إذا كنت تمتلك عقارات أو تفكر في شراء عقارات ، فمن الأفضل أن تنتبه ، لأن هذه قد تكون أهم رسالة تتلقاها هذا العام فيما يتعلق بالعقار ومستقبلك المالي.
شهدت السنوات الخمس الماضية نموًا هائلاً في سوق العقارات ونتيجة لذلك يعتقد الكثير من الناس أن العقارات هي الاستثمار الأكثر أمانًا الذي يمكنك القيام به. حسنًا ، هذا لم يعد صحيحًا. أدت الزيادة السريعة في أسعار العقارات إلى وصول سوق العقارات إلى مستويات أسعار لم يسبق لها مثيل في التاريخ عند تعديلها لمراعاة التضخم! يعني العدد المتزايد من الأشخاص المهتمين بفقاعة العقارات أن هناك عددًا أقل من مشتري العقارات المتاحين. قلة المشترين تعني أن الأسعار تنخفض.
في 4 مايو 2006 ، صرحت حاكمة مجلس الاحتياطي الفيدرالي سوزان بليز أن “الإسكان بلغ ذروته نوعًا ما”. يأتي هذا في أعقاب قول رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي الجديد بن برنانكي إنه كان قلقًا من أن “تليين” سوق العقارات سيضر بالاقتصاد. وقد وصف رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي السابق ألان جرينسبان سابقًا سوق العقارات بأنه مزبد. يتفق كل هؤلاء الخبراء الماليين الكبار على أن هناك بالفعل انكماشًا قابلاً للتطبيق في السوق ، لذلك من الواضح أن هناك حاجة لمعرفة الأسباب الكامنة وراء هذا التغيير.
تشمل 3 من أهم 9 أسباب لانفجار فقاعة العقارات ما يلي:
1. أسعار الفائدة آخذة في الارتفاع – حبس الرهن ارتفع بنسبة 72٪!
2. يتم تسعير مشتري المساكن لأول مرة خارج السوق – سوق العقارات هرمي والقاعدة تنهار
3. تغيرت سيكولوجية السوق بحيث أصبح الناس الآن خائفين من انفجار الفقاعة – انتهى الهوس على العقارات!
السبب الأول وراء انفجار فقاعة العقارات هو ارتفاع أسعار الفائدة. في عهد آلان جرينسبان ، كانت أسعار الفائدة في أدنى مستوياتها التاريخية من يونيو 2003 إلى يونيو 2004. وقد سمحت معدلات الفائدة المنخفضة هذه للناس بشراء منازل أغلى ثمناً مما يمكنهم تحمله عادة ولكن بنفس التكلفة الشهرية ، مما أدى بشكل أساسي إلى خلق “أموال مجانية”. ومع ذلك ، فقد انتهى وقت انخفاض أسعار الفائدة حيث كانت أسعار الفائدة ترتفع وستستمر في الارتفاع أكثر. يجب أن ترتفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع تكاليف البنزين والغذاء. تجعل أسعار الفائدة المرتفعة امتلاك منزل أكثر تكلفة ، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة المساكن الحالية.
تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة أيضًا على الأشخاص الذين اشتروا قروضًا عقارية قابلة للتعديل (ARMs). الرهون العقارية القابلة للتعديل لها معدلات فائدة منخفضة للغاية ودفعات شهرية منخفضة لأول سنتين إلى ثلاث سنوات ولكن بعد ذلك يختفي معدل الفائدة المنخفض ويقفز سداد الرهن العقاري الشهري بشكل كبير. نتيجة لإعادة ضبط معدل الرهن العقاري القابل للتعديل ، ارتفعت حالات حبس الرهن العقاري للربع الأول من عام 2006 بنسبة 72٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2005.
سوف يزداد وضع الرهن سوءًا مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة وتعديل مدفوعات الرهن العقاري القابلة للتعديل إلى معدل فائدة أعلى ودفع رهن عقاري أعلى. صرحت وكالة موديز أن 25٪ من جميع الرهون العقارية المستحقة تأتي لإعادة ضبط أسعار الفائدة خلال عامي 2006 و 2007. أي 2 تريليون دولار من ديون الرهن العقاري الأمريكية! عندما تزيد المدفوعات ، سيكون ذلك ضربًا كبيرًا في الجيب. خلصت دراسة أجرتها إحدى أكبر شركات التأمين على الملكية في البلاد إلى أن 1.4 مليون أسرة ستواجه قفزة في الدفع بنسبة 50٪ أو أكثر بمجرد انتهاء فترة الدفع التمهيدية.
