تعتبر الملاحظات غير المؤدية (NPN’s) طريقة ممتازة للاستثمار في العقارات ، دون أن تتسخ أو تتعامل مع المراحيض أو النمل الأبيض أو المستأجرين. يتضمن شراء الرهن العقاري المتعثر والسند الإذني من بنك أو صندوق تحوط أو مالكه الحالي. أنت الآن البنك ، ولا أحد يتصل بالبنك أبدًا إذا كان المرحاض مسدودًا ، لذلك يمكنك قضاء ليلة وعطلة نهاية أسبوع مريحة.
السند الإذني ، أو السند الإذني ، هو دين مضمون ، مرتبط بالرهن العقاري على المنزل. اعتمادًا على الولاية ، قد يُطلق على الرهن العقاري أحيانًا اسم سند الثقة أو عقد سند أو عقد أرض ، على الرغم من أنها جميعًا أدوات مستخدمة لشراء منزل. بمجرد سداد السند ، يتم تمييز الرهن العقاري والملاحظة على أنها مدفوعة ، ويكون للمالك حق الملكية الكاملة للعقار.
ومع ذلك ، فإن الحياة تلقي علينا بالعديد من المشاكل ، ولأي سبب من الأسباب ، يتوقف شخص ما عن سداد المذكرة. يمكن أن يفقدوا وظيفتهم أو أزواجهم أو أطرافهم للأسف وليس لديهم المال لتسديد المدفوعات في هذا الوقت.
عندما يحدث هذا ، فإن البنوك في معظمها لا تهتم حقًا ، وتريد فقط أموالها التي فات موعد استحقاقها ، الآن! إنهم ليسوا جيدين في حملهم على السداد بغض النظر عن مدى صعوبة محاولتهم ، حيث لا يمكنك إخراج الدم من الصخرة. ولا يريدون الممتلكات مرة أخرى. عندما لا يتمكنون من إقناع صاحب المنزل بالدفع ، فإنهم يريدون إزالة هذا الدين المعدوم من كتبهم. يبيعونها بكميات كبيرة عن طريق حمولة الشاحنة إلى صناديق الأسهم أو صناديق التحوط ، والتي تبيعها بعد ذلك حسب الحالة أو الزجاجة للمستثمرين.
هذه الأوراق النقدية المتعثرة والمضمونة متاحة للبنسات على الدولار. من الناحية المثالية ، سيكون الهدف هو محاولة حملهم على السداد. الحصول على السداد هو الهدف رقم 1 ، على الرغم من أنه لا يعمل دائمًا بهذه الطريقة ، لذا إليك قائمة من 12 استراتيجية خروج للاستفادة منهم كمستثمرين.
نظرًا لأنك الآن تملك المذكرة ، وأنت الآن البنك ، يمكنك أن تفعل ما تريد ، وإذا كنت مبدعًا ، يمكنك الخروج بعدة طرق للخروج.
إليك 12 طريقة للربح من السندات العقارية غير العاملة:
1. إعادة أو تعديل الملاحظة
الهدف رقم 1 هو مساعدة صاحب المنزل على البقاء في منزله ، وبما أن المالك الجديد دفع القليل جدًا مقابل ذلك مقارنة بقيمة العقار ، فيمكنه التنازل عن بعض المبالغ المستحقة السابقة ، مع الاستمرار في تحقيق ربح جيد ، على الرغم من فقط إذا أراد صاحب المنزل البقاء. يمكنك خفض الرصيد غير المدفوع أو المدفوعات أو الفائدة أو أي مجموعة من الثلاثة. بعد 6-12 دفعة تجريبية لإظهار حسن النية ، يمكننا تعديل القرض بأي شرط نريده.
2. افتراض ملاحظة من قبل شخص آخر
نظرًا لأننا نمتلك المذكرة ، يمكننا العثور على أحد أفراد العائلة أو صديق صاحب المنزل الذي يرغب في الانتقال إليه ، وجعله يبدأ في سداد المدفوعات الشهرية. إذا استمروا في الدفع ، فلا داعي لتعديل الشروط إذا كانت مقبولة للطرفين.
3. إعادة بيع الملاحظة للحصول على ربح
كثير من الناس يبحثون عن NPN ، ويمكن إعادة بيعها بسرعة مقابل سعر أعلى لمستثمر آخر. في بعض الأحيان يكون هذا أمرًا منطقيًا للحصول على مبلغ صغير مقدمًا مقابل إنفاق الوقت والمال على ورقة مشعرة قليلاً ، أو تحتاج إلى الأموال بسرعة.
4. البيع على المكشوف
إذا كان لدى مالك المنزل حقوق ملكية ، فإن البيع على المكشوف هو وسيلة جيدة للسماح له بالخروج واستخراج أسهمه. إنه يتطلب مباركتنا بصفتنا صاحب الرهن العقاري ووكيل عقارات سيدرجه في MLS. إنه فوز للطرفين.
