تم نشر هذه المقالة لأول مرة في مايو 2006 كتحذير للمستثمرين المحتملين لتوخي الحذر عند الالتزام بالاستثمارات العقارية. قام المئات من المستثمرين بالتسجيل معنا بالفعل ، ويشاركون في إجراءات قانونية مشتركة ، ولكن العديد من المستثمرين ، بما في ذلك العديد من البنوك الرائدة ، وبعضها الآن في أيدي الحكومة ، شاركوا في مئات الصفقات السيئة الأخرى ، وهم في ازدياد. التكاليف بالملايين!
لأولئك منكم الذين شاهدوا مقالاً على الصفحة الأولى في صحيفة صنداي تايمز بعنوان “اشتر لتدع الاحتيال على الممتلكات يضرب الآلاف” في الأسبوع الذي يسبق عيد الميلاد عام 2008 ، سيكونون قد شهدوا أحدث نتائج تلك الجنحة ، والخسائر والآلام التي أحدثها هذا الاحتيال في الممتلكات على نطاق واسع على المستثمرين. و عائلاتهم.
بالنسبة لكثير من الناس ، فإن أخذ زمام المبادرة والاستثمار في العقارات من أجل مستقبلهم هو قفزة كبيرة في الإيمان. تخيل كيف يجب أن يشعروا ، إذا تبين أن استثمارهم هو عملية احتيال في عقار استثماري؟
هل هناك طريقة للخروج من أي عملية احتيال في العقارات الاستثمارية؟
أول شيء يجب أن تدركه هو أنك إذا شعرت أنك تعرضت للخداع ، فربما لست الوحيد. قد تشعر بذلك ، وقد تشعر بالوحدة ، والغباء ، والغش ، والغضب أو الإحراج – بعض المشاعر الشائعة التي شعرت بها في هذا الوقت.
لكن هذه هي المشاعر التي سيشجعك المطورون أصحاب العقول الملتوية على التفكير فيها. إنهم يأملون أن تشعر بأنك “ مغفل ” ، ولا تريد إخبار أي شخص. في الواقع ، مع عملية احتيال ذكية ، قد يبدو أنه لا يوجد ما تقوله على أي حال ، بصرف النظر عن غريزة القناة الهضمية ، حتى تبدأ في الحفر.
لكن الجمود هو بالضبط ما يريدك هؤلاء المجرمون (وهم عادة مجرمون) أن تفكر فيه. في ظل هذه الظروف ، يجب ألا تحتفظ بكل شيء في نفسك. يجب أن تحاول معرفة ما إذا كان قد تم خداع أشخاص آخرين في موقف مشابه. أنت لا تعرف أبدًا ، قد تكون واحدًا من بين عشرة أو عشرين أو مئات من الأرواح المتشابهة ، وإذا تمكنت من العثور على مثل هذه المجموعات والتعرف عليها ، فستكون لديك فرصة أكبر بكثير في الحصول على الانتقام ، صدقني.
لقد وقعت في مثل هذه الخداع العقاري الاستثماري منذ حوالي 18 شهرًا (أعرف – اللحظات – الصدمة – الرعب – وأنا أبيع العقارات الاستثمارية!). لعدة أشهر ، ظننت أنني مجنون ، لم أستطع أن أفهم لماذا لم أتمكن من الحصول على مستأجرين في أي مكان بالقرب من الأسعار التي كنت أتوقعها ، أو حتى الحصول على مستأجرين على الإطلاق. كان هذا هو الوحي الأول ، حيث كنت قد وعدت بأن العقارات ستُستأجر بالكامل عند الانتهاء. حسنًا ، على الأقل ، هذا ما قالته الكتيبات ، وكذلك مدير المبيعات في العرض التقديمي الذي حضرته. وقد اشتريت عددًا من هؤلاء “الجميلات” يفترض أن كل واحدة مستأجرة بالكامل وتجني حوالي 500 جنيه إسترليني لكل فائض إيجار شهريًا.
