ما التالي بالنسبة للعقارات؟
بالنسبة لمعظم الناس ، تظل العقارات جزءًا مهمًا من صافي الثروة الشخصية. على الرغم من تعافي سوق الأسهم ، انخفض متوسط صافي ثروة الأسرة الأمريكية بنحو 25٪ بسبب تراجع قيم العقارات والأصول الاستثمارية.
نظرة عامة على اتجاهات السوق – التركيز على بوسطن
بينما لا تزال تعاني بسبب الاضطرابات المستمرة في مجالات التوظيف الرئيسية للخدمات المالية والتأمين والعقارات (FIRE) ، كانت هناك علامات على الاستقرار في المناطق الحضرية الكبرى وبالقرب منها مثل بوسطن. على الرغم من أن صورة التوظيف لا تزال قاتمة ، إلا أن منطقة بوسطن الحضرية الإحصائية (MSA) أظهرت أقوى المكاسب في قيمة العقارات خلال عام 2009 وفقًا لتقرير صدر مؤخرًا من قبل Zillow Real Estate Market Reports.
حتى مع المكاسب القوية التي ساعدتها الحكومة الفيدرالية في الحصول على ائتمان مشتري المنازل لأول مرة واستمرار انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، لا يزال هناك ما يقرب من 25٪ من المنازل “رأساً على عقب” على الرهون العقارية المستحقة.
استمرت معدلات البطالة المرتفعة مع استمرار الشركات في الإعلان عن تسريح العمال أو تأخير التوظيف. وبالنظر إلى الموجة المتوقعة من منتجات الرهن العقاري الإبداعية مثل قروض Alt-A والقروض ذات الفائدة فقط وقروض الرهن العقاري القابلة للتعديل “انتقاء الدفع” التي تعيد ضبط معدلاتها إلى معدلات أعلى مما يضع ضغطًا على مالكي المنازل غير القادرين على إعادة التمويل بسبب نقص الوظائف أو الافتقار قيمة ، من المرجح أن يكون هناك زيادة في عدد حبس الرهن.
وفقًا لبحث نشره موقع HousingPredictor.com ، من المحتمل ألا تشهد المناطق الحضرية الكبرى في الولايات المتحدة ازدهارًا في قطاع العقارات حتى بعد عام 2020. مع وجود أكثر من 7 ملايين شخص عاطل عن العمل و 20 مليونًا آخرين مدرجين في قائمة العمالة الناقصة ، فقد يكون ذلك في عام 2017 أو 2020 عندما يتم امتصاص هؤلاء العمال. وتعتمد مبيعات العقارات على من لديهم وظائف.
عادة ما تستمر الطفرات العقارية في دورات تتراوح من سبع إلى عشر سنوات مع بعض الزناد الخارجي الذي عجل بأزمة فجرت الفقاعة. من غير المرجح أن يكون الوضع الحالي مختلفًا.
الآثار المترتبة على المستثمرين
ومن المتوقع أن ترتفع معدلات شغور الشقق خلال عام 2010 إلى حوالي 7٪ إلى 10٪. الانهيار المستمر في الثقة بشأن الوظائف يعيق تكوين الأسرة حيث قد يؤخر الأفراد الزواج أو يعودون للعيش مع الوالدين أو الأقارب أو يتضاعفون مع الأصدقاء.
مع ارتفاع حبس الرهن ، من المحتمل أن يكون هناك طلب أكبر على المساكن البديلة ، لذلك قد تنخفض معدلات الشغور. وبينما يحاول العمال إبقاء خياراتهم مفتوحة لاستيعاب الانتقال إلى فرص العمل ، فمن المرجح أن يزداد الطلب على الإيجارات أيضًا. التحذير هو أنه من المحتمل أيضًا أن تكون هناك مجموعة من خيارات التوريد التي ستضغط على الإيجارات. ونتيجة لاستمرار الظروف الاقتصادية السيئة ، يمكن لأصحاب العقارات أن يتوقعوا تآكل جودة الائتمان للمستأجرين.
يجب أن تتنافس الشقق مع العرض المتزايد لمنازل الأسرة الواحدة. حاليًا ، تضخمت منازل الأسرة الواحدة المتاحة للإيجار إلى ما يقرب من 10٪ مقارنة بالمتوسط طويل الأجل البالغ 4.5٪. وسيسمح تغيير السياسة من قبل خادمة الرهن العقاري ، فاني ماي ، للمستأجرين الذين يعيشون في منازل أو شقق حيث تم منع أصحاب العقارات من الإخلاء. سيعني هذا على الأرجح أن أكبر مالك إيجارات الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة سيكون كيانًا شبه حكومي.
حجم المبيعات في السوق متعدد العائلات بعيد المنال ومن المرجح أن يستمر. يستمر المشترون المحتملون في انتظار استقرار الأسعار. وسيظل هناك تحول تصاعدي في معدلات الحد الأقصى بنسبة 1٪ إلى 2٪ مع اقتراب معدلات الحد الأقصى لعام 2002 (8.2٪) مما سيسهم بشكل مباشر في الضغط النزولي على الأسعار في حدود 10٪ إلى 20٪ أخرى.
ونظرًا لمعايير الاكتتاب الأكثر صرامة مثل متطلبات الدفعة المقدمة الأعلى ، فمن المحتمل أن يكون عدد المستثمرين القادرين على الحصول على عقار محدودًا. ولكن ستكون هناك فرص لأولئك المستثمرين الذين لديهم رأس المال والائتمان للشراء عندما تستقر الأسعار.
