الخطوة الأولى لشراء العقارات في نيكاراغوا هي أن تنسى كل ما تعرفه عن عملية العودة إلى الوطن … بغض النظر عن مكان المنزل.
اسمحوا لي أن أوضح شيئًا واحدًا منذ البداية. هناك صفقات لا تصدق يمكن الحصول عليها لشراء العقارات في نيكاراغوا. في الواقع ، لا يوجد سوق آخر في الأمريكتين يكون فيه الإصرار على عائد استثمار بنسبة 40٪ أو أفضل منه أمرًا معقولاً. ومع ذلك ، هناك القليل من أوجه التشابه بين القواعد واللوائح التي تحكم الصناعات العقارية في أمريكا الشمالية أو أوروبا ونيكاراغوا. بسبب هذا النقص في أوجه التشابه ، غالبًا ما يقع المستثمرون الأجانب في المتاعب. هناك فكرة مسبقة من جانب الأجانب مفادها أن صناعة العقارات في نيكاراغوا منظمة بعناية كما هي في أي مكان آخر ، وهذا الافتراض غير الصحيح هو الذي يجعل المستثمرين الأجانب عرضة للخداع. إن القاعدة العالمية الوحيدة للاستثمار العقاري التي تنطبق في نيكاراغوا على قدم المساواة كما تفعل على أي حال هي تحذير المشتري ، احذر المشتري.
سماسرة العقارات
في الأساس ، لا يوجد شيء من هذا القبيل في نيكاراغوا مثل سمسرة عقارية يفترض أن الكندي أو الأمريكي أو الأوروبي يمثله المصطلح. توجد مكاتب وساطة عقارية. حتى أن البعض لديهم أسماء امتياز مألوفة ، لكن هذا هو المكان الذي ينتهي فيه التشابه.
لا يوجد تدريب رسمي إلزامي لموظفي مبيعات العقارات ، ولا توجد متطلبات ترخيص محددة. يمكن لأي شخص أن يصبح “سمسار عقارات” عن طريق الدفع مقابل ترخيص تاجر أو تأسيس شركة نيكاراغوا. أنا لا أقترح أن هذا يعني أن “جميع” مندوبي مبيعات العقارات غير أكفاء أو غير مدربين … فالكثير منهم كذلك. في الواقع ، هناك عدد من أصحاب العقارات المتقاعدين الذين انتقلوا إلى نيكاراغوا وحافظوا على أعمال ناجحة ومستقيمة. ومع ذلك ، هناك الكثير ممن ليسوا مؤهلين على الإطلاق ، ويعملون على حافة الهاوية بين العمل الصادق والاحتيال المباشر. تحذير المشرف مرة أخرى!
لا توجد مجالس تنظيمية على مستوى المقاطعة أو الفيدرالية تنظم صناعة العقارات. لا تخضع مبيعات العقارات للتنظيم أكثر من بيع السيارة الذي يقوم به بائع متجول. لا تتجاهل السلطات الإجرام الصريح ، ولكن من غير المرجح أن يؤدي سجن الجاني إلى استرداد أي أموال ضائعة. الانتقام يجب أن يجعل المشتري المضحك يشعر بالتحسن بالرغم من ذلك. توجد سجون نيكاراغوا لمعاقبة المجرمين ، وليس لإعادة التأهيل ، وهي جحيم على الأرض. لسوء الحظ ، فإن معظم القضايا التي يمكن أن تنشأ في صفقة عقارية تعتبر مسائل مدنية من قبل سلطات إنفاذ القانون ويجب التعامل معها على هذا النحو. باختصار ، أيا كان المال الذي تعتقد أنه تم خداعك منه … فاعتبره ضائعًا. حتى مع وجود حكم لصالح المدعي ، نادرًا ما يحدث تحصيل الأموال المستحقة في الحكم. لذا مرة أخرى ، تحذير المشرف.
هناك عيب خطير في سوق العقارات في نيكاراغوا وهو أنه لا يوجد شيء مشابه لخدمة القوائم المتعددة (MLS). يعني عدم وجود أي شكل من أشكال MLS عدم وجود سجل مركزي للعقارات المعروضة للبيع ، ولا أي معلومات حول الغرض من بيع الممتلكات. والنتيجة هي أنه من الصعب للغاية تحديد قيمة منزل أو مبنى تجاري في حي معين نظرًا لعدم وجود معاملات ملكية مماثلة لاستخدامها كدليل. يعتمد المثمنون في تقييماتهم على تكلفة الاستبدال في الغالب ، وأي شيء آخر يقدمونه هو عمل تخمين خالص. ومن المفارقات أن البنوك تتطلب تقييمات تم إنشاؤها بواسطة مثمنين مرخصين في نيكاراغوا إذا تم طلب تمويل الرهن العقاري.
