يتم استخدام تحليل السيناريو من قبل المستثمرين العقاريين والمتخصصين في مجال الاستثمار العقاري لأنه يوفر طريقة جيدة لقياس المخاطر عند تقييم الاستثمارات العقارية.
ما هو تحليل السيناريو؟ إنه ينطوي على تقدير مجموعة من المتغيرات التي سيكون لها أكبر تأثير على احتمالية أداء الاستثمار وفقًا للحد الأدنى من توقعات المستثمر. يخضع دخل الإيجار ، على سبيل المثال ، لتحليل السيناريو عندما يريد المحلل قياس أداء العقارات الاستثمارية بناءً على سيناريوهات الإيجار المختلفة. بمعنى آخر ، ما مدى جودة أداء العقار في حالة انخفاض الإيجارات أو زيادتها؟
يأخذ تحليل السيناريو عادةً في الاعتبار ثلاثة سيناريوهات. في هذه الحالة ، سنفترض أن الهدف من تحليل السيناريو لدينا هو استكشاف تأثير التغييرات على الإيجارات على أداء العقارات.
- أسوأ حالة – إذا انخفضت الإيجارات أو لم تتغير على الإطلاق
- على الأرجح الحالة – الإيجارات الأكثر واقعية التي يمكن الحصول عليها
- أفضل حالة – إيجارات تتجاوز أحلامنا
لنفترض ، على سبيل المثال ، أنك تقوم بتقييم عقار مؤجر يتكون من خمس وحدات مستأجرة بمبلغ 900 دولار ، ينتج عنه دخل إيجار سنوي قدره 54000 دولار ، وينتج عنه معدل أقصى قدره 6.23٪. على الرغم من أنك مهتم ، إلا أنك تشعر أن معدل الحد الأقصى منخفض جدًا (تفضل معدل حد أقصى يبلغ 7.0٪). لن يتخلى البائع عن السعر (مما قد يرفع معدل الحد الأقصى) ، لذلك تواجه معضلة إما دفع السعر (ضد حكمك الأفضل) أو الابتعاد.
هذا هو المكان الذي يمكن أن يساعد فيه تحليل سيناريو الإيجار. بدلاً من اتخاذ القرار بشكل أعمى ، يمكنك استكشاف التأثير الذي ستحدثه التغييرات المختلفة في الإيجار على الأداء. بعبارة أخرى ، على الأقل ، يمكنك معرفة الإيجارات التي يجب تحصيلها لتحقيق معدل الحد الأقصى الخاص بك ، وما إذا كانت محتملة أو غير مسبوقة.
في هذه الحالة ، قد تفكر في جميع السيناريوهات الثلاثة: الحالة الأسوأ والأرجح والأفضل. إذا كان معدل الحد الأقصى المطلوب ممكنًا خلال السيناريوهين الأولين ، فسيشير ذلك إلى أن الإيجارات الحالية للعقار منخفضة وتوفر بعض “احتمالية الصعود”. لذلك قد ترغب في دفع السعر المطلوب واثقًا من قدرتك على زيادة الإيجارات وبالتالي تحسين أداء العقار. خلاف ذلك ، إذا كان لابد من زيادة الإيجارات إلى ما هو أبعد من أحلامك للوصول إلى الحد الأقصى الخاص بك ، فقد ترغب في المشي.
كيف تقوم بتكوين تحليل سيناريو الإيجار؟ يمكنك استخدام جدول بيانات أو شراء برنامج استثمار عقاري. فقط تذكر ما تريد تحقيقه. تريد أن ترى النتيجة على الأساسيات مثل التدفق النقدي ومعدلات العائد بناءً على مجموعة من سيناريوهات الإيجار. قد تندهش مما تكتشفه عن العقار.
