هذا الدرس مقتبس حقًا من كتاب روبرت كيوساكي ، “من أخذ أموالي؟” أنا أشجع المستثمرين بشدة على قراءة هذا الكتاب. يكتب أن سرعة المال هي السبب الوحيد الذي يجعل الأغنياء أكثر ثراءً والمستثمر العادي يخاطر بخسارة كل شيء. أنا موافق. يكتب من كتاب روبرت “بصفتي مستثمرًا محترفًا ، أريد أن …
1. استثمر أموالي في أحد الأصول.
2. استعادة نقودي.
3. الحفاظ على السيطرة على الأصول.
4. انقل أموالي إلى أصل جديد.
5. استرداد نقودي.
6. كرر العملية “.
عندما أقوم بتدريس استراتيجية استثمار شراء المنازل ، أقوم بتدريس مفهوم روبرت لسرعة المال. قرأت كتاب روبرت في صيف 2005. لم أكن أعرف سوى القليل عني ، كنت أقوم بالفعل بتدريس سرعة المال ولم أدرك ذلك حقًا. لحسن الحظ ، كنت أستخدمه بالفعل في استثماري.
لإعطائك مثالاً: لنفترض أنك اشتريت منزلًا رائعًا لأسرة واحدة مقابل 200000 دولار. لشراء هذا المنزل ، يمكنك استخدام برنامج قرض الدفعة المقدمة بنسبة 5 في المائة واستثمار ما يقرب من 10000 دولار. أنت تستخدم برنامج قرض ثابت بفائدة فقط ويبلغ إجمالي دفعتك الشهرية ، على سبيل المثال ، 1400 دولار. أنت تقدم هذا المنزل بموجب برنامج الإيجار بغرض التملك. يمنحك المستأجر / المشتري الجديد 6000 دولار مقدمًا على هذا المنزل الجميل ويختار برنامجًا يدفع لك إيجارًا قدره 1695 دولارًا شهريًا.
بعد تحصيل الدفعة المقدمة ، سيظل لديك 4000 دولار مستثمرة في هذا العقار (10000 دولار دفعة أولى أقل من 6000 دولار دفعة مقدمة من المستأجر / المشتري الخاص بك). سيكون التدفق النقدي الشهري حوالي 295 دولارًا. (إيجار 1،695 دولارًا أمريكيًا مطروحًا منه 1400 دولار أمريكي) سوف يستغرق الأمر 13 شهرًا ونصف أخرى لاسترداد مبلغ 4000 دولار أمريكي المتبقي المستثمر. (4000 دولار مقسومًا على 295 دولارًا للتدفق النقدي الشهري) في هذا المثال ، قد يستغرق الأمر حوالي 14 شهرًا لإكمال الخطوات 1 و 2 و 3 أعلاه. كنت ستستثمر في أحد الأصول ، وتستعيد كل أموالك وتحافظ على السيطرة على نفس الأصل. أنت الآن في الخطوة 4 ، وهي نقل أموالك إلى أصل جديد. يواصل روبرت تعليمه على النحو التالي:
“يريد مقامر محترف أن يلعب اللعبة بأموال المنزل في أقرب وقت ممكن. أثناء وجودي في لاس فيغاس ، إذا أعدت أموالي إلى جيبي ولعبت فقط بأرباحي ، لكان هذا مثالاً على اللعب بأموال المنزل . في اللحظة التي بدأت فيها المراهنة على كل شيء ، خسرت المباراة لأنني فقدت بصري هدفي ، وهو البقاء في اللعبة ولكن اللعب بأموال الآخرين ، وليس بأموالي الخاصة “.
عندما تصل إلى نقطة في استثمارك تستعيد فيها كل أموالك ولا تزال تمتلك الأصل ، فأنت تلعب بأموال المنزل. في هذا المثال ، بعد الشهر 14 ، ستستمر في تلقي تدفق نقدي قدره 295 دولارًا شهريًا حتى يتم بيع العقار. هذا هو كل أموال المنزل. الآن دعنا ننتقل ونفترض أن المستأجر / المشتري الخاص بك لا يشتري منزلك خلال برنامج الإيجار للامتلاك. في غضون أربع سنوات ، ستكون قيمة منزلك الذي تبلغ قيمته 200000 دولار 243000 دولار بمعدل تقدير 5 في المائة. سيكون هذا التقدير كله مالًا للمنزل. يمكنك بعد ذلك اقتراض جزء من هذه الزيادة في الأسهم المعفاة من الضرائب. يمكنك إعادة تمويل هذا المنزل بقرض قيمته 90 في المائة. قرض بنسبة 90 في المائة على منزل 243000 دولار يبلغ 218.700 دولار ، مطروحًا منه قرضك الحالي على العقار البالغ 190 ألف دولار سيوفر لك 28700 دولار معفى من الضرائب (القرض الحالي هو 200 ألف دولار سعر الشراء الأولي مطروحًا منه 10000 دولار كدفعة أولى).