لا يوجد شيء من هذا القبيل في نيكاراغوا كقائمة مماثلة لما يفهمه معظم الأجانب يعني هذا المصطلح. سوف يسمع المتسوقون العقاريون سمسار عقارات يقول إن لديه أو لديها قائمة ، ولكن من الشائع رؤية علامتين أو أكثر من اللافتات العقارية على عقار واحد. وبالمثل ، قد تظهر نفس الخاصية على العديد من مواقع الويب الخاصة بشركات العقارات ويتم الإعلان عنها عبر الإنترنت من قبل العديد من الأشخاص المختلفين. الأمر الأكثر إرباكًا هو أن الأسعار المُعلن عنها قد تختلف لنفس المنزل ، أحيانًا بعشرات الآلاف من الدولارات. نادرًا ما يحبس النيكاراغويون الذين يبيعون منازلهم أنفسهم في اتفاق مع طرف واحد يريد بيع أرضه أو منزله أو مبناه التجاري. إذا كنت ترغب في بيع شيء ما ، فإن الافتراض هو أنه كلما زاد عدد الأشخاص الذين يحاولون بيعه كان ذلك أفضل. وبواسطة المزيد من الأشخاص الذين يمكن أن يكونوا سماسرة عقارات ، أو المالك نفسه ، أو عائلاتهم وأصدقائهم ، أو جارهم ، أو سائق عربة تجرها الخيول. يبدو هذا أمرًا فوضويًا بالنسبة للأجنبي الذي يتسوق للحصول على منزل تقاعد أو عطلة ، ولكنه منطقي تمامًا بالنسبة للنيكاراغويين. بدون خدمة MLS التي تسمح للعديد من أصحاب العقارات بإظهار للمشترين المحتملين عقارًا مدرجًا ، يبدو أن السماح للجميع بمحاولة بيع عقار هو أفضل طريقة للحصول على الانكشاف.
هناك فكرة خاطئة أخرى لدى المشترين الأجانب عند شراء عقارات في نيكاراغوا وهي أن البائع يدفع لوكيل العقارات. هذا هو الحال في بعض الأحيان ، ولكن حتى عندما يكون الأمر كذلك ، فقد يُطلب من المشتري دفع العمولة. نعم ، هذا قانوني في نيكاراغوا. في الواقع ، لا يمكن أن يكون هناك عمولة يدفعها البائع والمشتري فحسب ، بل قد يكون الوكيل العقاري قد أضاف مبلغًا إلى ما يريده البائع بالفعل في يده. هذا أيضا قانوني. السيناريو الأسوأ هو أن البائع يريد 50000 دولار أمريكي لمنزله أو منزلها. يعرض البائعون على أي شخص يبيع المنزل 1000 دولار أمريكي أو نسبة مئوية. يقوم وكيل بيع العقارات بالإعلان عن المنزل مقابل 59900 دولار أمريكي ، مما يتيح مساحة للتفاوض. المشتري يستقر على 55000 دولار أمريكي ولكن قيل له أن المشتري في نيكاراغوا يدفع العمولة. ليست الحقيقة في الواقع ، ولكنها شائعة بما فيه الكفاية بحيث يعتقد الناس أنها قاعدة. يمكن أن تصل العمولة المطلوبة إلى 10٪ ، أو يمكن أن تكون رسومًا ثابتة. بمجرد قول وفعل كل شيء ويوافق المشتري على شراء العقار مقابل 55000 دولار أمريكي. في مثل هذه الحالة ، سيصر “الوكيل” على دفع 5000 دولار أمريكي كدفعة مقدمة غير قابلة للاسترداد. عند الإغلاق ، يتلقى البائع مبلغ 50000 دولار أمريكي الذي يريده ويضع وكيل البيع الباقي في جيبه.
أعرف مشترين سلموا “سمسار عقارات” 65.000 دولار أمريكي لشراء مزرعة بمساحة 3 أفدنة مع منزل صغير في العقار. ثم ذهب “السمسار” إلى مالك العقار ودفع له 20.000 دولار أمريكي لشراء الأرض. يزداد الأمر سوءًا … لم يكلف “السمسار” عناء إجراء نقل ملكية حتى اكتشف المشتري أنه ليس المالك عندما حاول دفع ضرائب متأخرة منذ فترة طويلة. في النهاية ، تم شراء العقار من قبل مطور مقابل ما يزيد قليلاً عن 65000 دولار أمريكي ، ولكن بعد 8 سنوات من التقدير. في حالة أخرى ، اشترى الأوروبيون منزلًا ودفعوا مبلغًا زائدًا قدره 85000 دولارًا أمريكيًا. بالطبع بناءً على عرضهم على قيم العقارات الأوروبية التي يعرفونها ، كان من المفترض أنهم سيحصلون على صفقة. حصل “السمسار” على مبلغ 85000 دولار أمريكي وعمولة قام بتحصيلها أيضًا. مرة أخرى ، قانوني تمامًا في نيكاراغوا … لذا عليك تحذيره.
تتمثل طريقة التنقل عبر ما يراه الأجانب على أنه فوضى في السوق في استخدام مستشار عقاري واسع المعرفة للعثور على عقار تريده ، والتفاوض على السعر والشروط والأحكام ، وإجراء العناية الواجبة اللازمة ، والتحقق من صحة العنوان والمسح ، وما إلى ذلك. هذه خدمة قائمة على الرسوم ولكنها أقل تكلفة بكثير من عمولة المبيعات المئوية ، وأقل بكثير من الخطأ المكلف. إحدى هذه الخدمات هي Nica Investments ، وهي شركة استشارات عقارية تساعد المستثمرين الأجانب على شراء العقارات أو الأعمال التجارية في نيكاراغوا.