ثم بدأت في التحقيق في الموقف بشكل أكثر شمولاً ، وسرعان ما حددت المشكلة. إنها عملية احتيال عقارية استثمارية معقدة للغاية!
إذن كيف يمكنني ، كمستثمر عقاري متمرس ، وبائع عقارات استثمارية – أن أشارك في عملية احتيال عقارية استثمارية؟
سأخبرك كيف – ربما نية إجرامية؟
ما فعلته هو تأريخ الأحداث التي وقعت بالفعل مع استثماراتي ، والتي اكتشفت منذ ذلك الحين أن هناك أكثر من 100 حادث مماثل.
قبل أن أذهب إلى هذا الاستثمار ، أو حتى أوصيت به للآخرين ، والذي يتكون من عدد من المنازل التي تم تجديدها وتحويلها إلى صناديق المرضى (منازل متعددة المهن) ، قمت بالتحقيق في الشركة بدقة. (لاحظ أن الشركة وموقع هذه المنازل لم يرد ذكرهما في هذا التقرير لأسباب قانونية). لقد قمت بفحص ما لا يقل عن 6 من تحويلات الممتلكات الخاصة بهم ، وتحدثت إلى الأشخاص المستأجرين ، وتحدثت مع العديد من المستثمرين الحاليين. أخذت شريك عملي في ذلك الوقت معي للتحقق من النتائج التي توصلت إليها. لقد شعرت بالارتياح أيضًا لحقيقة أن هؤلاء الأشخاص كانوا ينفقون (ولا يزالون ينفقون) الكثير من الأموال في الصحف الوطنية الكبرى (صنداي تايمز ، تلغراف ، وما إلى ذلك) ، وقد أنتجوا مجموعة كاملة من الكتيبات اللامعة لدعمهم المطالبات.
كما تم عرض بعض مشاريعهم الكبيرة التي على الخارطة في نشر من صفحتين في إحدى المجلات العقارية الرائدة في المملكة المتحدة. ليس ذلك فحسب ، بل كان لديهم (ولا يزال لديهم) منصات عرض كبيرة جدًا في عدد من معارض العقارات الرائدة في المملكة المتحدة.
يبدو أن كل شيء يتراكم ، لذلك اشتريت عددًا منهم ، وشجعت أصدقائي وعائلتي المقربين وزملائي في العمل على شراء بعضها أيضًا. لقد دفعت رسوم الحجز الخاصة بي ، واستقرت للتو في انتظار اكتمال هذه الرسوم ، والبدء في توليد بعض الفائض النقدي كل شهر.
كان الحدث الأول في سلسلة الأشياء هو أن المنازل تأخرت كثيرًا في الانتهاء ، لذلك كنا في خطر فقدان استيعاب الطلاب لخريف 2005 ، لكن الاستثمار لا يزال يبدو جيدًا ، وعلى أي حال كنا جميعًا قد تبادلنا العقود بحلول ذلك الوقت . وبالطبع ، اعتقدنا جميعًا أن لدينا ما لا يقل عن 11٪ من الأسهم المملوكة في كل عقار ، بالإضافة إلى النمو المعتاد بنسبة 4-6٪ عن العام الماضي. أيضًا ، عندما سئلنا عما إذا كان بإمكاننا فحصها قبل الانتهاء ، قيل لنا – “عذرًا ، نظرًا لوجود مستأجرين فيها ، يجب عليك تقديم إشعار لمدة 48 ساعة أو أكثر”. ثم عندما حاولنا تحديد المواعيد ، لم يتمكن أحد من العثور على المفاتيح … أين أجراس الإنذار الخاصة بي أسمع أنك تسأل – من الواضح في الوضع الصامت!
