من المثير للاهتمام كيف يتم التعامل مع تأجير العقارات كاستثمار. مثل رودني دانجرفيلد ، لا يحظى بأي احترام. بينما تحصل الاستثمارات التقليدية مثل الأسهم والسندات على Financial Post و Wall Street Journal ، ابحث عن “كيفية شراء العقارات” وستكتشف جميع أنواع مخططات التخفيضات غير المالية التي يبدو أنها مصممة لبيع الكتب والأشرطة بدلاً من ذلك الاستثمار العقاري. على التلفزيون ، يوجد تقرير على Business TV ، ولكن بالنسبة للعقارات ، ستشاهد عروض التقليب أو الإعلانات التجارية. إنه لأمر مثير للشفقة أن مثل هذه الأداة الاستثمارية القوية تحصل على مثل هذه السمعة السيئة.
من الممكن أن تشتري بدون نقود ، ولكن هذا ينطوي على ترتيب رهن عقاري بنسبة عالية ، وبالنسبة لاستئجار العقارات ، لا تفعل ذلك إلا إذا كان لديك حقوق ملكية في عقارات أخرى. بعبارة أخرى ، إذا كنت قد حصلت على عقار واحد مجانًا وقمت بإخلاءه ، فمن السهل نسبيًا ترتيب حد ائتمان عند السداد. تبلغ تكلفة العقار الذي تبلغ قيمته 100000 دولار حوالي 400 دولار شهريًا ، بالإضافة إلى الضرائب والصيانة التي تبلغ حوالي 200 دولار. باختصار ، ستحمل نفسها وتوفر لك دخلاً لدفع تكاليف التمويل.
الطريقة الأكثر شيوعًا لشراء العقارات ذات الدخل هو الإيداع. عادة ما يمكنك جعل الاستثمار العقاري نفسه بأقل من 40 ٪ من المحتمل أن يكون صفقة جيدة. من السهل العثور على هذه الأنواع من الخصائص في الأسواق المستقرة.
هناك الكثير من الأسباب لامتلاك العقارات الاستثمارية.
السبب الأول لامتلاك العقارات ذات الدخل هو أن المستأجرين لديك يشترونها لك. حتى لو لم تتحقق الفوائد الأخرى ، فإن ذلك بحد ذاته يبرر الاستثمار. ولكن الحقيقة هي أن هناك المزيد من الفوائد لشراء العقارات المؤجرة
السبب # 2 هو الرافعة المالية. يأتي الوصف الأكثر فعالية لكيفية عمل الرافعة المالية من كتاب Buy، Rent، Sell، بقلم ليونيل نيدلمان (نيدلمان ليس متحدثًا سريعًا ؛ في الواقع ، هو مؤلف وأستاذ بارع وله العديد من الكتب والمقالات المنشورة حول الإسكان في بريطانيا العظمى و كندا. إن افتراضاته ورياضياته مبسّطة بعض الشيء ، وتحتاج إلى تعديل لتناسب السوق المحلي ، لكن الكتاب يستحق النظر فيه).
يشرح الرافعة المالية بالطريقة التالية: يشتري كل من جون وماري عقارًا بقيمة 100،000 دولار. بعد عام ، زادت قيمة كلا المجلسين بنسبة 10٪. يبيع كلا المشترون العقارات ويقارنون الأرباح.
بدأ جون بمبلغ 100000 دولار ، ولديه الآن 110 آلاف دولار ، مما يعني أنه حقق عائدًا بنسبة 10٪ على استثماره. من ناحية أخرى ، وضعت ماري 10 آلاف دولار على ممتلكاتها ، ورهنت الرصيد بمبلغ 90 ألف دولار. عندما تبيع أنها تزيل الرهن العقاري وتجمع كل شيء. حصلت أيضًا على ربح 10000 دولار ، ولكن نظرًا لأنها استثمرت 10000 دولار فقط في ممتلكات الدخل ، فقد حققت عائدًا بنسبة 100 ٪ على الدفعة الأولى. كما قد تظن ، فإن الشيء الحقيقي هو أنه بينما استثمر جون في منزل واحد ، واحتفظ به لمدة عام ثم باعه بربح 10000 دولار ، استحوذت ماري على 10 منازل ، واحتفظت بها لمدة عام واحد ، ثم باعتها مقابل ربح قدره 100000 دولار. بدأ كلاهما بمبلغ 100000 دولار ، ولكن بعد عام حصل جون على 110 آلاف دولار فقط بينما حصل ماري على 90 ألف دولار أخرى. تم تبسيط الأرقام في هذا المثال ، لكنها توضح بشكل حاسم سحر الرافعة المالية.
