عندما يتعلق الأمر بالاستثمار العقاري التجاري ، فغالبًا ما يرغب المستثمرون في معرفة أنواع العقارات التي يجب عليهم التفكير في الاستثمار فيها. تناقش هذه المقالة حوالي 5 مجموعات من العقارات والأسباب التي تجعلك تفكر فيها أو لا يجب أن تفكر فيها.
1. الأرض: غالبًا ما يأمل الأشخاص الذين يستثمرون في الأراضي الخام في شراء أراضٍ زراعية بالقرب من الأراضي المخصصة تجاريًا ببضعة آلاف من الدولارات لكل فدان. يحلمون بإعادة تخصيص قطعة أرضهم إلى منطقة تجارية في المستقبل القريب والتي تبلغ قيمتها مئات الآلاف من الدولارات أو أكثر فدانًا. غالبًا ما يحاول الأشخاص الذين يقنعونك بالاستثمار في الأراضي الخام بيع هذا الحلم لك. بينما يحدث هذا الحلم في الواقع تمامًا كما لو كان من الممكن تحقيق الفوز بالجائزة الكبرى في لاس فيجاس ، فإن الحقيقة هي أن معظم المستثمرين يخسرون المال أو يحصلون على عائد ضئيل من استثمار الأراضي. إنه استثمار محفوف بالمخاطر حيث أن الأرض لا تدر دخلاً أو تدر دخلاً ضئيلاً للغاية. من وجهة نظر ضريبة الدخل ، لا تنخفض قيمة الأرض ، لذا لا يمكنك المطالبة باستهلاكها. علاوة على ذلك ، فإن سعر الفائدة على قرض الأرض مرتفع للغاية مقارنة بأنواع العقارات التجارية الأخرى. لذلك كل شهر ، سوف تحتاج إلى جلب المال لدفع ثمن الرهن العقاري أثناء جمع لا شيء. يجب أن تفكر في الاستثمار في الأرض إذا كنت
– تعرف على كيفية التطوير حتى تتمكن من تحويل الأراضي الخام إلى مركز تسوق.
– تعرف بالضبط ما تفعله ولديك جيب عميق.
– تملك أرض مركز تسوق (لا تملك المباني).
2. الشقق: هذا استثمار إداري مكثف حيث أن معدل الدوران مرتفع. تكون عقود الإيجار قصيرة الأجل في كثير من الأحيان في سنة واحدة من شهر إلى شهر. عندما ينتقل المستأجرون ويخرجون ، ستحتاج إلى إنفاق الأموال لتجهيز الوحدة للإشغال. يميل المستأجرون للشقق إلى الحصول على تاريخ سداد متأخر أعلى من المستأجرين الآخرين لأن ميزانيتهم غالبًا ما تكون أكثر إحكامًا. إذا كنت لا تحب الصداع الذي يتعامل مع الكثير من المستأجرين ، فربما تريد الابتعاد عن الشقق. مفتاح الاستثمار في الشقة الناجح هو
– ضبط أو تقليل المصاريف. قد يبدو هذا وكأنه مهمة تافهة حتى ترى قائمة النفقات المقدمة من قبل مدير الممتلكات. تشمل هذه النفقات: الإعلان ، والمحاسبة ، والرسوم المصرفية (للأموال غير الكافية) ، وتحسين رأس المال ، ودعم غسيل العملات المعدنية ، والتنظيف ، ورسوم التحصيل ، والتخلص من القمامة ، والتأمين ، والمناظر الطبيعية ، والرسوم القانونية (الإخلاء) ، والصيانة ، وإدارة الممتلكات خارج الموقع ، وإدارة الممتلكات في الموقع ومكافحة الآفات والطلاء والإصلاحات والكنس والأمن والضرائب العقارية والمرافق والمياه.
– استثمر فقط في عقارات في موقع جيد بدون صيانة مؤجلة.
– ابتعد عن المناطق التي تخضع لسيطرة الإيجارات ، مثل بيركلي ، لوس أنجلوس.
وإلا فقد ينتهي بك الأمر بالحصول على تدفق نقدي ضئيل أو حتى الحصول على تدفق نقدي سلبي. إذا كان أحد أهدافك الاستثمارية هو الحصول على تدفق نقدي مرتفع ، فقد ترغب في الابتعاد عن الشقق. في كاليفورنيا ، إذا كنت تمتلك 16 وحدة سكنية أو أكثر ، يجب أن يكون لديك مدير في الموقع. هذا يزيد من النفقات. بشكل عام ، الشقق سهلة الشراء ويصعب بيعها. هناك دائمًا الكثير منهم في أي أسواق. الجانب الإيجابي في الشقق هو أنها تميل إلى ارتفاع معدل الإشغال حيث يحتاج الجميع إلى سقف فوق رؤوسهم. بسبب هذه الحقيقة ، غالبًا ما يكون سعر الفائدة على الشقق أقل بنسبة-إلى ½٪ من العقارات التجارية الأخرى.