ولكن بعد ذلك بدأت الأوساخ بالفعل في الارتفاع إلى السطح …
تم بيع جميع هذه المنازل تحت فرضية “جميع جهات الاتصال للخدمات تحت سقف واحد للمستثمر – استخدم خدماتنا للمبيعات ، والمحامين الموصى بهم ، والوسطاء الداخليين ، والرهون العقارية ، وإدارة الإيجارات من شركتنا الخاصة” – كما تعلمون ، حقًا صفقة جيدة معبأة للمستثمر ذي الكراسي.
كانت المشكلة الأولى هي أن المنازل لم تكن مستأجرة بالكامل عند الانتهاء ، وفي كثير من الحالات ، بدا المستأجرون وكأنهم “يذوبون” بعد توقيع العقود. الكثير بالنسبة للوعود التي تم تقديمها في مسجلات المطورين بحيث يكون المستأجرون في مكانهم قبل الانتهاء ، مع ضمانات متبادلة حتى لا تكون هناك فترات باطلة تقريبًا ، ولا توجد مشاكل في الإيجار ، كما لو فشل مستأجر واحد في الدفع ، يضمن الصليب يعني أن المستأجرين الآخرين سيكونون مسؤولين.
أيضًا ، في بعض الحالات ، (ليس لحسن الحظ) لم يتم تنفيذ أي أعمال تجديد على الإطلاق ، وكان لدى المطورين بعد ذلك الخد لطلب 3000 جنيه إسترليني لكل عقار لإصلاح تلك التي لم يتم القيام بها. بعد ذلك ، بدأت القضايا الرئيسية في أعمال البناء بالظهور. سوف تغمر الطوابق السفلية ، ليس بسبب المطر ، (على الرغم من أن هذا حدث في عدد من المناسبات حيث لم يتم “ خزان ” الطوابق السفلية بشكل صحيح) ، ولكن بسبب السباكة المعيبة ، ولكن إذا كان لدينا بالطبع عقد ضمان لمدة 12 شهرًا – أليس كذلك؟ خاطئ؟
حتى بعد المكالمات الهاتفية ورسائل البريد الإلكتروني المستمرة ، فشلت شركة الإدارة في إرسال السجلات المناسبة إلينا ، ولم يطلعونا على مشكلات الصيانة ، ومغادرة المستأجرين ، وعدم دفع المستأجرين الإيجار في الوقت المحدد – كل أنواع الأشياء القياسية التي اعتاد المرء أن يتوقعها من شركة إدارة “مناسبة” تتقاضى 10٪ من الإيجار كرسوم.
والمشاحنات التي كنت أواجهها في نقل اتفاقيات الإدارة إلى شركة أخرى هي قصة أخرى ليوم آخر عندما يمكن روايتها.
حسنًا ، لذلك ، بدا هذا وكأنه عمل بناء محتال ونقص تام في الإدارة السليمة من قبل القسم الذي يتعامل مع الإيجارات. ليس نوع الخدمة المتوقع من شركة تنفذ الكثير من التسويق على الصعيد الوطني ، ولكن بالطبع ، لكونك شركة رفيعة المستوى ، كنت تعتقد أنها ستصلح المشكلات. حق؟ خاطئ!
لذلك بسبب كل هذه المشكلات ، بدأت الآن في إجراء بعض التحقيقات المكثفة للغاية في هذه الشركة ، والطرق المستخدمة لتجميع بيع هذه المنازل.
اتضح بعد ذلك أن معظم هذه المنازل قد تم شراؤها من قبل المطور قبل بيعها بحوالي ثلاثة إلى أربعة أشهر ، بعضها في الصباح السابق ، مقابل حوالي 90 ألف جنيه إسترليني – على حد تعبير المطورين – منازل مهجورة تم تدميرها بالكامل ؛ 3 عقارات تحتوي على أقبية مفتوحة ، أو تم إجراء تحويلات على السطح ، لذا أضف ما يصل إلى 2 أو 3 أو حتى 4 غرف نوم أخرى ، ومن المفترض أن يتم تحويلها إلى أعلى المعايير لأغراض HMO ، وتم بيعها لنا بحوالي جنيه إسترليني 249،950 حتى 325000 جنيه إسترليني وما فوق.