السبب الثاني وراء انفجار فقاعة العقارات هو أن مشتري المنازل الجدد لم يعودوا قادرين على شراء المنازل بسبب ارتفاع الأسعار وارتفاع أسعار الفائدة. سوق العقارات هو في الأساس مخطط هرمي وطالما أن عدد المشترين ينمو كل شيء على ما يرام. نظرًا لأنه يتم شراء المنازل من قبل مشتري المنازل لأول مرة في الجزء السفلي من الهرم ، فإن الأموال الجديدة لهذا المنزل البالغ 100.000 دولار تذهب إلى أعلى الهرم إلى البائع والمشتري لمنزل بقيمة 1،000،000 دولار حيث يبيع الناس منزلًا واحدًا ويشترون منزلًا أغلى ثمناً . لقد أدى هذا السيف ذو الحدين لارتفاع أسعار العقارات وأسعار الفائدة المرتفعة إلى إخراج العديد من المشترين الجدد من السوق ، والآن بدأنا نشعر بالتأثيرات على سوق العقارات بشكل عام. المبيعات تتباطأ ومخزونات المنازل المتاحة للبيع آخذة في الارتفاع بسرعة. أظهر أحدث تقرير عن سوق الإسكان انخفاض مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 10.5٪ لشهر فبراير 2006. وهذا هو أكبر انخفاض في شهر واحد في تسع سنوات.
السبب الثالث وراء انفجار الفقاعة العقارية هو أن نفسية سوق العقارات قد تغيرت. على مدى السنوات الخمس الماضية ، ارتفع سوق العقارات بشكل كبير ، وإذا اشتريت عقارًا ، فمن المرجح أن تكسب المال. أدى هذا العائد الإيجابي للعديد من المستثمرين إلى ارتفاع السوق حيث رأى المزيد من الناس ذلك وقرروا أيضًا الاستثمار في العقارات قبل أن “يفوتهم”.
تُعرف سيكولوجية أي سوق فقاعات ، سواء كنا نتحدث عن سوق الأوراق المالية أو سوق العقارات باسم “عقلية القطيع” ، حيث يتبع الجميع القطيع. تقع عقلية القطيع هذه في قلب أي فقاعة وقد حدثت عدة مرات في الماضي بما في ذلك خلال فقاعة سوق الأسهم الأمريكية في أواخر التسعينيات ، فقاعة العقارات اليابانية في الثمانينيات ، وحتى في وقت بعيد مثل فقاعة السكك الحديدية الأمريكية. من سبعينيات القرن التاسع عشر. سيطرت عقلية القطيع على سوق العقارات بالكامل حتى وقت قريب.
تستمر الفقاعة في الارتفاع طالما أن هناك “أحمق أكبر” للشراء بسعر أعلى. نظرًا لوجود عدد أقل وأقل من “الحمقى الأكبر” المتاحين أو الراغبين في شراء المنازل ، يختفي الهوس. عندما تمر الهستيريا ، يؤدي المخزون المفرط الذي تم إنشاؤه خلال فترة الازدهار إلى انخفاض الأسعار. هذا صحيح بالنسبة لجميع الفقاعات التاريخية الثلاث المذكورة أعلاه والعديد من الأمثلة التاريخية الأخرى. ومن المهم أيضًا ملاحظة أنه عندما انفجرت كل هذه الفقاعات التاريخية الثلاثة ، أُلقيت الولايات المتحدة في ركود.
مع التغيير في العقلية المتعلقة بسوق العقارات ، يخشى المستثمرون والمضاربون من تركهم يمتلكون عقارات ستخسر المال. ونتيجة لذلك ، فهم لا يشترون عقارات أقل فحسب ، بل يبيعون أيضًا عقاراتهم الاستثمارية في نفس الوقت. ينتج عن هذا عدد كبير من المنازل المتاحة للبيع في السوق في نفس الوقت الذي يغرق السوق فيه تسجيلات بناء منازل جديدة. ستؤدي هاتان القوتان المتزايدتان من العرض ، زيادة المعروض من المنازل القائمة للبيع إلى جانب زيادة المعروض من المنازل الجديدة المعروضة للبيع ، إلى تفاقم المشكلة ودفع جميع قيم العقارات إلى الانخفاض.
أظهر استطلاع حديث أن 7 من كل 10 أشخاص يعتقدون أن فقاعة العقارات سوف تنفجر قبل أبريل 2007. هذا التغيير في نفسية السوق من “يجب أن تمتلك العقارات بأي تكلفة” إلى القلق الصحي من أن العقارات مرتفعة الأسعار تسبب في النهاية. من ازدهار سوق العقارات.
ستكون الهزة الارتدادية لانفجار الفقاعة هائلة وستؤثر على الاقتصاد العالمي بشكل هائل. قال المستثمر الملياردير جورج سوروس إنه في عام 2007 ستكون الولايات المتحدة في حالة ركود وأنا أتفق معه. أعتقد أننا سنكون في حالة ركود لأنه مع انفجار فقاعة العقارات ، ستفقد الوظائف ، ولن يتمكن الأمريكيون بعد الآن من صرف الأموال من منازلهم ، وسيتباطأ الاقتصاد بأكمله بشكل كبير مما يؤدي إلى الركود.
في الختام ، فإن الأسباب الثلاثة لانفجار الفقاعة العقارية هي ارتفاع أسعار الفائدة. خروج المشترين لأول مرة من السوق ؛ وتتغير نفسية سوق العقارات. الكتاب الإلكتروني المنشور مؤخرًا “كيف تزدهر في سوق العقارات المتغير. احم نفسك من الفقاعة الآن!” يناقش هذه العناصر بمزيد من التفصيل.