في هذه المرحلة من الوقت ، كنت قد استردت استثمارك البالغ 10000 دولار ، بالإضافة إلى الحصول على 1030 دولارًا إضافيًا في التدفق النقدي الإيجابي واقترضت 28700 دولار أخرى معفاة من الضرائب. هذا يصل إلى ما يقرب من 48000 دولار في أربع سنوات. تذكر أنك لا تزال تملك الأصل الأصلي ، المنزل الذي تبلغ قيمته 200000 دولار.
الآن ، هنا حيث تبدأ المتعة. ماذا يمكنك أن تفعل بـ 48000 دولار؟ هل يمكنك استخدام هذا المبلغ 48000 دولار كدفعة أولى بنسبة 10 في المائة على أصل 480 ألف دولار؟ لنفترض أنك تفعل ذلك. ماذا تعتقد أن التدفق النقدي سيكون على هذا العقار؟ ربما 10000 دولار في السنة؟ في غضون بضع سنوات ، يمكن إعادة تمويل كلا العقارين لسحب المزيد من الأموال للاستثمار في أصل آخر ، مما يؤدي إلى زيادة التدفق النقدي. على سبيل المثال ، عند معدل تقديري يبلغ 5 في المائة سنويًا ، سيكون المنزل الذي تبلغ قيمته 200000 دولار أمريكيًا 295000 دولارًا أمريكيًا ، والممتلكات البالغة 480 ألف دولار أمريكي ستبلغ قيمتها 583 ألف دولار أمريكي. يمكنك اقتراض 100000 دولار أخرى من هذه العقارات واستخدامها كدفعة أولى بنسبة 10 في المائة على عقار بمليون دولار. ماذا سيكون التدفق النقدي على عقار بمليون دولار؟
تتضاعف أصولك عندما تفصل بين حقوق الملكية وممتلكاتك. هل تستطيع أن ترى ما أعنيه؟ هل يمكن لممتلكات واحدة تدار بشكل صحيح أن تجعلك مليونيرا؟
الآن إذا فكرت حقًا في ما حدث في هذا المثال ، فسترى أنك كنت تجعل أموالك تعمل بجد من أجلك. أنت لم تدعها تقف مكتوفة الأيدي مثل حقوق الملكية في الممتلكات. النقطة الأساسية التي يجب أن تدركها هي أن حقوق الملكية في المنزل هي أموال خاملة. لا يوفر المال الخامل عائدًا صفريًا.
إذا كنت تأخذ نصيحة واحدة فقط من هذا التقرير ، فاجعلها واحدة:
استمتع بجميع استثماراتك من خلال عقاراتك
يقدم معظم الأشخاص مساهمات في خطة 401 (k) لشركتهم أو نوع من حساب IRA. يتم دفع هذه المساهمات ، في معظم الحالات ، مباشرة من جيبك. إذا كانت شركتك تساهم تلقائيًا في خطة التقاعد الخاصة بك من شيك الراتب الخاص بك ، فلا يزال هذا من جيبك مباشرة. أعتقد حقًا أن هذا مدمر للثروة الهائلة. بدلاً من ذلك ، خذ هذه المساهمات واستثمرها في العقارات. ثم استثمر التدفق النقدي من العقارات في حساب الجيش الجمهوري الايرلندي أو خطة التقاعد. لأكون واضحا ، أنا لا أقول لا تستثمر في الجيش الجمهوري الايرلندي الخاص بك. أنا أقول لإدخال العقارات بين مساهمتك المباشرة في خطة التقاعد. قم بشراء أحد الأصول (العقارات) واستخدم هذا الأصل لتمويل خطة التقاعد الخاصة بك.
هذه هي النصيحة التي ستثير غضب الكثير من الناس. أعلم أن مجلة Money تخبرك بزيادة مساهماتك 401 (k). أعلم أن والديك سيطلبان منك وضع كل شيء في 401 (ك). أعلم أن قسم الموارد البشرية في شركتك سيخبرك بالاستثمار في شركتك 401 (ك). أنا أعرف. كنت هناك. أتذكر جميع زملائي في العمل في شركة المحاسبة الدولية الذين عملت معهم للحديث عن مقدار مساهمة كل منهم في 401 (k) s. ظنوا أنني مجنون للاستثمار في العقارات. لقد اعتقدوا أنني كنت أحمق حقيقي عندما تركت وظيفتي ذات الأجر المرتفع في المرة القادمة للاستثمار في العقارات بدوام كامل. لا يزال بإمكاني سماع النكات والضحك.
