لا تعتبر الممتلكات أو العقارات أدوات استثمار سيولة حقًا لأن الممتلكات الفردية أو العقارات غير قابلة للتبادل. لذلك ، قد يستغرق تحديد الأراضي أو العقارات التي يتم الاستثمار فيها قدرًا كبيرًا من الوقت والجهود ويعتمد الكثير على مدى معرفة المستثمرين بشريحة معينة من السوق تتوافق مع اهتماماتهم. غالبًا ما يستخدم مستثمرو العقارات أو الأراضي مجموعة متنوعة من طرق التقييم لجعل حياتهم أسهل قليلاً ، عن طريق مقارنة الأسعار. قد تشمل مصادر المعلومات المتعلقة بالأسعار: المزادات العامة أو المبيعات الخاصة أو الوكالات العامة أو قوائم السوق أو وكلاء العقارات.
العقارات أو الأصول العقارية أغلى بكثير من السندات أو الأسهم. لذلك ، غالبًا ما يستفيد المستثمرون من قرض الرهن العقاري الذي يمكن ضمانه بالأرض أو العقار نفسه. وفقًا لذلك ، نستخدم عادةً المصطلحات * حقوق الملكية * أو * الرافعة المالية * بالإشارة إلى الأموال التي يدفعها المستثمر بدلاً من المبلغ الذي يقرضه البنك. يُطلق على نسبتهم اسم القرض إلى القيمة (LTV) والذي يعتبر أنه يمثل المخاطرة التي يتحملها المستثمر. تعتبر معظم البنوك 20٪ من القيمة المقدرة كحد أدنى لمتطلبات حقوق الملكية. يقوم عدد لا بأس به من صناديق المعاشات التقاعدية وصناديق الاستثمار العقاري ، أو صناديق الاستثمار العقاري ، بشراء الأراضي أو العقارات برافعة مالية * صفر * وبالتالي تقليل مخاطرها ، ولكن أيضًا تحديد عائد الاستثمار (ROI).
إذا تم رفع مستوى شراء الأرض أو العقارات ، فقد تؤدي الأقساط الشهرية الضرورية أو “تكاليف الترحيل” إلى إنشاء تدفق نقدي سلبي للمستثمر على الفور بعد الشراء. بالإضافة إلى عناصر التدفقات النقدية الإيجابية المحتملة مثل تلك الناتجة عن الاستهلاك وتراكم رأس المال وزيادة رأس المال ، قد يقوم المستثمرون أيضًا بتعويض “تكاليف الترحيل” جزئيًا أو كليًا عن طريق ما يسمى صافي الدخل التشغيلي أو NOI. يعني هذا المصطلح التقني عادةً * إيجارات أقل من النفقات * وفي بلدان أخرى غير الولايات المتحدة يُشار إليه غالبًا باسم صافي التدفق النقدي. النسبة * NOI / سعر الشراء * تسمى معدل الرسملة. يشير بشكل غير مباشر إلى عدد السنوات التي سيدفعها العقار أو العقار عن نفسه في بيئة مالية خالية من الفوائد.
على سبيل المثال ، إذا اشترى مستثمر قطعة أرض أو عقار مقابل 800 ألف دولار أمريكي ، مما أدى إلى تحقيق صافي دخل تشغيلي إيجابي قدره 40 ألف دولار سنويًا ، فإن معدل رسملة العقار هو 5٪. يُظهر للمستثمر أن ملكية الأرض أو العقارات ستدفع عن نفسها خلال 20 عامًا من حيث صافي التدفقات النقدية.