دينغ دينغ دينغ – أجراس الإنذار …
لماذا كنا سعداء جدًا بشرائها – لأنهم جميعًا جاءوا مع تقييمات RICS (المعهد الملكي للمساحين القانونيين) حول قيمة العقار ودخل الإيجار المتوقع.
كل ذلك يطابق مطالبات المطور.
لكن عندما لاحظنا أن العديد من المستثمرين من مجموعات أخرى كانوا يستعيدون بعض هذه المنازل المماثلة – لأنهم لم يحصلوا على الإيجار ، وبالتالي لم يتمكنوا من تحمل الرهن العقاري ، وكانت التقييمات كلها تتراوح بين 80.000 جنيه إسترليني إلى 100.000 جنيه إسترليني أدناه. قيمة القرض!
كشفت تحقيقاتنا الخاصة بعد ذلك أن العديد من هذه العقارات قد تم تقييمها من قبل نفس الشركة ، وللمقارنة ، استخدموا عقارات من قبل نفس المطور في نموذج التقييم.
لقد صادفنا حالات حيث الرهون العقارية التي تم منحها: –
· لم تكن صالحة لشغل منازل متعددة – فلماذا تم منح القرض؟
· لم يكن من الممكن منحه لو علمت البنوك أن العقارات كانت مستأجرة بالفعل ولم يتم بيعها كملكية شاغرة. فلماذا تم منح الرهن العقاري؟
· لم يكن من الممكن منحه إذا كان تقييم الإيجار غير واقعي. لذلك تم منح القروض بناء على معلومات غير صحيحة. إذا كان المستثمر قد وضع أرقام الإيجار ، فمن المحتمل أن يكون قد تم القيام به بسبب الاحتيال على الرهن العقاري.
· لم يكن ليقدم قرضًا (لا سيما الفائدة فقط) إذا كان رقم التقييم الحقيقي معروفًا.
· لم تكن ستمنح 85٪ من القيمة المفترضة لو علمت أنه تم دفع الوديعة الممنوحة (بالإضافة إلى الرسوم القانونية وغيرها من قبل المطور). كان المحامي على علم ، كما كان السمسار ، فكيف لم يتم إبلاغ المُقرض؟
الآن ، بما أنني أحب أن أعتبر نفسي “مستثمرًا ذكيًا” ، مدركًا أن الإيداعات الممنوحة ، واسترداد النقود وما إلى ذلك تحدث وغالبًا ما تقفز إلى بداية سوق العقارات أثناء التنقل ، فقد أخبرت محامي (محامي) ما هي الصفقة الجانبية أخبرني السمسار ما هي الصفقة ، فلا مشكلة ، أليس كذلك؟
خطأ … اكتشفت بعد ذلك أنه لم يقم المحامي (المحامين) ولا السمسار بإبلاغ المُقرض.
في مكان ما على طول الخطوط ، كان هناك شيء خاطئ.
السؤال – هل كان خطأ: –
المطور؟
المحامي؟
· الوسيط؟
· المستثمر؟
في مجتمع تبدو فيه اللوائح التي تغطي المحامين والوسطاء وقروض الرهن العقاري والمثمنين صارمة للغاية ، يجب أن أقول إنني أعتقد أن هناك شيئًا غريبًا هنا ، حيث يمكن للمستثمر التعيس أن يسير في مثل هذا الفخ غير المنظم!
إذا كنت تشعر أنك متورط في مثل هذا الاحتيال العقاري الاستثماري ، وترغب في معرفة ما إذا كان هناك آخرون في نفس القارب ، فيرجى زيارة مدونتي حيث يمكنك التعبير عن رأيك ، بل وإضافة اسمك إلى قائمة منظمة إذا كنت نريد حتى نتمكن من بناء قاعدة بيانات للأحداث المتشابهة التي يمكن تحليلها بسهولة لاكتشاف الاتجاهات ، أو تمريرها إلى “Watchdog” على سبيل المثال.
