التدفق النقدي الشهري.
الفكرة الأساسية وراء عقلية “القرصنة على المنزل” هذه هي ببساطة تأجير جزء من منزلك لشخص آخر ، أو التعايش مع شخص آخر كشريك في السكن في منزلك. كما يمكن أن يعني بيع مسكنك الأساسي الآن وشراء عقار متعدد العائلات والعيش في إحدى الوحدات أثناء تأجير الوحدات المتبقية. عندما يقال كل شيء وينتهي ، فأنت تستأجر ما تعيش فيه بالفعل ، لتقليل نفقاتك الشهرية لتوفير رأس المال من أجل أحلامك في المجد العقاري!
إذا كنت لم تشتري منزلك الأول بعد ، أو إذا كنت ترغب في بيع منزلك الآن للدخول في مجال العقارات ، فقد يكون العقار متعدد الوحدات هو الخيار المناسب لك. من خلال شراء منزل متعدد العائلات ، يمكنك العيش في إحدى الوحدات وجعل المستأجرين لديك يدفعون جميع نفقاتك ، وهذا بشكل عام أكثر جاذبية لمعظم الناس من وجود شخص يعيش في منزلهم.
على سبيل المثال ، إذا اشتريت 4 وحدات ، وعشت في وحدة واحدة ، واستأجرت كل وحدة من الوحدات الأخرى مقابل 600 دولار شهريًا ، فهذا يعني أنك تجني 1800 دولارًا شهريًا من الإيجارات. إذا كان قرضك ومرافق الضمان (الضرائب + التأمين) والمصروفات الأخرى تصل إلى 1600 دولار فقط – يمكنك الحصول على 200 دولار شهريًا لمجرد العيش في المنزل. والأفضل من ذلك أنه عندما يحين وقت الانتقال إلى منزلك المستقبلي ، يمكنك استئجار هذه الوحدة الرابعة للحصول على دخل أكبر. تبدو فكرة رائعة، صحيح؟
مفتاح الوجبات الجاهزة:
العقارات الاستثمارية لديها معدلات فائدة أعلى
المقرضون أكثر تساهلاً قليلاً في درجة الائتمان
ستحتاج إلى 20٪ للدفعة الأولى (الاستثناءات تحدث)
جرب القرصنة على المنازل لتبدأ في مجال العقارات
–
المفضلة في أمريكا ،
المستثمر الصغير