السبب الثالث هو الضرائب. في معظم المناطق الضريبية ، تأتي التكاليف المتكبدة على العقارات الاستثمارية من الدخل. ويمكنك عمومًا تكبد مصروفات الإهلاك على الهيكل الذي يمثل في الواقع خسائر ورقية تقلل من العبء الضريبي. يعمل الإهلاك على النحو التالي: نحن نعلم أن قيمة العنصر الدائم ، مثل الهيكل ، تتناقص بمرور السنين. حتى لو تمت صيانة العقار بشكل مثالي ، فإن المنزل القديم لا يساوي نفس المبلغ من المال مثل المنزل الجديد. هذه الخسارة عبارة عن إهلاك ، ويمكنك استخدام خسارة الإهلاك هذه لتقليل إجمالي الضريبة المستحقة الدفع.
بالطبع ، عندما نستثمر في العقارات ذات الدخل ، نتوقع أن ترتفع أسعارها ، وغالبًا ما ترتفع على المدى الطويل. ماذا يحدث مع الاستهلاك في هذه الحالة؟ تم إخبار جامع الضرائب بأن سعر العقار انخفض من خلال الاستهلاك ، ولكن في نهاية العملية بعنا بربح. يقول ضابط الضرائب عادة أنك “أعدت احتساب” الاستهلاك وضريبة الجباية.
إعادة الالتقاط ليست متعة. إنه مثل اكتشاف أنك أنفقت بالفعل الأموال التي كنت تنوي إنفاقها في المستقبل.
هناك حل رائع. عندما تشتري الاستثمار فإنك تقطع الاستثمار الأصلي بين قيمة البناء وقيمة العقار. بدون الغش ، يمكنك تعيين قيمة الأرض عند أدنى مستوى ممكن والهيكل على أعلى مستوى معقول (قم بالحسابات وسترى أنه من المفيد أن تكون منطقيًا على الانقسامات الخاصة بك). عندما يرتفع سعر العقار وتقوم بالتصفية ، فإنك تخبر ضرائب الضرائب أنك لم تسترد أي إهلاك لأن الهيكل قد انخفض بالفعل ، بينما زادت قيمة الأرض. هذا الربح هو ربح رأس المال ، وعادة ما يتم فرض ضرائب على مكاسب رأس المال بمعدلات أقل من الدخل مثل … الإيجار. أنت تستهلك الأموال التي تجنيها عندما تكسبها كإيجار ، وتدفع ضريبة عليها عندما تأتي من مكاسب رأسمالية.
يمكّنك امتلاك العقارات المدرة للدخل أيضًا من شطب تكاليف الأشياء التي ربما اشتريتها على أي حال ، من اللوازم المكتبية إلى رحلة لمشاهدة العقار.
السبب # 4 هو كسب رأس المال. لا تحدث مكاسب رأس المال دائمًا ، ولكنها تحدث غالبًا. كما رأينا مع الرافعة المالية ، يمكن زيادة مكاسب رأس المال. والأفضل من ذلك ، أن مكاسب رأس المال قد تكون ، في بعض الأحيان ، أكبر مما يكسبه بعض الأشخاص في عام من العمل.
السبب رقم 5 يجمع كل شيء معًا من خلال الجمع بين التدفق النقدي والرافعة المالية والتخطيط الضريبي. العقارات المؤجرة تولد التدفق النقدي. في البداية ، يمكن أن يكون التدفق النقدي محايدًا أو حتى سلبيًا ، ولكن بعد مرور بعض الوقت يصبح غالبًا إيجابيًا. عندما تحتاج إلى دفع ضريبة الدخل على الإيجار الزائد. الحل لذلك هو إعادة الرهن العقاري وتحمل تكلفة فائدة إضافية ، مما يقلل الضرائب الخاصة بك. يمكنك أيضًا إعادة الاستفادة من ممتلكاتك الأولية. والخطوة التالية هي أخذ هذه الأموال وشراء ممتلكات دخل أخرى. أنت لا تدفع أي ضريبة دخل ، وتتحمل المزيد من الاستهلاك ، ولا تزال تكسب مكاسب رأسمالية. والأفضل من ذلك ، مع وجود عقارين تقوم بتوزيع المخاطر ، وعندما يحين وقت البيع ، يمكنك تمديد الجدول الزمني وبيع العقارات في سنوات مختلفة لتقليل الضرائب.
لا يمكن أن تتكرر بما يكفي أنك بحاجة إلى شراء ممتلكات الدخل بحكمة. تحتاج إلى معرفة الموقع والمستأجر المحتمل. العقارات المرغوبة والموجودة في منطقة مرغوبة تبقى مستأجرة. لا يجب أن تكون كلمة “مرغوب فيه” “قصرًا” ، لكن الدفء والنظيف والجاف والسعر الجيد أمر بالغ الأهمية. سواء كنت تشتري شقة بغرفة نوم واحدة أو منزل من ثلاث غرف نوم مع جناح ليس مهمًا.