3. خصائص الأغراض الخاصة: هذه خصائص مصممة لنشاط تجاري معين ، مثل المطاعم ومحطات الوقود والفنادق / الموتيلات.
– المطاعم: يحب بعض المستثمرين الاستثمار في مطاعم الوجبات السريعة ذات العلامات التجارية مثل برجر كنج وبيتزا هت وجاك إن ذا بوكس وكنتاكي. هذه عقارات مستأجر منفرد مع عقد إيجار مطلق طويل الأجل ثلاثي الشبكات والذي لا يتطلب في كثير من الأحيان أي مسؤوليات إدارية من المالك. ومع ذلك ، فإن دخل الإيجار أو معدل الحد الأقصى لهذه المطاعم غالبًا ما يكون أقل في نطاق 5-7٪. تميل المطاعم ذات العلامات التجارية الإقليمية الناشئة مثل Johnny Carino’s أو Back Yard Burger أو Zaxby’s أو Tia’s TexMex إلى تقديم معدل سقف أعلى في نطاق 7-8.5٪. ومع ذلك ، عندما تنظر بشكل أعمق في البيانات المالية ، فقد لا تحقق ربحًا حتى الآن. يقوم مشغلو المطاعم ببيع العقارات للمستثمرين بمعدل سقف أعلى وإعادة تأجير العقار لمدة 20 عامًا. وهم بدورهم يستخدمون عائدات البيع لتوسيع أعمالهم من خلال بناء المزيد من المطاعم. لذلك إذا كنت على استعداد لتحمل مخاطر أعلى ، فستكافأ على الدخل المرتفع مع هذه المطاعم الناشئة.
– محطات الوقود: عندما تشتري محطة وقود ، فإنك تشتري العقارات وأعمال محطات الوقود. تحتوي معظم محطات الوقود أيضًا على متاجر صغيرة وأحيانًا عدة أماكن لإصلاح السيارات. هامش ربح الغاز ثابت عند 10-20 سنت للغالون [many customers wrongly blame the high gas prices on the innocent gas station operators] ولكنه مرتفع جدًا بالنسبة إلى المتاجر الصغيرة. يعتبر هذا عقارًا يشغله المالك ويؤهلك للحصول على قرض SBA مع دفع 10٪ كدفعة أولى. إذا كنت لا تخطط للانخراط في إدارة محطة الوقود وإصلاح السيارات وأعمال المتاجر الصغيرة ، فقد ترغب في الابتعاد عن محطات الوقود لأن البنزين مادة كيميائية يمكن أن تلوث التربة. بمجرد حدوث التسرب وتلويث البيئة ، يستغرق تنظيف التربة سنوات وكثير من المال. قد تكون عرضة للأضرار من مالكي العقارات المجاورة حيث قد ينتشر التلوث إلى ممتلكاتهم. يكاد يكون من المستحيل بيع الممتلكات الخاصة بك حيث لا يرغب أي مقرض في إقراض المشترين المال لشرائه.
– الفنادق / الموتيلات: بمجرد شرائك فندق / موتيل ، فإنك تشتري العقار وعمل تجاري يعمل على مدار 24 ساعة في اليوم لمدة 365 يومًا في السنة. يتطلب هذا العمل عملاً شاقًا ومهارات تسويقية لملء الغرف. الغرف لا قيمة لها إذا كانت شاغرة. يميل النشاط التجاري إلى أن يكون موسميًا وقد يتأثر فورًا بالانكماش الاقتصادي والأحداث السياسية ، على سبيل المثال 9-11. العديد من هذه العقارات مملوكة للهنود بالاسم الأخير باتيل حيث يبدو أنهم يعملون بجد ويعرفون هذا العمل جيدًا.
4. مباني المكاتب: هذه العقارات هي مباني فردية أو متعددة الطوابق. تميل مباني المكاتب القديمة المكونة من طابقين والتي لا تحتوي على مصاعد إلى صعوبة في العثور على مستأجرين في الطابق العلوي حيث قد يكون لدى العديد من شركات الخدمات عملاء يواجهون تحديات جسدية ولا يمكنهم صعود السلالم.
– مباني المستأجر الفردي: تستخدم العقارات كمقر رئيسي للشركات الكبرى مثل Cisco. تميل هذه المباني الكبيرة إلى أن تكون أكثر حساسية للاقتصاد. بمجرد أن تصبح شاغرة ، من الصعب العثور على مستأجر بديل.