هذا سيحدث لك أيضًا. سيعتقد الجميع أنك ترتكب خطأً فادحًا. الواقع هو العكس. سوف ترتكب خطأً فادحًا عند الاستماع إلى أي شخص آخر. من فضلك ، يرجى الاستماع إلى هذه النصيحة. لا استطيع ان اقول لكم كم هي قوية. أستطيع سماعك تقول ، “حسنًا ، شركتي تتطابق مع مساهماتي.” لا يهمني. أول دولارات استثمارك تذهب إلى العقارات. ثم تذهب دولارات العقارات إلى خطة التقاعد الخاصة بك. لا تقلق بشأن مطابقة شركتك لأنها غير مهمة مقارنة بما سيحدث إذا اتبعت هذه النصيحة.
اشتريت عقارات لخلق تدفق نقدي. لقد استخدمت التدفق النقدي لإنهاء عملي وبدء شركتي الخاصة. تم استخدام أرباح الشركة الأولى لبدء شركة جديدة. كل هذا في حين أن زملائي “الضاحكين” لا يزالون يتجادلون حول المبلغ الذي يجب أن يستثمروه في خطة الشركة 401 (ك).
الآن ، لدي كل العقارات ، الشركة رقم 1 والشركة رقم 2. كل هؤلاء يمكنهم تحويل تقاعدي ، ونفقات المعيشة ، والشركات الجديدة و / أو الأصول الإضافية. هذه هي سرعة المال في العمل. المفتاح هو أين تذهب دولاراتك الاستثمارية الأولى. إذا ذهبوا إلى خطة التقاعد التقليدية ، فأنت لا تخلق السرعة. لا يمكنك الاستفادة من خطة 401 (ك).
الآن بعد أن اتبعت النهج التقليدي ، كنت سأظل أعمل كمحاسب عام. سأستثمر من 10 إلى 15 في المائة من الدخل في خطة الشركة 401 (ك) للعمل في وظيفة لا أستطيع تحملها. نعم ، قد يكون لدي المزيد من المال في خطتي 401 (k) ، yippee! لن يكون لدي أي أصول تعمل لدي. كان تمويل العقار أولاً أفضل قرار اتخذته في حياتي. أنا حقًا لا أهتم بمقدار الأموال التي استثمرتها. أنا أهتم بالأصول التي أعمل بها. يركز معظم الناس على حجم محفظتهم الاستثمارية. كما يعلمنا كتاب روبرت كيوساكي ، يجب أن ينصب تركيزك على استعادة أموالك وإعادة الاستثمار ، وليس تركها تتراكم. هو يكتب، “في عالمي ، تعتبر سرعة وسلامة أموالي أكثر أهمية بكثير من مبلغ أموالي … المستثمرون الهواة فقط يضعون أموالهم في خطة التقاعد الخاصة بهم ويضبطون فرامل الانتظار.”
أنا أحب خطط التقاعد. لا تفهموني خطأ. أريدك فقط أن تمول خطة التقاعد الخاصة بك من أموال المنزل. مال المنزل أفضل بكثير من أموالك. لا توافق؟ هناك العديد من الخيارات بالنسبة لك لاستثمار أموال منزلك. هنا ليست سوى عدد قليل:
1. بناء صندوق طوارئ لعائلتك.
2. الاستثمار في المزيد من العقارات والمنازل وشراء المنازل
3. سداد ديون بطاقات الائتمان أو القروض الأخرى
4. استثمر في خطة التقاعد / الجيش الجمهوري الايرلندي
5. الاستثمار في الصناديق المشتركة / الأسهم أو السندات
6. بدء عمل تجاري جديد
7. شراء وإعادة بيع منزل متنقل
8. استثمر في أعمال شخص آخر
9. استثمر في خطة التأمين على الحياة بالكامل
10. الاستثمار في الندوات / الكتب والبرامج الصوتية
11. وظف أشخاصًا لمساعدتك في استثماراتك
12. وغيرها الكثير
أعلم أن طريقي هو الطريق الصعب. من الأسهل كثيرًا فقط تقديم مساهمات في خطة 401 (ك) لشركتك وعدم التفكير في الأمر. دعونا نواجه الأمر ، ليس عليك الذهاب للنظر إلى المنازل. ليس عليك إظهار ممتلكاتك. ليس عليك أن تمر بأي عمليات إخلاء. لكن عليك أن تعمل حتى سن 65 عامًا. لن تتمكن على الأرجح من عيش الحياة التي تريدها حقًا في التقاعد. بدأت الاستثمار في العقارات حوالي عام 1994. بدأت الشركة رقم 1 في أكتوبر 2000. بدأت الشركة رقم 2 في أغسطس 2005. لقد نقلتني سرعة المال إلى مستويات جديدة كل خمس سنوات. أظن أنه سيكون نفس الشيء بالنسبة لك. اين ستكون في 2013؟
