يعني تقليب الممتلكات أن تستقر على قطعة من العقار بسعر واحد وعلى الفور (في غضون دقائق أو ساعات أو يوم) “قلب” أو بيع العقار إلى مشتر نهائي آخر بسعر أعلى. إنه وضع رائع بالنسبة للمستثمر الذي لديه القليل من السيولة ، حيث لا يحتاج المستثمر عادةً إلى الإغلاق بأمواله الخاصة.
في سوق العقارات اليوم ، ليس من غير المألوف أن يجد المستثمر عقارًا يتخلف فيه البائع عن سداد رهنه العقاري ويكون رصيد الرهن العقاري المستحق أعلى من قيمة المنزل. لتحقيق الربح ، سيقدم المستثمر سعرًا منخفضًا للغاية ، ويقبله البنك ، ويحاول “قلب” العقار إلى مشتر نهائي آخر. يمكن لتقنية التقليب هذه ، عند نجاحها ، أن تحقق أرباحًا مذهلة. لسوء الحظ ، قد تكون محاولة قلب المبيعات القصيرة مشكلة لعدة أسباب:
- أولاً ، يجب أن يوافق مقرض البائع على عقد البيع ، والذي يتضمن الموافقة على المشتري. إذا اشتم المقرض رائحة قلب ، فلن يتم تنفيذ العقد.
- ثانيًا ، حتى إذا تمكن المستثمر من التغلب على المشكلة الأولى ، فإن مقرض المشتري النهائي لن يسمح بذلك أيضًا. يتطلب المُقرض الجديد أن يكون عنوان العقار “متمرسًا”. بمعنى آخر ، يجب أن يكون سند الملكية بالفعل باسم المستثمر ومسجلاً في سجلات أراضي المقاطعة لبعض الوقت قبل أن يوافقوا على إقراض العقار. وإذا لم يكن المستثمر قد ذهب للتسوية مع البائع بعد ، فكيف يمكنه تلبية هذا المطلب؟
قد يكون ائتمان الأرض هو الحل لكل من هاتين المشكلتين. ائتمان الأرض هو ببساطة اتفاق خاص يتم بموجبه وضع الملكية في صندوق استئماني ويتم تفويض الوصي المحدد من خلال وثائق الثقة للتوقيع على سند ، ولكن “المستفيد” هو الشخص الذي يحق له الحصول على جميع “مزايا” العقار فقط كما لو كان ذلك المستفيد هو نفسه. إليك ما ستبدو عليه معاملة ائتمان الأرض:
- لدى بنك البائع رهنًا عقاريًا مقابل ممتلكات البائع بمبلغ 150.000.00 دولار ، لكنه يوافق على قبول 100.000.00 دولار كمكافأة للبيع على المكشوف ؛
- يقوم البائع بإنشاء صندوق Land Trust تسمية نفسه كمستفيد ويسجل صكًا في سجلات الأرض لوضع السند في الصندوق الاستئماني ؛
- يتعاقد المستثمر مع البائع لشراء “فوائدها المفيدة” في الصندوق الاستئماني بمبلغ 100.000.00 دولار. في الوقت نفسه ، يجد المستثمر مشتريًا نهائيًا على استعداد لدفع 125 ألف دولار مقابل العقار ؛
- في يوم التسوية ، يتنازل البائع عن حق الانتفاع في الصندوق الاستئماني للمستثمر ، ويمنح المستثمر البائع 100،000.00 دولار ، والتي يتم دفعها بدورها إلى بنك البائع ؛
- بعد لحظات قليلة ، يظهر المشتري النهائي للتسوية ويدفع 125،000.00 دولار للمستثمر ، ويقوم الوصي على Trust بتنفيذ سند ملكية للمشتري النهائي.
باستخدام ائتمان الأرض ، يقوم المستثمر بحل كلتا المشكلتين المذكورتين أعلاه. أولاً ، لن يكون لدى بنك البائع أي فكرة أن هذه المعاملة هي قلب. يرى البنك فقط أن المستثمر قد توصل إلى تسوية بمبلغ 100،000.00 دولار. ثانيًا ، لا يشكك مقرض المشتري النهائي في المعاملة لأنه لا يوجد سند يجب تسجيله في سجلات أراضي المقاطعة التي تضع المستثمر في حق الملكية. حصل المستثمر على ملكية العقار ببساطة عن طريق شراء الحصة المفيدة في الصندوق الاستئماني ، وهذا النوع من الشراء لا يتطلب تسجيل سند. وبالتالي ، فإن المُقرض الجديد سوف يتوقع فقط أن يرى صكًا من الصندوق الاستئماني إلى المشتري النهائي. في الأساس ، يصبح المستثمر “غير مرئي” للمقرض وهذا يلغي أي مشاكل توابل. على الرغم من أن هذه استراتيجية متطورة للمستثمرين ولا تستخدم إلا بتوجيه من محامي عقارات مختص ، فقد تكون هذه هي أفضل طريقة لإجراء معاملات البيع على المكشوف في سوق العقارات اليوم.
