الأشخاص الذين يرغبون في الاستثمار في الأرض إما “لتطويرها” (كما تم تعريف هذا المصطلح في المقالات في سلسلة قيم تطوير الأراضي هذه) أو البناء عليها وبيع حزمة كاملة (على سبيل المثال ، منزل جديد على قطعة أرضها) لغربلة العديد من الطرود لأن الجميع يريد أن يحاول بيع ممتلكات لهم! وبالتالي ، فإن عملية تحديد الطرود التي تستحق المتابعة تستغرق وقتًا طويلاً ، ويحتاج مشترو الأراضي إلى أدوات تمكنهم من التخلص من القمامة بسرعة وتحديد تلك الطرود التي تتطلب مزيدًا من الدراسة. لذلك يستخدم المشترون عادة قواعد الإبهام والصيغ لفحصهم الأولي.
تم تصميم هذه القواعد العامة لتقديم تقديرات تقريبية تتعلق بإنتاجية الموقع وعوامل التكلفة المختلفة لأن هذه هي الجوانب الرئيسية في حساب السعر “المناسب” الذي يجب عليهم دفعه مقابل الأرض. من خلال تحديد السعر الذي تعمل به الأرقام ، يمكن لمشتري الأراضي في غضون دقائق معرفة ما إذا كان سعر طلب البائع واقعيًا. إذا كانت قطعة الأرض باهظة الثمن إلى حد كبير ، فيمكن للمشترين ببساطة التخلص من العقار والانتقال إلى آفاق أفضل.
تطوير الأراضي التجارية
ليس من المستغرب أن المنهجية لتقدير إنتاجية الموقع تقريبًا وتكاليف التحسين ليست هي نفسها لكل من تطويرات الأراضي السكنية وغير السكنية. بالنسبة لطرود البيع بالتجزئة أو المكاتب ، يكون العائد هو مقدار مساحة البناء المحتملة التي يمكن بناؤها. عادة ما تكون هذه دالة على عدد أماكن وقوف السيارات التي تناسب الطرد مع مراعاة حدود التطوير الإجمالية التي تفرضها التغطية غير المنفذة ومتطلبات المساحات الخضراء التي حددها مرسوم تقسيم المناطق. يمكن استخدام قاعدة عامة لتقدير إجمالي مساحة الأرض اللازمة لكل سيارة سيتم إيقافها في مبنى المكتب (على سبيل المثال ، قدم مربع لمواقف السيارات بالإضافة إلى ممر القيادة). قد يكون الآخر تقريبيًا لمساحة الأرض التي تشغلها الأرصفة والممرات. قد تفترض القاعدة الثالثة أن تكلفة التحسينات الرأسية والأفقية ستكون 100 دولار / متر مربع. قدم من مساحة المكتب.
تطويرات الأراضي السكنية
سيتم تصميم القواعد الأساسية المطبقة على تطوير الأراضي السكنية لتقدير عدد قطع البناء التي يمكن أن تنتجها قطعة الأرض بمجرد اكتمال التقسيم الفرعي ، وتكلفة التحسينات الأفقية. سيتم حساب قيمة كل نصيب بناء “خام” بناءً على قيمة البيع المتوقعة للمنتج النهائي (المنزل على قطعة أرضه) وتكاليف التحسين.
قد تُصافي قاعدة عائد موقع واحدة من إجمالي مساحة الأرض للطرد مقدار الأقدام المربعة التي سيتم إهدارها أو لا يمكن استخدامها لأي سبب من الأسباب ، ثم تقسم النتيجة على مقدار الحد الأدنى لحجم القطعة المطلوبة من خلال التقسيم للوصول إلى عدد القطع. على سبيل المثال ، قد تبدو حسابات القاعدة الإرشادية على هذا النحو لقطعة أرض شاغرة تبلغ مساحتها 15 فدانًا مقسمة إلى 20000 قدم مربع.
الخطوة 1: 43560 قدمًا مربعة × 15 فدانًا = 653.400 قدم مربع
الخطوة 2: 653،400 قدم مربع × 70٪ = 457،380 قدم مربع
الخطوه 3: 457.380 قدمًا مربعة مقسومة على 20000 قدم مربع = 22.87 مساحة بناء
يتم تقريب النتيجة النهائية دائمًا تحت، لذلك سيكون هناك ما يقرب من 22 قطعة أرض لهذه الأرض. في الخطوة الثانية ، تم خصم 30٪ من إجمالي مساحة الموقع لحساب الفاقد ، وفقدان الأقدام المربعة بسبب القيود الطبيعية (على سبيل المثال ، المنحدرات ، والسهول الفيضية ، والشكل غير المنتظم) ومساحة الأرض التي ستشغلها طرق جديدة في المجتمع .
تذكر أن القواعد الأساسية يمكن أن تختلف حسب المنطقة الجغرافية. هم انهم الخام تقديرات لذلك يجب عليك تعديلها حسب ما تقتضيه الظروف وليس فقط تطبيقها بشكل أعمى. إذا كان جزء كبير من قطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 15 فدانًا في السهول الفيضية ، فلن يكون من المنطقي خصم 30٪ فقط من إجمالي مساحة الموقع الإجمالية. إذا لم تكن متأكدًا من القاعدة الأساسية التي يجب استخدامها ، فكن متحفظًا.