5. سند بدلا من الرهن
إذا كان الشخص لا يريد البقاء ، فسيكون المخرج التالي هو مطالبتهم بتوقيع الفعل لك بدلاً من حبس الرهن أو DIL. في كثير من الأحيان سيفعلون ذلك إذا كانوا مقلوبين ، ولا يريدون الصداع بعد الآن. يسمح لهم “بحفظ ماء الوجه” ، والخروج بكرامة ، ولن نلاحقهم بأي مبالغ مستحقة على سعر البيع ، وكذلك عدم إيداع 1099 لدى مصلحة الضرائب.
6. النقدية للمفاتيح
في بعض الأحيان يريدون المغادرة ولديهم حقوق ملكية ، أو أنهم عنيدون. هذا عندما نعرض عليهم نقودًا للمغادرة ، ونوقع العقد علينا. نمنحهم عادةً مبلغًا صغيرًا لإظهار حسن النية ، ثم نعطيهم الباقي بعد أن يغادروا المكان نظيفًا ، وليس تالفًا. يمكن أن يختلف المبلغ من 500 دولار إلى 100000 دولار أو أكثر اعتمادًا على ما إذا كان كوخ بندقية في أوزاركس مقابل شقة في مانهاتن بقيمة 3 ملايين دولار.
لقد رأينا ملاحظة لمثل هذه الشقة ، وكان الشخص الذي يعيش فيها مدرسًا متقاعدًا يتحكم في الإيجار ، وكانت مدفوعاته الشهرية أقل من الضرائب ورسوم HOA ولم يكن لديهم رغبة في الانتقال. تم عرض المذكرة مقابل 1.5 مليون دولار ، لذلك حتى مبلغ 500000 دولار نقدًا للمفاتيح كان من الممكن أن يكون صفقة جيدة للحصول على ربح 1 مليون دولار!
7. الرهن
التعويق هو الملاذ الأخير لدينا عندما يفشل كل شيء آخر. في العقارات الشاغرة ، نبدأ دائمًا بحبس الرهن على الفور. إذا كان صاحب المنزل لا يزال هناك ، ويرفض العمل معنا ، فإننا نحجز أيضًا الرهن. يستغرق هذا من شهرين إلى 4-5 سنوات ، حسب الولاية. سنتابع أيضًا حكمًا على نقص أي رصيد مستحق لنا على السعر الذي نحصل عليه مقابل بيع العقار عندما يكون لدينا حق الملكية ، وإذا كانوا حقًا حمقى ، فيمكننا تقديم 1099 إلى مصلحة الضرائب الأمريكية مقابل هذا المبلغ.
المخارج الثلاثة الأخيرة أعلاه هي نقطة البداية للحصول على سند ملكية للعقار ، ولديها أيضًا مخارج متعددة اعتمادًا على مدى الإبداع الذي تريده.
8. بيع كما هو
يمكنك بعد ذلك بيع العقار كما هو إلى عامل إعادة التأهيل أو العامل الماهر ، بمفردك أو مع سمسار عقارات. يعد الإعلان على Craigslist أو في لقاء محلي طريقة رائعة لبيع هذا.
9. الإصلاح والوجه
في هذه الحالة ، أنت مثل عامل إعادة التأهيل التقليدي ؛ تحصل على حق الملكية ، وتصلحه ، وتبيعه لمالك المنزل أو المستثمر كممتلكات جاهزة للانتقال لأكثر من As-Is.
10. الإصلاح والإيجار
يمكنك إجراء إعادة تأهيل منخفضة التكلفة ، باستخدام طلاء وسجاد وبلاط أقل جودة للتأجير إذا كان هناك نقص في الإيجارات في المنطقة. على الرغم من أنك الآن مالك عقار ، وعليك التعامل مع المراحيض ، والمستأجرين ، والنمل الأبيض ، والسقف ، والمياه الساخنة ، وجميع المشكلات الأخرى بما أنك تمتلك المنزل.
11. الإصلاح والبيع
هذه طريقة رائعة لإنشاء ورقتك الخاصة. أنت تبيع العقار المُعاد تأهيله ، إما كما هو أو ثابتًا لمالك المنزل ، عادةً بسعر أعلى من البيع. نظرًا لأنك المالك ، يمكنك إنشاء مذكرة من فراغ ، ورهن عقاري أو عقد أرض أو عقد صك يشتمل على شروط يمكن لمالك المنزل تحملها وتحصيل المدفوعات ، تمامًا مثل البنك لمدة 20-30 عامًا.
12. الإصلاح والإيجار والبيع للمستثمر
يمكنك بيع إيجار “محمل” إلى مستثمر كاستثمار بنظام تسليم المفتاح ، عادةً بسعر أعلى من سعر الإصلاح والانعكاس القياسي. إحدى الطرق منخفضة بنسبة 25٪ إلى 50٪ ، واكتب ملاحظة ترحيل البائع التي ستستخدم الإيجارات لسداد الرصيد ، مع دفعة شهرية أقل من الإيجار ، بحيث يحصل المستثمر على بعض التدفق النقدي كل شهر مع الفرق . بهذه الطريقة ، يدفع المستأجر الكثير من تكلفة العقار.
مع وجود العديد من الطرق للربح من ملاحظة العقارات المتعثرة ، من الصعب خسارة المال ما لم تدفع الكثير مقابل هذه الملاحظة. لا توجد ملاحظات سيئة ، فقط الدفع الزائد يمكن أن يوقعك في المشاكل.
