في يوم السبت 12/1/08 ، ألقى السيد أنتونيس لويزو محاضرة في أيا نابا نيابة عن جمعية الزهايمر في المملكة المتحدة ، والتي حضرها 120 شخصًا مقيمًا بشكل رئيسي من الأجانب في قبرص. كان الموضوع هو سوق العقارات في قبرص. نحن نقدم نسخة مختصرة من الكلام.
يعتبر الاستثمار العقاري ، سواء كان منزلًا أو عقارًا أو تطويرًا لدخل الأرض ، استثمارًا “آمنًا” من حيث ضمان رأس المال. منذ عام 1974 كانت الأسعار تتحرك صعودًا بمعدلات متفاوتة حتى عام 2001 ، ارتفعت الأسعار في المتوسط بنسبة 7٪ – 10٪ سنويًا ، ولكن منذ انهيار بورصة قبرص ، تحول اهتمام المستثمرين نحو العقارات. أدى انضمام قبرص إلى الاتحاد الأوروبي ، إلى جانب النظام الضريبي الأكثر ملاءمة في الاتحاد الأوروبي ومعاهدة الازدواج الضريبي بين روسيا وقبرص ، إلى جذب قبرص لتدفق متزايد من المصالح الأوروبية والروسية ، مما ساعد على الاستثمار العقاري في قبرص. .
أدى رفع القيود المفروضة على شراء العقارات من قبل الشركات والمواطنين في الاتحاد الأوروبي إلى توسيع نطاق الاستثمار العقاري والآن ، تشير التقديرات إلى أن المشترين الأجانب في العقارات القبرصية يساهمون بحوالي 700 مليون CP. هذا أقل بقليل من أكبر مصدر للعملات الأجنبية ، صناعة السياحة وفاتورة CP1.200 الخاصة بها. سنويًا ومتقدمًا عن ثالث أكبر مصدر للعملات الأجنبية ، أي مساهمة الشركات الخارجية بحوالي 350 مليون CP. بنسلفانيا
أدى هذا الطلب الأجنبي الشديد ، إلى جانب الفائدة المحلية بالإضافة إلى الضرائب المضافة على العقارات ، مثل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 ٪ ، إلى تحرك الأسعار بمعدل بين عامي 2002 و 2004 بحوالي 15 ٪ سنويًا ، في حين أن ارتفعت الأسعار في السنوات الأخيرة بحوالي 20٪ سنويًا
وهذا ينطبق بشكل خاص على قطع الأراضي والبناء ومؤخراً الأراضي الزراعية. نظرًا لارتفاع أسعار أراضي التطوير ، ومع وجود قوانين التخطيط التي تسمح بتطوير منزل واحد في كل مكان تقريبًا ، فقد تم تحويل اهتمام الجمهور مع زيادة الحجم نحو الأراضي الزراعية ، حيث أظهرت الأسعار زيادات تتجاوز 30٪ – 50 ٪ خلال العام الماضي وحده.
هذا الوضع من ارتفاع تكلفة الأراضي المطورة ، يتحول الآن إلى حوالي 40 ٪ من إجمالي تكلفة التطوير لأي منزل / شقة ، بينما قبل عامين ، كانت تكلفة الأرض على سعر بيع المبنى تتراوح بين 20 ٪ – 22 ٪ فقط. ستزداد هذه الحالة غير الصحية سوءًا مع إدخال ضريبة القيمة المضافة على أرض البناء اعتبارًا من 1 أغسطس 2008.
لذا ، متى ستنتهي والأهم من ذلك ، هل نتجه نحو انهيار عقاري؟ أنا أشك في ذلك. منذ أن تم استيعاب هذه الزيادات الكبيرة في أسعار العقارات حتى الآن من قبل الجمهور ، سواء كان ذلك ، فقد أثرت على معدل البيع بشكل أساسي للمشاريع الأقل قدرة على المنافسة مما يجعل السوق جزئيًا غير قابل للتنبؤ وغير مؤكد إلى حد ما.
