هناك أنواع مختلفة من المقرضين التجاريين الذين سيقرضونك أموالاً لمشاريعك. يعتمد نوع المُقرض الذي تستخدمه على عدة عوامل: نوع العقار ، والقيمة الدائمة ، والاستهلاك ، والمرجع ، وأسعار الفائدة ، ووقت الإغلاق ، وعوامل أخرى.
دعنا نلقي نظرة على المقرضين التجاريين الرئيسيين في السوق.
المقرضون قناة
هذه CMBS (الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري) هي تمويل طويل الأجل بسعر ثابت وعادة ما يكون دائمًا وغير قابل للرجوع.
مقرضو المحفظة
البنوك أو الادخار والقروض
لديهم فترات أقصر (3-5 سنوات) بأسعار ثابتة أو متغيرة. عادة ما يكونون من أجل التمويل الدائم والتمويل الإنشائي ولهم حق الرجوع الكامل.
شركات الائتمان
أنها توفر طويل الأجل أو قصير الأجل بتمويل بسعر ثابت أو متغير. وكذلك دائمة وانشائية.
شركات الحياة
هذه المقرضين التجاريين هي نوعية مؤسسية مع تمويل طويل الأجل بسعر ثابت. عادة ما تكون القروض دائمة وغير قابلة للرجوع.
المؤسسة التي ترعاها الحكومة (GSE)
فاني ماي / دوس وفريدي ماك
تقوم فاني ماي وفريدي ماك بشراء قروض من المقرضين التجاريين. الأسعار على 5+ شقق متعددة العائلات قابلة للمقارنة مع قروض CMBS ، لكنها عقارات لن تكون مؤهلة بخلاف ذلك.
قروض إدارة الإسكان الفدرالية HUD 223 (و)
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مدعومة من قبل حكومة الولايات المتحدة. أنها توفر أعلى قيمة على المدى الطويل وشروط وأسعار أفضل على 5+ وحدة سكنية متعددة العائلات للعقارات التي لا تكون مؤهلة بخلاف ذلك.
إدارة الأعمال الصغيرة (SBA)
بدعم من حكومة الولايات المتحدة ، هذه قروض لـ 51٪ + العقارات المشغولة من قبل المالك.
المقرضون غير المصرفيين
تُعرف هذه الأنواع من القروض أيضًا باسم الدخل المحدد ، أو الدخل المنخفض أو بدون مستند ، أو الأموال الخاصة والصعبة. هذه القروض أكثر مرونة مع عمليات الإغلاق السريع (عظيم إذا كنت في مأزق للتمويل). لكنهم يميلون أيضًا إلى رفع معدلات الفائدة ورسوم الخلفية أو المشاركة.
وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري في أمريكا ، فإن حوالي 20٪ من قروض الرهن العقاري التجاري المقدمة في الولايات المتحدة تتم عبر قنوات ، و 20٪ تمت مع البنوك التجارية ، و 20٪ مع شركات التأمين على الحياة ، و 13٪ مع Fannie Mae و 8٪ مع FHA . أهم منشئي التجارة / العائلات المتعددة في عام 2005 هم:
- واكوفيا للبنك التجاري / مؤسسات وقنوات التوفير
- Capmark Financial Group for Freddie Mac and FHA / Ginnie Mae
- متلايف لشركات التأمين على الحياة
- دويتشه بنك بيركشاير لصالح فاني ماي
- TIAA-CREF لصناديق التقاعد
- كوهين المالية لشركات الائتمان
- البنك الرئيسي لصناديق الاستثمار العقارية ، وصناديق الاستثمار العقاري ، وصناديق الاستثمار وللمستثمرين الآخرين
- Tremont Realty Capital، LLC لشركات التمويل المتخصصة
بشكل عام ، هناك نوعان أساسيان من المقرضين التجاريين في السوق: أولئك الذين يحتفظون بالقرض في رصيدهم (مقرضو المحفظة) وأولئك الذين يبيعون القرض في السوق الثانوية (مقرضو القنوات). يمثل السوق الثانوي صناديق وول ستريت ، والمعروفة أيضًا باسم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS).
يحقق مقرض المحفظة أرباحه من السبريد أو الهامش فوق مؤشر سعر الفائدة. يحقق مُقرض القناة أرباحه بناءً على الاختلاف عما يمكنه بيع السند مقابله في وول ستريت وقيمة إجمالي جميع القروض في المجمع. هذا هو السبب الرئيسي الذي يجعل المقرضين القناتين قادرين على تسعير قرض الرهن العقاري التجاري بشكل أكثر قوة من مقرض المحفظة.
إذن ما هو المقرض الأفضل بالنسبة لك؟
حسنًا … هذا يعتمد. يعتمد الأمر حقًا على مشروعك واستراتيجية الاستثمار. لذا اسأل نفسك بعض الأسئلة:
- هل هذا مشروع تطوير أم أنه تم تطويره بالكامل؟
- ما هي خططك قصيرة المدى وطويلة المدى للعقار؟
- ما هي احتياجاتك فيما يتعلق بسعر الفائدة؟
- أثناء بناء الأسهم ، هل تريد إعادة التمويل؟
قروض المحفظة لها هياكل ذات معدل ثابت ، مثل قروض الإطفاء بالكامل ، بدون مكالمات أو بالونات مرتبطة بمؤشر ثابت طويل الأجل وتاريخيًا. يمكن أن تلبي قروض الحافظة بشكل أفضل احتياجات إعادة التأهيل أو مشاريع التنمية.
قروض القناة جيدة للعقارات المستقرة مع مستأجرين جيدين (مثل عقارات NNN). أنها توفر أسعارًا منخفضة وثابتة مع إطفاء طويل ولا يمكن الرجوع إليها. في حين أن كلاً من مقرضي المحفظة والقناة قد يكون لديهم فترة إغلاق وصيانة للعائد ، فإن قروض القناة لديها أيضًا مشكلات تعويض إذا تمت إعادة تمويل القرض. هذا لأنه إذا تمت إعادة تمويل القرض ، فأنت تسحب القرض من مجموعة القروض التي تدعم السند ، وبالتالي تغير هيكل مخاطر السند. على هذا النحو ، يتعين على المقترض أن يدفع للحصول على سند آخر مع نفس المخاطر والعائد والمدة وأولوية السداد بدلاً من القرض. لا تسمح القنوات أيضًا بالتمويل الثانوي ولديها غرامات دفع مسبق عالية. لا يُعرف مقرضو القناة بالتحرك بسرعة – وعادة ما يستغرق إغلاقها من 4 إلى 6 أشهر.
بشكل عام ، وبغض النظر عن حجم القرض ، فإن رسوم سداد القرض (تكاليف الطرف الثالث وتكاليف الإغلاق) هي نفسها بالنسبة لمقرضي القنوات والمحافظ.
نظرًا لوجود العديد من العوامل المختلفة عند البحث عن مُقرض تجاري ، فمن المفيد حقًا أن يكون لديك وسيط رهن عقاري تجاري جيد في فريقك ، والذي يمكن أن يوفر المعرفة في الحصول على أفضل مقرض لك.