– المباني متعددة المستأجرين: يتم تأجير هذه العقارات من قبل الشركات الصغيرة ، مثل العقارات ومحاسبو الضرائب. يرغب المستثمرون الذين يشترون هذه العقارات في توزيع مخاطر الاستثمار. عندما يقوم مستأجر واحد بإخلاء وحدة ما ، فإنك تخسر نسبة صغيرة فقط من دخل الإيجار.
– مستأجرون ذوو جودة عالية: يمتلك معظمهم ائتمانات جيدة والعديد من الأصول ويدفعون الإيجار على الفور عند الاستحقاق.
– الإيجارات: تختلف عقود إيجار مبنى المكاتب من خدمة كاملة [landlords pay property tax, insurance, maintenance and utilities] إلى NNN [tenants pay property tax, insurance, maintenance and utilities]. إن عقد إيجار NNN هو اختبار أساسي لمعرفة ما إذا كان الطلب على مبنى المكاتب مرتفعًا من قبل المستأجرين أم لا.
– المباني الطبية: يتم تأجير هذه العقارات بشكل أساسي من قبل الأطباء وأطباء الأسنان. يجب أن يكون المبنى الطبي الجيد أمام المستشفى أو مقابله. هذا يجعل الأمر مناسبًا للأطباء للتنقل ذهابًا وإيابًا بين المستشفى ومكاتبهم. يفضل بعض المستثمرين المباني الطبية لأن المستأجرين الطبيين هم دليل على الركود.
5. مراكز التسوق / البيع بالتجزئة: تتكون هذه المراكز في الغالب من طابق واحد ويمكن أن تستوعب مجموعة متنوعة من المستأجرين: تجارة التجزئة والخدمات ، والمطاعم ، والطبية ، والمدارس ، وحتى الكنيسة. نتيجة لذلك ، هذا هو النوع الأكثر شيوعًا من العقارات التجارية التي يبحث عنها المستثمرون. يزداد الطلب عليها دائمًا نظرًا لوجود عدد أكبر من المشترين وقليل من البائعين.
– قطاع متعدد المستأجرين: ميزة هذا الاستثمار هي عندما ينتقل المستأجر ، فإنك تخسر جزءًا فقط من إجمالي الدخل أثناء البحث عن مستأجر جديد. لذلك أنت توزع المخاطر في هذا العقار.
– بناء مستأجر واحد: الميزة هي أنه عليك فقط العمل مع مستأجر واحد. بعض المستأجرين ، مثل Costco و Home Deport و Walmart و CVS Pharmacy يوقعون عقد إيجار لمدة 10-20 عامًا ويضمنون بأصول شركاتهم التي قد تصل قيمتها إلى مليارات الدولارات. هذا يجعل استثمارك آمنًا للغاية.
– مستأجرون ذوو جودة عالية: يمتلك معظمهم ائتمانات جيدة والعديد من الأصول ويدفعون الإيجار على الفور عند الاستحقاق. غالبًا ما يوقعون عقود إيجار طويلة الأجل تتراوح من 5 إلى 30 عامًا ، لذلك لا تقلق بشأن العثور على مستأجرين جدد كل عام. إنهم يحافظون على الممتلكات الخاصة بك في حالة جيدة وأحيانًا ينفقون أموالهم الخاصة لجعلها تبدو أفضل من أجل جذب العملاء إلى المتاجر.
– عقود الإيجار الثلاثية (NNN): غالبًا ما تكون عقود الإيجار لمراكز البيع بالتجزئة لصالح المالك. يدفع المستأجرون إيجارًا أساسيًا ويسددون للمالك ضرائب الملكية والتأمين والصيانة وأحيانًا حتى رسوم إدارة الممتلكات. هذا يأخذ منك الكثير من المخاطر كمستثمر. يعتبر عقد الإيجار NNN بمعنى ما اختبارًا حقيقيًا حول ما إذا كان الطلب مرتفعًا على العقار من قبل المستأجرين أم لا.
– عقد إيجار أرضي: في بعض الأحيان يتم عرض مركز بيع بالتجزئة مع إيجار أرضي. عندما تشتري هذا المركز ، فأنت تمتلك التحسين فقط وليس الأرض الموجودة تحته. يمكن أن تكون ملكية تذكارية ولكن يجب أن تفكر ثلاث مرات في الاستثمار. بمجرد انتهاء عقد الإيجار الأرضي ورفض مالك الأرض تمديد عقد إيجار الأرض ، فأنت لا تملك شيئًا! لذلك من السهل شراء هذا المركز ولكن من الصعب جدًا بيعه.