بالنسبة لهذه الصورة السلبية ، يجب على المرء أن يضع في اعتباره أيضًا أن التدابير الإيجابية / المتوازنة المختلفة الموجودة الآن في متناول اليد. معدلات الفائدة المتناقصة [as for 1.1.08 from 4.5% this rate it is reduced to 4.0%] وقد ساعدت فترات السداد الأطول للقروض المعروضة الآن.
إجراءات البنك المركزي الجديدة بخصوص المساهمة الخاصة في شراء العقارات أو تطويرها والتي زادت المساهمة الأصلية بنسبة 20٪ إلى 40٪ [for non own users – permanent residents] من المتوقع أن يؤثر على سوق “من خلال السماح” ، نظرًا لأن العائدات / الحقول في قبرص منخفضة جدًا [around 4% p.a.] وهي واحدة من أقل الوجهات في بيوت العطلات الشعبية في أوروبا ، في حين أن التكلفة العالية لتذاكر الطيران وما إلى ذلك تجعل الإيجار ليس سهلاً كما هو الحال في البلدان الأخرى [some balance may be gained when low cost air fair airlines are in full operation in Cyprus].
تدابير البنية التحتية الجديدة المعلقة مثل التطوير المعلق للمطارين في الجزيرة ، والتطوير المعلق للمراسي الجديدة الأربعة [expected to come around the year 2012] الآن قيد العرض ، بالإضافة إلى 7-8 ملاعب غولف جديدة متوقعة ، ستضيف إلى جاذبية الجزيرة ، مما يجعل قبرص ، ربما ، المنطقة الأكثر كثافة في أوروبا من حيث ملاعب الجولف لكل عدد سكان. من ناحية أخرى إذا تحققت هذه المشاريع [i.e. golf/marina/Larnaca port projects] سوف يضعون في سوق الإسكان [mainly directed towards the foreign people] حوالي 10.000 وحدة سكنية جديدة بالإضافة إلى العدد العادي الذي يتم إنتاجه الآن [approx. 5.000 p.a.] مع الطلب الحالي حول هذا الرقم [5.000 units] وحتى مع الأخذ في الاعتبار زيادة الطلب بسبب خصائص البنية التحتية المذكورة أعلاه ، فإن العرض سيتجاوز الطلب في العام 2010-2015 مع التأثيرات السلبية المحتملة على أسعار سوق بيوت العطلات.
من السهل شراء / بناء عقارات / منازل في قبرص ، لأنها أكثر الأعمال شعبية. في هذا الوقت ، يتم تنفيذ “تطوير العقارات” من قبل الجميع تقريبًا بصرف النظر عن المؤهلات والوضع المالي والصدق وما إلى ذلك. ولهذا السبب نلاحظ زيادة في نسبة التأخير في المشاريع غير المكتملة والمشاريع بدون تصريح وما إلى ذلك ، وعلى هذا النحو ، الرعاية وهناك حاجة. لهذا السبب أعددت “10 وصايا بناء” لشركاتنا يجب على كل مشتر عقارات محتمل اتباعها قدر الإمكان.
الشراء في قبرص سهل ، لكن بيع الممتلكات الخاصة بك هو أمر آخر. يجب على المرء أن يتنافس مع المطورين العدوانيين وذوي العلاقات الجيدة ، والوكلاء العقاريين المنظمين جيدًا [some of which charge in excess of the legal 3% -5% – rates reaching upto 15%] لذلك يجب أن تأخذ في الاعتبار ألا تكون في عجلة من أمرك إذا كنت ترغب في بيع عقارك.
كما قلت من قبل ، ارتفعت أسعار العقارات مؤخرًا بمعدل 20٪. هذا يرجع جزئيًا إلى المصلحة الأجنبية التي تمثل تقريبًا. 20٪ من إجمالي حيازة العقارات في قبرص. هذه نسبة عالية جدا خاصة عندما تتركز في مناطق معينة. لذا يجب توخي الحذر لأنك إذا اخترت الاستثمار في مثل هذه المناطق الشعبية التي يتركز فيها الأجانب ، فأنت معرض لخطر أكبر لتعديل الأسعار صعودًا وهبوطًا ، نظرًا لأن الأجانب يتصرفون بشكل مختلف عن السكان المحليين الذين يكون الطلب / العرض غير مرن.