المقاييس حاسمة. الأول هو نسبة السعر إلى الإيجار. ما يعنيه هذا هو أنك تأخذ السعر ، لنقل 100000 دولار ، وتقسم الإيجار ، لنقل 1000 دولار في الشهر ، على ذلك. في هذه الحالة ، ستكون النتيجة 100. الأرقام بين 75 و 175 رائعة ، لكن لا تنس أبدًا أن مكاسب رأس المال المتوقعة وأسعار الفائدة تؤثر على الأرقام التي تتعامل معها. تسمح معدلات الفائدة المنخفضة بأرقام أعلى ، وستتطلب توقعات مكاسب رأس المال القوية أرقامًا أعلى. أكثر من 200 شخص ليس جيدًا في كل موقع تقريبًا ما لم يكن كل ما تحتاجه هو دخل يمكن الاعتماد عليه ، أو لست قلقًا بشأن مكاسب رأس المال أو لا تخطط للبيع أبدًا.
مقياس ممتاز آخر هو معدل التعادل. هذه هي النسبة المئوية للسعر المطلوب دفعه مقدمًا للسماح للإيجار الواقعي بحمل العقار. يجب أن يكون الإيجار أ) إيجارًا في السوق ، وليس إيجارًا “مأمولًا به” ، و ب) صافي الإيجار ، وليس إجمالي الإيجار. إذا كان الاستثمار سينخفض بأقل من 45٪ من قيمته. من الواضح أنه إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة ، فإن صافي الإيجار سيحمل المزيد ، مما يعني أن معدل التعادل يمكن أن يكون مرتفعًا. تذكر أن المعدلات المنخفضة لا تدوم إلى الأبد ، لذلك ما لم تتمكن من الإبقاء على المدى الطويل جدًا ، عليك أن تفترض أن معدل التعادل سيكون منخفضًا في بيئات أسعار الفائدة المنخفضة ، ويمكن أن يكون أعلى في بيئات معدلات الفائدة المرتفعة.
إذا اكتشفت قطعة من الممتلكات ذات سعر مرغوب فيه لنسبة الإيجار ومعدل كسر مرغوب فيه (وهي في منطقة جيدة وليست فكرة سيئة) ، فمن الجدير إلقاء الأرقام في جدول بيانات وتحديد السعر الداخلي العائد (مقياس الاستثمار العقاري الذي يجمع بين تدفقات الدخل المختلفة) والنقد المتوقع للبيع. توجد جداول بيانات وبرامج يمكنها حساب ذلك نيابةً عنك ، ولكن المفتاح هو “GIGO” – إدخال القمامة ، إخراج القمامة. استخدم الضرائب الصحيحة ومعدلات الفائدة الصحيحة وتوقعاتك لمعدل ضريبة الدخل والتقديرات الواقعية للمكاسب الرأسمالية والصيانة. تزداد قيمة العقارات في المناطق الحضرية الصاخبة بشكل عام أكثر من العقارات الموجودة في المناطق الريفية أو المناطق المكتئبة. غالبًا ما يكون لديهم أيضًا ما يبدو أنه مقاييس أقل جودة – يمكن أن يكون لشقة في وسط المدينة سعر أسوأ بكثير للإيجار وكسر نقطة التعادل من منزل صغير في بلدة مطحنة. ومع ذلك ، من المحتمل أن يكون تقدير رأس المال في منطقة ريفية أكثر خطورة. قياس مدفوعات الرهن العقاري والمزايا الضريبية في جدول بيانات مفصل يتيح لك تقييمًا دقيقًا لكيفية مقارنة الاستثمارات المتنافسة.
سيكون من الحماقة تجاهل قضية فقاعة الملكية أو الانهيار. الشراء على المقاييس يساعد ويعيق في نفس الوقت. إنه مفيد لأنه إذا كنت من الصعب التعامل مع معدلات التعادل واستئجار المضاعفات ، فلن تشتري عقارات استثمارية باهظة الثمن (الممتلكات ذات الدخل المنخفض لا تظهر في الواقع في فقاعة ، ولا تنهار من حيث القيمة). إنه يعيق لأنه لا يمكنك شراء المقاييس في فقاعة ، بغض النظر عن مقدار ما تريد ، لأن الخصائص المتوافقة مع المقاييس غير موجودة.
الجانب الآخر من هذا هو أنه عندما ينهار السوق ، هناك الكثير من الخصائص المتوافقة مع المقاييس ، ولكن غالبًا ما يكون تمويل الرهن العقاري قليلًا والكثير من المشترين الخائفين والبائعين المرهقين.
بشكل عام ، يعتبر السوق المتوازن هو الخيار الأمثل للمشترين ، على الرغم من أن المشترين الذين يكتسبون المقاييس ويخرجون من السوق بالقرب من الذروة غالبًا ما يشعرون بأنهم قد حققوا الفوز بالجائزة الكبرى.