الجدول التالي مثير للاهتمام للغاية يوضح تركيز الشعوب الأجنبية [on a % of the total demand of the area]
Pafos Limassol Larnaca Nicosia Famagusta
90% 40% 50% 5% 50%
ماذا سنفعل مع الروس أصدقائي الأعزاء؟ نظرًا لأن هذا البلد يصبح أكثر استقرارًا ومع تحرك أسعار النفط صعودًا وبالتالي فإن الدخل المتوسط / العلوي المتوسط ، سيصبح الشعب الروسي أكثر وأكثر قدرة من الناحية المالية وسيحول انتباههم إلى وجهات منازل العطلات. متوسط أسعار البيع لكل متر مربع. بالنسبة لهذا النوع من العقارات التي يشتريها الأوروبيون عادة ، تكون في حدود CP1.500 – CP2.500 [max.] لكل متر مربع ، السوق الروسية التي تهتم بشكل خاص بمنطقة ليماسول ، أظهرت أسعار CP4.000 – CP6.000 / sq.mt. لوحدات الشاطئ.
من خلال حساب رياضي ، سيتم الحصول على شاطئ قبرص وحتى المواقع القريبة من الشاطئ من قبل السوق الأجنبية وهذا شيء يجب على المرء أن يفكر فيه. يؤثر طلب المشترين الأجانب على السكان المحليين الذين لا يتنافس دخلهم مع السوق الأجنبية والذين يزداد سعرهم تدريجياً.
سيؤدي هذا إلى العديد من المشاكل ، حيث سيتم تسكن مناطق / مدن بأكملها من قبل مقيمين أجانب ، في زيارات دورية [see Sotira area west of Ayia Napa] وحتى الاستيلاء الكامل على القرى الصغيرة وأجرؤ على قول المدن [see Pafos in 10 years’ time]. Ofcouse أنا لست ضد السوق الأجنبية وأنا أعلم أن قبرص لا يمكن أن تعود إلى النظام التقييدي على بيع العقارات للأجانب ، لذلك فهو نهج نظري أكثر من غيره.
نحن نعيش في اقتصاد عالمي والآن مع الاتحاد الأوروبي السفر والاستقرار في الخارج سيصبح أسهل وأسهل. قبرص في وضع محظوظ فيما يتعلق بالطقس ، سواء كان ذلك مع القليل من مياه الشرب ، ولكن في الختام ، سأقول نعم ، استثمر في العقارات ، ولكن احذر ولا تمد نفسك مالياً. لا تعتمد على دخل الإيجار لسداد القرض ، مع الأخذ في الاعتبار أنك تحتاج إلى حوالي 10٪ من دخل 12 شهرًا للإقامة لتغطية فترات الإصلاح / الإلغاء والإدارة ، بالإضافة إلى أي آثار ضريبية ، بما في ذلك مسؤوليتك الضريبية في حدث إعادة البيع.
ومع ذلك ، بالنسبة للمقيمين الدائمين ، فإن نصيحتي هي محاولة تعلم بعض الكلمات اليونانية أو حتى التحدث باللغة المحلية بشكل أفضل. أعلم أن محاولة تعلم اللغة اليونانية هي الأصعب [two types of languages, the written proper Greek and the local Cypriot speaking Greek – quite difficult]. إذا تمكنت من إتقان جزء من اللغة ، فسوف تجعل حياتك أسهل بكثير ، على الرغم من أنني أدرك أنه حتى عندما تحاول ممارسة مهاراتك في اللغة اليونانية ، سيرد الناس عليك بسرعة باللغة الإنجليزية.
إذا تمكنت من التحدث باللغة يمكنني أن أؤكد لك أنها ستجعل حياتك أسهل / أكثر سعادة هنا.
